אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פס"ד בתביעות הדדיות סביב מתחם "בור שיבר" ("גן הסוס") שבסמוך לרחבת ה"משביר לצרכן" בירושלים

פס"ד בתביעות הדדיות סביב מתחם "בור שיבר" ("גן הסוס") שבסמוך לרחבת ה"משביר לצרכן" בירושלים

תאריך פרסום : 21/08/2014 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי בירושלים
2434-08
13/08/2014
בפני השופט:
משה בר-עם

- נגד -
התובעת:
חברת בניני מידות בע"מ
עו"ד ע"י ב"כ עוה"ד יצחק ננר ו/או עוה"ד יהושע ננר ו/או עזריאל יעקובוביץ ו/או אייל ננר ו/או טלי שפרבר ואח'
הנתבעת:
עיריית ירושלים
עו"ד עוה"ד אלי מרדכי ו/או איתן ויטלזון
פסק-דין

 פסק דין

א. כללי:

 

1.                     לפניי תביעה לפיצויים בסך של 102,950,000 ₪ בגין הפרת הסכם ובטענה שהנתבעת נמנעה מלתמוך ואף התנגדה עקרונית לאישור תכנית מתאר חדשה שביקשה התובעת לקדם במתחם הידוע כ"בור שיבר" לייעוד שאינו ציבורי. כמו כן, תביעה שכנגד לסעד הצהרתי בעניין תחולתו של סעיף 195 לחוק התכנון והבנייה. 

 

ב. על העובדות, הטענות וההליכים:

 

2.                     עניינן של התביעה והתביעה שכנגד בקשר לשטח מקרקעין הידוע כחלקות 26 ו- 27 בגוש 30043, הנמצא בין הרחובות המלך ג'ורג', בארי ושמואל הנגיד, בסמוך לבניין הכנסת הישנה במרכז העיר ירושלים, הידוע בכינויו כ"מתחם בור שיבר" (להלן – מתחם בור שיבר או בור שיבר או המתחם, בהתאמה). המתחם שגודלו כשלושה דונם, הגם שממוקם בלב האזור העירוני הסוער, מהווה שטח ציבורי פתוח ומשמש, זה עשרות שנים, מדשאת גן ירוק בלב העיר עם ספסלי ישיבה ומבנה שירותים מרכזי.

 

3.                     ביום 13.1.1961 רכשה התובעת, חברת  בנייני מידות בע"מ, חברת בת של הכשרת הישוב לישראל בע"מ, מרשות הפיתוח, בין השאר, את מתחם בור שיבר, שהיה אז שטח פנוי ועל-פי תכנית המתאר שבתוקף הידועה כתכנית 62 ייעודו מסחרי (נספח ב' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת, מר שמשון מרפוגל. מכאן ואילך, הנספחים להלן, הִנם בתצהירו של מרפוגל, אלא אם נאמר מפורשות אחרת). 

4.                     ביום 30.11.1965 נחתם הסכם בין התובעת וחברת הכשרת הישוב בע"מ לבין הנתבעת (להלן – העירייה) בקשר לתכנית מתאר הידועה כ – 36 א', אשר על-פי הנטען, יזמה התובעת ואשר קיבלה תוקף ביום 5.9.1968. התכנית כללה הוראות בדבר התחייבות התובעת להעביר על-שם העירייה לצרכי ציבור, בין השאר, את מתחם בור שיבר. בתמורה, קיבלה התובעת זכויות בנייה כפי שאושרו בתכנית. על-פי הוראות תכנית 36 א' שונה ייעוד מתחם בור שיבר משטח מסחרי לשטח ציבורי פתוח. בכוונת העירייה היה להקים במקום חניון ציבורי. כאמור בתכנית, הועברו הזכויות במתחם בור שיבר ונרשמו על-שם העירייה בלשכת רישום המקרקעין ביום 15.1.1969 (נספחים ד', ה'1 ו-ה'2).

 

5.                     במהלך השנים ועל אף מאמצים רבים שנעשו (כעולה מנספחים ו'-ח'), שכללו ייזום ואישור תכנית מתאר חדשה הידועה בשם 36 ג' (נספח ט'), שמטרתה הקמת חניון ציבורי תת קרקעי במתחם ומימוש יזמות בנייה לצורך הציבורי, לא עלה הדבר בידי העירייה. בשנים 1990-1988 החלו מגעים בין ראש עיריית ירושלים דאז, מר טדי קולק ז"ל, לבין התובעת במגמה לפתח את בור שיבר על בסיס תכנון שהוא שילוב בין חניון ציבורי תת קרקעי לבין שטחי מסחר, מגורים ומשרדים במגרש ולצורך כך, לשנות את ייעודו של המתחם לייעוד מסחרי. במסגרת זאת, הכינה התובעת תכנית מתאר בהתאם, הידועה כתכנית 36 ה', שלימים נקראה תכנית 4741 (להלן – תכנית 36 ה'). תכנית 36 ה' הוכנה באמצעות האדריכל שלמה אשכול וזכתה לאישור העירייה. הצדדים הסכימו על התמורה שתשלם התובעת לעירייה בעבור רכישה חוזרת של הזכויות במתחם, על בסיס זכויות בנייה שנקבעו בתקנון התכנית, בהיקף של 10,000 מטר בנייה שטח נטו בתוספת שטחי חנייה ושטחים נלווים. התמורה עליה הוסכם עמדה על סך של 5,250,000 $ונקבעה בהתאם לשומה שערך שמאי מטעם העירייה (נספחים י'-יא').

