פריטלי בע"מ נ' יוספוב - פסקדין

פסק דין

1.התביעה שבפני היא תביעה כספית בגין הפרת חוזה מכר דירה , באי תשלום חלק מהתמורה

אותה דוחה הנתבע בטענת קיזוז, בשל ביצוע עבודות אלומיניום בפרוייקט בו מצויה הדירה.

טענות הצדדים:

2.ביום 13.12.98 נחתם חוזה מכר דירה (נספח א' לכתב התביעה, להלן-"חוזה המכר") בין התובעת, אשר לפי האמור במבוא לחוזה המכר, יזמה והקימה פרוייקט מגורים "שערי הפסגה" (להלן-"הפרוייקט") ובין הנתבע מצד שני , שרכש דירה בפרוייקט ובין צד ג' – הקבלן לביצוע הפרוייקט, מ. אסרף חברה קבלנית לעבודות בניין בע"מ (להלן-"חברת אסרף"). הדירה אותה רכש הנתבע, מצויה ברחוב אלי תבין 19/13 בירושלים (להלן – "הדירה"). בהתאם לנספח התמורה לחוזה התחייב הנתבע לשלם לתובעת תמורה בגין הדירה בסך של 190,000$ בארבעה תשלומים: 37,260$ במועד כריתת החוזה, 34,800$ תוך 30 יום לאחר חתימת החוזה, 27,940$ לא יאוחר מיום 20.8.99 ואת היתרה בסך 90,000$ במעמד קבלת החזקה בדירה.

3. התובעת טוענת כי מתוך 190,000$ שהיה על הנתבע לשלם לה, שולם רק סך של 72,210$ . נותר חוב בסך של 115,790$ אשר בתוספת הריבית והפרשי הצמדה עומד על סך של 776,372 ₪ נכון למועד הגשת התביעה (נספח ו' לכתב התביעה).

4. הנתבע מנגד, אינו חולק כי הוא חתם על חוזה המכר אך לטענתו, בד בבד עם החתימה עליו הוא חתם גם על שני הסכמים נוספים עם חברת אסרף, האחראית לביצוע הפרוייקט (נספחים א1,א2 לתצהירו, להלן-"ההסכמים הנוספים"; "הסכמים א1 ו-א2 ").

ההסכמים הנוספים, נחתמו ע"י חברת מ.י.ד.א. מוצרי אלומיניום בע"מ שבבעלותו ובניהולו (להלן-"חברת מ.י.ד.א") במסגרתם התחייבה חברת מ.י.ד.א. לבצע את כל עבודות האלומיניום בפרוייקט, בעלות בסך של 160,000$ והתמורה בגינם, תהיה בקבלת הדירה ללא תמורה, למעט המשכנתא אותה הוא נטל שהועברה לתובעת, בסך של 300,400 ₪.

5. הנתבע טוען כי התובעת, ידעה היטב כי לא תשולם לו כל תמורה בגין ביצוע עבודות האלומיניום בפרוייקט . לפיכך, יש לדחות מכל וכל את טענתה של התובעת, שהועלתה בשיהוי ניכר ממועד החוזה בדבר זכותה לקבל את יתרת התמורה לפי חוזה המכר בהתעלם מהעבודות אותן הוא בצע בפרויקט. נכונים הדברים לדידו, בפרט משקיבל את החזקה בדירה כבר ביום 12.2.01 ונמסר לו טופס מסירת דירה בחתימת התובעת (נספח ב' לתצהיר הנתבע בתמיכה לבקשת רשות להגן) . במסירת הדירה מבלחי ששולמה מלוא התמורה, יש משום ראיה על ידיעתה והסכמתה של התובעת שהתמורה עבור הדירה, ניתנה לה בביצוע עבודות אלומיניום בפרויקט. בהתאם לכך, נמנעה התובעת מלתבוע אותו במשך כ- 7 שנים, ממועד חליפת מכתבים בינו ובינה (שהיתה במשך כ- 4 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה) ולאור טענת הקיזוז שטען לגביה. מחיקת תביעה לביטול חוזה המכר ופינוי הדירה שהגישה נגדו התובעת בת.א. 2344/07 מלמדת גם היא שהתובעת הסכימה שהתמורה שולמה לה עם בצוע עבודות האלומיניום בפרוייקט.

