פסק-דין חלקי בתיק ת"א 2886-08-10 - פסקדין

1.      התביעה שבפני הינה לסילוק יד ופינוי הנתבעים מהמקרקעין הם חלקה 150 בגוש 6414 (להלן - המקרקעין), כאשר הנתבעים מחזיקים שם במבנים שונים שנבנו כבר לפני מספר שנים. הנתבעים אינם כופרים, כמפורט בכתב הגנתם, בחזקתם במקרקעין, אך טוענים לזכויותיהם להמשיך בחזקה, לפחות תקופה משמעתית נוספת, וכן לזכותם לקבלת פיצויים בגין אובדן השקעותיהם במקום. לאחר עיון בכתבי הטענות ולאחר שמיעת טענות ב"כ הצדדים בשתי ישיבות קדם משפט, נתן בית המשפט את החלטתו, מתאריך 20.1.11, בה קבעתי כי אין, לכאורה, לנתבעים, כל זכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין, אלא, אולי, אך לבקש את  דחית  ביצוע השבת החזקה לתובעים לזמן סביר,דהיינו,עיכוב ביצוע עד הפינוי בפועל. על כן אפשרתי לב"כ הנתבעים להגיש את טיעוניו בכתב, לביסוס טענתו שקיימת לו הגנה של ממש ובדין כנגד תביעת סילוק היד, ואפשרתי לב"כ התובעים להגיש את תשובתם, ולבסוף אף רשות לתגובת הנתבעים לתשובה. כיום, לאחר עיון בכל החומר והטיעונים שהוגשו, נחה דעתי כי אין כל ממש בהגנת הנתבעים.

2.      ב"כ הנתבעים סבור כי החלטתי הקודמת, כאמור, אינה ראויה, באשר, לטענתו, יש ליתן לנתבעים את יומם בבית המשפט, לנסות ולהוכיח את טענותיהם העובדתיות, ואף זאת רק לאחר שהתובעים יסיימו את שלב ראיות התביעה. אין דעתי כדעתו. הרי אם עולה מכתבי הטענות כי הנתבעים מודים בעובדות הנשוא בכתב התביעה, ומנגד, גם במידה  והנתבעים יוכיח את כל טענותיהם העובדתיות, כמפורט בכתב ההגנה, עדיין הדין אינו מזכה אותם בכל זכות להמשיך ולהחזיק במקרקעי התובעים, ניתן גם ניתן להחליט על קבלת התביעה או לחלופין, לצמצם את חזית המחלוקת לסוגיות מסויימות. כפי שניתן לסלק תביעה על הסף, כאמור בתקנות 100 ו-101 לתקנות סדר הדין האזרחי, הרי מסמכותו של ביהמ"ש בקדם המשפט, כאמור בתקנה 143 (9) לתקנות הנ"ל גם - "ליתן פסק דין, לרבות פסק דין חלקי בתובענה, במידה שנתברר כי אין לנתבע הגנה בפני התביעה".

להתרשמותי, כל טענות ב"כ הנתבעים אינם אלא נסיון למשוך זמן ולאפשר לנתבעים להמשיך בחזקתם שלא כדין במקרקעין, ואין בכך אלא שימוש לרעה בהליכי בית משפט.

עוד יש לציין כי בישיבת קדם המשפט מתאריך 24.11.10, טעם ב"כ הנתבעים, עו"ד י. קוק, כי הנתבעים יפנו את הקרקע - "ברגע שנוכל לפתח את המקרקעין", וכוונתו היתה לפיתוח מגרש אחר שבגוש הנידון, וכן - "(נעזוב) בזמן  שיהיה אפשר להוציא היתר בניה חוקי בהתאם לדרישות התב"ע". ב"כ התובעים מיהר והציג לביהמ"ש את מכתב סגן ראש הועדה המקומית לתו"ב שליד עירית רמת השרון, מתאריך 23.11.10, לפיה כיום אין כל מניעה מליתן היתרי בנייה ולהתחיל בבניה. בית המשפט הציע לצדדים ליתן את פסק הדין המבוקש לסילוק יד הנתבעים אך לעכב את ביצועו בשנה. היה זה דווקא ב"כ התובעים שהתנגד להצעה וביקש לצמצם את עיכוב בביצוע ל-6 חודשים בלבד. בנתיים חלפה ועברה תקופה נוספת של חודשיים ויותר, אך בישיבת קד"מ מיום 20.1.11, טען עו"ד שרקון, בשם הנתבעים, כי הנתבעים הינם "ברי רשות", וכלל אין בכוונתם לפנות את השטח, לפחות שנה נוספת(!). מחד, מונעים הנתבעים מהתובעים לממש את זכויותיהם וזכויות הבניה שהוקנו להם כדין במקרקעין, ומנגד טוענים הנתבעים כי זכותם להחזיק במקרקעין עד שהם עצמם יוכלו לממש את זכויותיהם הם במגרש אחר שהוקצה להם בסמוך, והדרך אינה אצה להם, כשהם עושים שימוש, בתמורה, במקרקעי התובעים!