 

6.                     בשל התנגדות בוועדת הכספים של העירייה בנוגע לפרטי ההסכמות, הועבר העניין לבדיקת מבקר העירייה דאז ובדו"ח שהגיש, שלל את זכותה של התובעת לרכוש את המתחם חזרה וחלף זאת המליץ על עריכת מכרז פתוח לפיתוח המתחם (נספח יב'). בעניין זה טענה התובעת כי עמדת העירייה לפיה ביקשה לשווק את המתחם באמצעות מכרז, חלף רכישתו החוזרת, הִנה בניגוד גמור למטרת העברת הזכויות הכפויה, נעשתה "מאחוריה גבה" והיוותה התעשרות שלא כדין. משכך, נקטה בהליכים משפטיים. תחילה, בבית-המשפט העליון (בג"צ 2840/95)והמשכו בתובענה על דרך של המרצת פתיחה (ה"פ 186/96) לבית-משפט זה. בתמצית, השאלה שעמדה לדיון בגדר ההליכים בתובענה עניינה זכותה הקודמת של התובעת על פני צד שלישי פוטנציאלי, לרכישה חוזרת של המתחם.

 

7.                     בפסק-הדין (כב' השופטת א. פרוקצ'יה) מיום 8.9.1998 נקבע, על-יסוד סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – החוק) כי יש לראות את הקצאתן של זכויות בנייה משמעותיות בגדר תכנית המתאר, כרכישה לצורך סעיף 195 לחוק. לפיכך הוצהר, כי לתובעת זכות קדימה לרכוש את המתחם ברכישה חוזרת מהעירייה ואין להוציא את המתחם למכרז לתכנון ו/או למכירה לגורם שלישי; זאת, בכפוף לכך שייעוד השטח ישונה למטרה שאינה לצרכי ציבור, שהעירייה תבקש להעביר את המתחם לצד שלישי בדרך של מכירה, השכרה או העברה אחרת וכן כי התמורה תשולם לעירייה על-פי הקבוע בסעיף 195(2) לחוק. יוער, כי באותה העת ניתן פסק-דין נוסף על-ידי בית המשפט כאן (כב' השופט צבי כהן) (ה"פ 455/97) בעניין דומה, הנוגע לנכס הבנוי במגרש אבן ספיר בירושלים. בפסק-הדין שניתן שם נקבע כי אין מדובר בהפקעה בתמורה וכי לא חל על המקרה סעיף 195 לחוק. במסגרת הליכי ערעור בבית-המשפט העליון על פסקי-הדין, ניהלו הצדדים משא ומתן ליישב את כל המחלוקות ביניהם ולענייננו, בקשר למתחם בור שיבר ובסיומו, הגיעו להסכם פשרה (נספח יג') שנחתם ביום 1.3.2000 (להלן – ההסכם). ההסכם אושר על-ידי שר הפנים ומועצת העיר של העירייה וכן קיבל תוקף של פסק-דין במסגרת הליכי הערעור בבית-המשפט העליון (ע"א 4148/99, רע"א 5920/98, ע"א 6658/98, נספחים טו'-יז'). בתמצית, נקבע בהסכם (סעיף 2.1) כי התובעת זכאית לרכוש בחזרה את מתחם בור שיבר עם שינוי ייעודו לייעוד שאינו ציבורי, במסגרת תכנית חדשה ביוזמת התובעת (סעיף 2.2) ותובא לאישור הוועדה המקומית בתוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם. עוד נקבע לענייננו (סעיף 2.3) כי העירייה מתחייבת שלא להתנגד לתכנית החדשה ולהביאה לאישור הוועדה המקומית. עם זאת, הודגש כי אין באמור כדי למנוע מכל גורם העוסק בתכנון בעירייה או בוועדה המקומית להתנגד לתכנית החדשה במסגרת תפקידו ועל-פי שיקול דעתו המקצועי. בתמורה לרכישה החוזרת של המתחם, סוכמו עקרונות בדבר תשלום התמורה שעל התובעת לשלם לעירייה, על בסיס שומה מוסכמת שגובשה על-ידי שמאים מטעם הצדדים, שבבסיסה זכויות הבנייה בתכנית 36 ה' (שהוכנה, כאמור, על-ידי התובעת בשנת 1990 וטרם הופקדה), בסך השווה בשקלים ל – 5,920,000 $ (בתוספת מע"מ) ובתוך 14 ימים מיום מתן תוקף לתכנית. עוד נקבע, כי עבור שטחים נוספים שיאושרו לפי התכנית החדשה למתחם, ישולמו היטלי השבחה, שהבסיס לקביעתם צוין על-ידי השמאים ועל-פי מנגנון עדכון שמאי עליו הוסכם. 

 

8.                     לטענת התובעת, סוכם עם ראש העיר דאז, מר אהוד אולמרט, על דעת גורמים מקצועיים של העירייה כי ייבנה במתחם, על דרך של תכנית מתאר חדשה, בניין רב קומות בגובה של 24 קומות. זאת, נוכח המדיניות החדשה של רשויות התכנון, אשר התירה ואף עודדה בנייה של בניינים רבי קומות בירושלים, בעיקר במרכז העיר. בנסיבות אלה, הוכנה תכנית מתאר חדשה על-ידי התובעת, בין היתר על-ידי האדריכל אורי שטרית טרם בחירתו לכהונת מהנדס העיר ירושלים. התכנית החדשה נתקבלה לפתיחת תיק למתכנן במחלקת תכנון העיר בסוף חודש יוני 2002. לאחר קבלת הנחיות לעריכת התכנית לקראת הליך הפקדה, בתחילת שנת 2003, קיבלה התכנית מספר 8896. התכנית הוגשה במקביל גם ללשכת התכנון המחוזית, עברה בדיקות על-ידי גורמים רלוונטיים, הן במחלקת מהנדס העיר והן על-ידי גורמים חיצוניים וזכתה לטיפול מתאים, תוך גישה חיובית (נספחים יח', כא'-כג').

 

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