דיון מסקנות:

6.אין חולק בדבר קיומו של חוזה מכר מחייב בין הצדדים וכי שולמו שני תשלומים בלבד בגין המכר בסך כולל של 72,210$ וכי נותרה יתרה בסך של 115,790$ (להלן-"יתרת התמורה") שלא שולמה לתובעת ע"י הנתבע לפי חוזה המכר לגביה, קיימת מחלוקת אם הנתבע חייב להעבירה לתובעת.

הנתבע טוען כי יש לקזז מיתרת התמורה את עלות ביצוע עבודות האלומיניום בפרוייקט, לאור הסכמים שנחתמו בין חברת מ.י.ד.א. שבבעלותו ובינו ובין חברת אסרף לפיהם בתמורה לביצוע העבודות הוא יקבל דירה בפרוייקט . בנוסף, שלמה לו חברת אסרף סך של 300,000 ₪ בגין העבודות אותן הוא בצע (סעיפים 4-6 לתצהירו בבקשת רשות להגן). חברת אסרף, היא לטעמו ה'מוציא והמביא' בניהול הפרויקט כולל הבנייה ושיווק הדירות ולא היה לו כל שיח ושיג עם התובעת למעט במעמד החתימה על ההסכמים, במשרדו של עו"ד גן צבי (סעיף 16 לתצהיר הנתבע).

התובעת, כופרת בזכות הקיזוז של הנתבע ולחילופין טוענת כי ככל שקיימת זכות קיזוז הריהי בין הנתבע לחברת אסרף ולא ביחסים בין בהעלי הדין.

7. טענת קיזוז צריכה להיות מוכרת בדין המהותי (ע"א 285/88 העמותה מוסדות קליוולנד נ' ש.י.ל.ן אחים נחום חברה לבנין, פ"ד מד(4) 413, 420) וניתן להתנות עליה (מ. מאוטנר, קיזוז, דיני חיובים – חלק כללי, ד' פרידמן עורך, אבירם הוצאה לאור, 1994, עמ 479-480; ד. פרידמן ונ. כהן, חוזים, כרך א', תשנ"א, עמ' 131).

סעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, סעיף 20 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 וסעיף 32 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 קובעים הסדרים בנוגע לקיזוז, בהיותה זכות מהותית בדיני חיובים.

סעיף 53(א) לחוק החוזים קובע: "חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים".

הנטל מוטל על הטוען טענת קיזוז להוכיח את זכותו בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה" (ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, תק-על 2006(4), 64; רע"א 3646/98, כ.ו.ע לבניין בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף, פ"ד נז(4) 891).

8. המבחן, לאיפיון וסיווג עסקה כ"עסקה אחת" או "עסקת מכר אחת" (כאמור בחוק החוזים ובחוק המכר) היא בהיותה "עסקה מסחרית העומדת בפני עצמה, הניתנת לניתוק מסחרי מעסקה אחרת שבין אותם צדדים, גם אם קיימת מסגרת עסקית רחבה יותר ביניהם" (ע"א 725/87 ביר-טל נ' אוליבקס, פ"ד מ"ד(1) 177, 180).

בעניינינו, נחתם חוזה מכר דירה מבלי שנקבעו בו הוראות כלשהן , התחייבויות, או תנאים בנוגע לחלקו של הנתבע או החברה שבבעלותו בביצוע הפרוייקט בהתייחס לתמורה בגין מכר הדירה ומבלי שנאמר בו, כי צד ג' לחוזה- חב' אסרף, הזמין ממנו עבודות אלומיניום ו/או חתמה איתו על הסכמים נוספים המשליכים על חוזה המכר. בהתאם לכך, אין כל אינדיקציה בחוזה המכר, לקיומה של עסקה מסחרית אחת הכוללת מכר דירה ובצוע עבודות אלומיניום בפרוייקט בתמורה לרכישה. חוזה המכר נחתם באופן עצמאי ובנפרד מההסכמים הנוספים א1, א2 באופן שאינו מתיישב עם טענת הנתבע בדבר זיקה בין שתי העסקאות.

9. בנוסף, עסקינן בסוג שירות שונה בעסקאות האחד מכר דירה והשני עבודות אלומיניום ובשוני ביניהן גם בנוגע לתמורה. עסקת המכר עמדה על סך של 190,000$ ואילו עבודות האלומיניום עמדו על סך של 160,000$ . כמו כן, אין ליישב העברת תשלומים ע"י הנתבע לתובעת עבור מכר הדירה בסך של 72,210 $ למרות שההפרש בין מחיר הדירה לעלות עבודות האלומיניום הוא בסך של כ- 30,000 $ .