3.      אין מחלוקת כי התובעים הינם בעלי זכות חכירה לדורות במקרקעין, חלקה 150 בגוש 6414 (ראה נסח רישום, נספח א' לכתב התביעה). בעבר, היו התובעים חוכרים לדורות של חלק מחלקה 17, החלקה הקודמת, בגוש 6414. גם על פי האמור בכתב ההגנה, הם שהחזיקו בפועל ב- 2,500 מ"ר בחלקה זו. הורי הנתבע 1, משה וסנדה תעשה, (להלן: "תעשה"), היו אף הם חוכרים לדורות בחלק מחלקה 17, ולטענתם החזיקו בה בשטח של כ 5,000 מ"ר. יעוד מקרקעי חלקה 17, היה לחקלאות. בתוכנית בנין עיר רש/446, שונה היעוד לבנייה למגורים, ותוכנית רש/מק/998  הינה תוכנית חלוקה ואיחוד, אשר במסגרתה נערכה חלוקה מחדש של המגרשים וכן טבלאות איזון, חלקה 17 כבר אינה קיימת ובמקומה החלוקה היא למספרי חלקות חדשים, ולתובעת הוקצאה חלקה חדשה 150 בגוש ולתעשה הוקצתה חלקה חדשה 153. על פי התב"ע האחרונה, לתובעים זכויות בניה  - 20 יחידות בניה, ולתעשה -  40 יחידות בניה (ראה נספח ג' לכתב התביעה).

על אף שהחלקה הישנה 17 יעודה היה לחקלאות, בנה תעשה בשטח בו החזיק מבנה מגורים ומבנים נוספים, ואין חולק כי הנתבע 1 מחזיק בבית המגורים ונתבעות 2 ו-3 שכרו מתעשה או מהנתבע 1 מספר מבנים נוספים במקום, והם עושים בהם שימוש בתמורה, ככל הנראה, לתעשה. התביעה שבפני הינה לאפשר לתובעים לקבל חזקה בחלקה החדשה שהוקצאה להם ולהתחיל בבניה בהתאם לזכויותיהם כאמור בתב"ע.

4.      הנתבעים טוענים בכתב הגנתם, בסע' 30, כדלקמן:

"כמו כן, הוסכם בין בעלי הזכויות, כי עד שימלאו הדרישות שבתוכנית ובתוכנית המתאר ועד שיהיה צורך אמיתי בפניוי המקרקעין לצרכי בניה בהם, יוכלו הורי הנתבע והנתבעים להמשיך ולהחזיק, להתגורר ולהשתמע במקרקעין אשר מוחזקים על ידם מזה עשרות שנים".

ובסע' 36 לכתב ההגנה מפרט ב"כ הנתבעים את התנאים הנדרשים בתוכנית טרם מתן היתרי בניה, בעיקר אישור משרד התחבורה לדרך גישה למגרשים, כולל שינויים בצומת הדרכים שליד החלקות, צומת הפיל, וכן דרישות נוספות, כמפורט בסע' 37 לכתב ההגנה, שמן הדין כי תתבצענה עובר למתן ההיתר.

בהמשך נטען כי כל עוד אין כל אפשרות לממש את הזכויות במקרקעין, אין כל "צורך אמיתי" בפינוי המקרקעין (סעיף 41).

ובסעיף 42 נטען כי תעשה הינם "ברי רשות" במקרקעין והם אף זכאים לדמי פינוי ולפיצויים בגין השקעותיהם בהם, ודווקא מהתובעים.

