רייך נ' פפיר ואח'

העניינים שבשתי התובענות שבכותרת אוחדו. המבקשים בתובענות הם 3 בעלי זכויות בבית משותף בן 9 דירות, אשר לגביו נכרת הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. בחלוף מספר שנים המחה יזם הפרויקט (המשיב 3) את זכויותיו וחיוביו מכוח אותו הסכם ליזם אחר (היא המשיבה 2). בעקבות כך, נכרת הסכם חדש בין הדיירים לבין היזם החדש. בגדרי התובענות, מעלים המבקשים טענות שונות כנגד המשיבה 2 ועותרים להשתחרר מן ההסכם עמה. המשיבה 2, מצדה, סבורה כי אין כל ממש בטענות המבקשים ועומדת על קידום ההסכם כדי הוצאת הפרויקט אל הפועל.

העובדות הצריכות לעניין

1. ברחוב אוסישקין 4 בתל אביב, במקרקעין הידועים כחלקה 44 בגוש 6963, ניצב בניין מגורים ובו 9 דירות (להלן: "הבניין"). בבעלות כל אחד מהמבקשים בשתי התובענות (להלן: "רייך", "גבע", "שטרן" וביחד: "המבקשים") יחידת מקרקעין נפרדת בבניין.

2. בשנת 2013 נכרת הסכם בין חלק מדיירי הבניין (ובכללם המבקשים) לבין המשיב 3 (להלן: "איתן"). תכליתו של הסכם זה הייתה חיזוק ושיפוץ הבניין, וזאת בתמורה לזכויות הבנייה הקיימות ולבניית דירות נוספות, שהבעלות בהן תהא של איתן (להלן: "ההסכם הראשון"). יוער, כי שמו של המשיב 4 - בנו של איתן הוסף אל ההסכם הראשון בכתב יד, לצד אביו, ואולם אין מחלוקת בין הצדדים כי איתן היה יזם הפרויקט ובעל-דברם של הדיירים. אגב החתימה על ההסכם הראשון, חתמו הדיירים על ייפוי כוח בלתי חוזר, לפיו הסמיכו את עו"ד מימון אביטן לפעול בשמם ולעשות במקומם את הפעולות הנובעות מהתחייבותם מכוחו (להלן: "עו"ד אביטן" ו-"ייפוי הכוח" - בהתאמה).

3. בשנת 2015 נרשם המשיב 4 כבעל הזכויות באחת הדירות בבניין (דירה מספר 8, לה הוצמדו גג הבניין וחניה בקומת הקרקע). עוד באותה שנה מכר המשיב 4 חלק מזכויותיו למשיב 1 (להלן: "רוד") הוא בעליה של המשיבה 2 (להלן: "פפיר גרופ").

4. ביום 9.6.2016 המחה איתן לפפיר גרופ את זכויותיו והתחייבויותיו מכוח ההסכם הראשון (להלן: "ההמחאה"). בעקבות ההמחאה, נחתם בשנת 2018 בין פפיר גרופ לבין בעלי הזכויות במרבית הדירות בבניין (7 מתוך 9 דירות) מסמך שהוכתר "נספח להסכם חיזוק" (להלן: "ההסכם השני"). בהסכם השני נכללה הצהרה בדבר תוקפו ואישרורו של ההסכם הראשון. כן נכללה בו הסכמת הדיירים להמחאה, תוך שנאמר, במפורש, כי לפפיר גרופ תועברנה מלוא הזכויות וההתחייבויות של איתן מכוח ההסכם הראשון.

   יצוין כבר עתה כי קיימים שינויי נוסח אלו ואחרים בין ההסכם השני עליו חתומה רייך (נספח 3 לתשובה לתובענת רייך) לעומת ההסכם השני עליו חתומים יתר הדיירים בבניין (נספח ב' לתובענת גבע ושטרן). עוד יוער כי גבע ורייך חתמו על ההסכם השני בעצמם ואילו בשמו של שטרן חתם עו"ד אביטן, בעשותו שימוש בייפוי הכוח.

5. בד בבד עם חתימת ההסכם השני על ידי רייך ביום 24.4.2018 נחתם בינה לבין פפיר גרופ הסכם נוסף, לפיו חלק משטח החצר האחורית בבניין יוצמד לדירתה, וזאת בתמורה לסכום של 40,000 ₪ (נספח ד' לתובענת גבע ושטרן) (להלן: "הסכם רייך").

6. כמו כן, ביום 7.6.2018 נחתם בין גבע לבין פפיר גרופ הסכם לפיו דירתו של גבע תשמש את פפיר גרופ לצורכי משרד למשך 6 חודשים, במהלך תקופת ביצוע עבודות הבנייה, ובעבור כך ישולמו לגבע דמי שכירות וכן יתוקנו ליקויים בדירתו (להלן: "הסכם גבע").

7. בחודש אפריל 2018 אושרה בקשה שהגישה פפיר גרופ להיתר בנייה ובחודש יולי 2018 החלו ההכנות הנדרשות לצורך תחילת עבודות הבינוי בבניין, לרבות גידור חלקת המקרקעין. בעקבות כך ולאור התנגדותה של דיירת אחת בבניין לביצוע העבודות - עליזה סוריזון (להלן: "סוריזון") - התנהל במקביל להליך דנא הליך לפני המפקחת על המקרקעין אשר הוציאה צו ארעי המונע את תחילת עבודות הבנייה במקרקעין.