1. התובעים, יעקב ואורה בניסטי, הגישו תובענה על סך 200,000 ש"ח נגד בני הזוג עוזר ואתי וולך (נתבעים 1 ו- 2) ונגד עו"ד יורם קפון. במהלך ההליך ובהתאם להודעה שנמסרה, התובענה נגד הנתבעים 1 ו- 2 נדחתה ללא צו להוצאות.
2. צורפו צדדי ג' על ידי הנתבע 3: בני הזוג וולך, עיריית חיפה ומינהל מקרקעי ישראל. בני הזוג וולך צרפו את עו"ד קפון, את עו"ד יוסף אסולין, את יגאל ורבקה שפירא ואת עיריית חיפה. בני הזוג שפירא הוסיפו את חב' וונדר לבניין וקבלנות, עו"ד משה לבנת ועו"ד אליעזר ברק.
3. בדיון מיום 2.9.2010 החלטתי מטעמי יעילות להפריד את שלבי הדיון כך שתשמע קודם התביעה העיקרית, דהיינו התביעה שבין התובעים לנתבע 3 בלבד וכי רק לאחר מכן בהתאם לתוצאה ימשיך הדיון בנוגע לצדדים הנוספים. הצדדים הנוספים בחרו שלא להשתתף בשלב זה של הדיון (ולא חייבתי אותם לעשות כן כמובן).
4. בתביעתם טענו בניסטי שביום 5.12.1993 רכשו דירת מגורים בקומה ג' בבית משותף ברח' ציזלינג 37 בקרית חיים (גוש 11582 חלקה 120 תת חלקה 7). את הדירה רכשו מאת הנתבעים 1 ו- 2 ושני הצדדים יוצגו על ידי עו"ד קפון. נטען שמשנת 2006 החל התובע 1 לסבול מבעיות בריאות ובני הזוג נאלצו לחפש דירה חלופית עם פחות מדרגות על מנת להקל על התובע 1. התובעים פרסמו את הדירה למכירה. במהלך המשא ומתן בין התובעים לבין צד שלישי שגילה עניין בדירה , הודיע להם האחרון כי הוא מפסיק את המשא ומתן ואינו מעוניין לרכוש את הדירה מכיוון שגילה שאינה כלולה בהיתר הבניה של הבניין, דהיינו הדירה נבנתה ללא היתר בניה כחוק.
5. הם פנו לנתבע 3 בבקשה לסיוע היות וייצגם בעת עסקת הרכישה אך הוא דחה אותם אלא אם יסכימו לשלם לו בגין המשך מתן שירות. יחד עם כתב התביעה הוגשה חוות דעת שמאית על פיה לדירה ירידת ערך בשיעור של כ- 20% משוויה לאור הפגם של העדר היתר בניה בסך 98,000 ש"ח. התובעים טענו בנוסף ולחלופין לנזקים בסך 80,000 ש"ח כתוצאה מעלויות שונות שיאלצו לשאת בהן במקרה ויצליחו למכור את הדירה, זאת במידה וניתן לקבל בכלל היתר בניה בדיעבד.
ראיות הצדדים
6. גב' אתי וולך העידה לאחר שנתנה תצהיר עדות ראשית. בתצהירה היא טענה שהיא ובעלה לא ידעו אודות אי ההתאמה בדירה מאז שרכשו אותה ביום 9.6.1988 (יוצגו באותו שלב על ידי עו"ד יוסף אסולין). היא טענה שהנתבע 3 טיפל בעסקה באופן אישי ולא יידע אותה אודות העדר קיום היתר בניה.
7. בעדותה בבית המשפט היא חזרה על עמדתה שעו"ד קפון ולא אביו טיפל במהלכי המכר וזאת למרות שאביו של עו"ד קפון, עו"ד ס. קפון, חתום על חלק מהמסמכים הרלוונטיים (עמ' 18 לפרוטוקול ש' 15 - 33, עמ' 19 ש' 2 - 5).
8. בתצהירו של התובע הוא חזר על הטיעונים שפורטו בכתב התביעה והוסיף כי תובע משטרתי בשם אלי גולן הציע עבור הדירה 440,000 ש"ח אולם כאשר גילה שאין לדירה היתר בסופו של עניין נאלצו למכור את הדירה בסך 400,000 ש"ח בלבד. נטען עוד שהליקוי בהעדר ההיתר צויין בסעיף 6.ב להסכם המכר. בתצהירו הוא טען בנוסף לנזק של 60,000 ש"ח בגין כך שנאלץ להתגורר בדירה משך 3 שנים נוספות לאור הקשיים במכירתה.
9. בחקירתו, גם התובע טען שהיה זה עו"ד יורן קפון, הנתבע 3, שביצע את המהלכים בקשר לעסקה (עמ' 21 ש' 7 - 11).
10. הנתבע 3 בתצהירו טען שעד לשנת 1999 אביו ז"ל היה הבעלים של המשרד וכי הוא עבד בו כשכיר. לטענתו, ההסכם נשוא ההליך טופל על ידי אנשי המשרד ואביו בראשם. לטענתו, ייתכן וביצע "אי אלו שהם פעולות פרוצדוראליות" ואלו בלבד על פי הנחיות אביו אך לא טיפל בעסקה מן ההיבט המהותי. לטענתו, לאור חלוף השנים אין הוא יכול לזכור איזה פעולות בדיוק ביצע. לטענתו, ניתן טופס אכלוס לבניין והדירה נשוא התובענה הועברה 4 פעמים בלשכת רישום המקרקעין לרבות רישומי משכנתא. כמו כן לא הוגש כתב אישום נגד מי מבעלי הדירה למתן צו הריסה לדירה ללא היתר. נטען עוד שעד היום לא נרשמה הערת אזהרה על הדירה בדבר אי חוקיותה. הוא הדגיש כי אין מדובר בטענה שחדר או חלק מהדירה אינו בנוי בהיתר אלא שהדירה כולה חסרה היתר. הוא טען שהדירה מוחכרת על ידי מינהל מקרקעי ישראל שאישר את רישומה והיוון הזכויות בה אולם שבעיריית חיפה חסרים מסמכים רבים בתיק הבניין. נטען שהדירה מאוכלסת ורשומה בטאבו כחלק מבית משותף ומחוברת חיבור עצמאי לרשתות החשמל, המים והגז. כל אלה מצביעים על כך שעל פי ההגיון הדירה בנויה כדין על פי היתר.
11. בחקירתו חזר עו"ד קפון על כך שאינו יכול לזכור את העסקה הספציפית (עמ' 25 ש' 17 - 20).
12. יצויין למען הסדר כי הוגשו שתי חוות דעת שמאיות על ידי הצדדים אולם היות והשמאים לא הופיעו להחקר חוות דעת הוצאו מהתיק ואינן מהוות חלק מהראיות. בנוסף, יצויין מזכר מיום 28.2.06 בו צויין שהקבלן נפטר בטרם הושלמה הבקשה להיתר ומכתב מיום 16.3.06 שנשלח לעו"ד חנה צלרינג על ידי ראובן כץ, מנהל מחלקת רישוי ובניה בעיריית חיפה.
13. הופיע בנוסף עו"ד שלמה גורן שבסופו של דבר רכש את הדירה באוגוסט 2008. לדבריו, הוא הסכים לשלם 450,000 ש"ח אולם לאחר שניגש לעיריה ובדק ומצא שאין לדירה היתר, למרות שהיא רשומה בטאבו הוא סרב לרכוש אותה באותו סכום. בסופו של דבר, רכש את הדירה במקום ב- 440,000 ש"ח (בחקירה הנגדית נזכר שסכום זה היה הסכום שהוצע) בסך של 400,000 ש"ח בלבד (עמ' 9 לפרוטוקול ש' 2 - 17).
טענות הצדדים בסיכומיהם
14. התובעים טענו שבטענותיו השונות גילה עו"ד קפון מספר גרסאות סותרות. נטען שהראיות מצדיקות להסיק שעו"ד קפון ולא אביו ייצג את הצדדים בעסקה. נטען שגם בשנת 1993 היתה חובה על עו"ד לבדוק שלדירה קיים היתר בניה כחלק מעבודתו המקצועית וכי העדר בדיקה כאמור מהווה רשלנות מקצועית. נטען בנוסף שאין מחלוקת שלדירה לא היה היתר בניה ושעו"ד קפון בעצמו הודה בכך (עמ' 24 לפרוטוקול ש' 22). נטען עוד שמבחינת נזקים מדובר ב- 40,000 ש"ח שהם הפער בין הסכום אותו דרשו התובעים לבין הסכום שקבלו ועוד 60,000 ש"ח עוגמת נפש.
15. ב"כ הנתבע 3 טען שלא הוכח שאין היתר בניה. כמו כן נטען שלא הוכח הפסד מסויים כזה או אחר וכי אין להסתמך על זכרונו של עו"ד גורן. נטען שלכל היותר מדובר בהפסד של 27,000 ש"ח שהינו הסכום שיש להשלים בהתאם למסמך ת/8.
דיון
16. אין מחלוקת אמיתית בין הצדדים באשר לאי קיום היתר לדירה. התובעים טענו שלדירה אין היתר. עיון בהיתר שהוגש עם תיק המוצגים שהוגש על ידי התובעים מצביע על כך שההיתר שניתן בשנת 1979 אינו כולל את הדירה נשוא ההליך. הנתבע לא הציג היתר אחר אשר כולל את הדירה. מעבר לכך, הנני מוצא בדבריו של עו"ד קפון בעמ' 24 ש' 22- 26 לפרוטוקול הודאת בעל דין בנכונות הטענה שלדירה אין היתר. יוצא שהדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים ורשומה בלשכת רישום המקרקעין אולם לא ניתן לגביה היתר בניה.