קודם לכן, בסעיף ,32 נטען כי למיטב ידיעת הנתבעים, בית המגורים בו  מחזיק נתבע 1, ברשות אביו, כלל אינו בתחום מקרקעי התובעים, קרי - חלקה 150.

את טענותיו לגבי זכותו כבר רשות בלתי הדירה, או לחלופין, רשות הדירה, וכן זכותו לתבוע פיצויים ודמי פינוי, מבסס ב"כ הנתבעים בסיכומיו על ההלכות הידועות והמוכרות בדבר מהות הרשיון, אם כהדיר אם כבלתי הדיר.

5.      הטענה בדבר קבלת הסכמתם המפורשת, או לחלופין, בהתנהגות ובשתיקת התובעים במשך תקופה ארוכה, לחזקת תעשה, או מטעמו, בשטח חלקה 150, אינה אלא מופרכת  ואין בה כל הגיון או סבירות. מדוע זקוק תעשה "לרשיון" מהתובעים החסרים כל זכות חזקה שם, להחזיק במקרקעיו הוא, כאשר הוא בעל זכות חכירה לדורות בחלק מחלקה 17, החלקה הישנה שחולקה בנתיים, ודווקא על חלקו הוא, כפי שחזקה זו הוכרה והוסכמה על ידי כל שאר בעלי הזכויות בחלקה. הרי לטענת ב"כ הנתבעים, הן התובעים והן תעשה, כל אחד מהם, גידרו את חלקם בהחלקה 17, והחזיקו בחלק זה בהסכמת האחרים, מכח זכותם כחוכריו לדוחות בחלקים אלו מחלקה 17. ומדוע להזדקק לזכות משנית כ"רשיון", כאשר תעשה הינו חוכר לדורות באותו חלק מהחלקה, זכות הקרובה לזכות בעלות ממש. רק לב"כ התובעים הפתרונים.

מכל מקום, אם "הרשיון" הוא לרשות הדירה, הרי מעצם תוכנית האיחוד והחלוקה, בצירוף לדרישת התובעים לתפוס חזקה בחלקה 150, הן בכתב והן בעצם הגשת התביעה, הרי תעשה, או כל מי שמכוחו,  איבד את הרשיון או שהרשות הסתיימה. הטענה כי הרשיון הוא בלתי הדיר, טוב היה לה שלא היתה נשמעת, באשר מימוש ותוצאת טענה משפטית זו היא שהתובעים מנועים, לעולם ועד, מלעשות שימוש בחלקתם, חלקה 150, בעוד שתעשה יחזיק הן בחלקה שהוקצתה לו בתכנית האיחוד והחלוקה, והן בחלקה שהוקצתה לתובעים !

גם הטענה הנרמזת, אולי, להפרדה מלאכותית בין המקרקעין ובין המבנים שעליהם, הרי היא נוגדת את הוראות סע' 12 ו-13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובעות כי הזכות בקרקע כוללת אף את הבנוי והנטוע עליה, וכל עיסקה במקרקעין חלה הן על הקרקע והן על המחובר לקרקע. בסעיף 21 ל חוק זה אף נקבעה זכותו של בעל המקרקעין לקיים את המחוברים שנבנו על הקרקע ע"י חברו, שאינו הבעלים, או לדרוש ממי שהקים אותם לסלקם. גם אם תשמע הטענה כי המבנים נבנו כדין, כשהרי תעשה היה, בעבר, החוכר לדורות של חלק זה מהחלקה הישנה, חלקה 17, הרי על פי האמור בתב"ע,  שהינה "דין" לכל דבר וענין, בסעיף 12.9.2 לתוכנית רש/מק/995 (נספח ה' לכתב התביעה), תעשה מחוייב לפנות את חלקה 150, וכל הבנוי עליה, כתנאי לקבלת זכויותיהם בחלקה חדשה 153, שהוקצאה לו:-

"בעלי חלקת המקור 17 אשר מקבלים זכויות במגרש 305, החדש, במגרש 303 החדש, במגרש 309 חדש ובמגרש 311 חדש, יפנו את כל המבנים ו/או המחוברים שבחלקה 17".

ותעשה קיבל זכויות במגרש 309, שהפך, כולו או חלקו לחלקה חדשה 153, ועל כן קיימת עליו החובה שבחוק לפנות את כל המבנים והמחוברים שבחלקתם החדשה של התובעים !

6.      ועתה לטענה לזכות לדמי פינוי ולפיצויים. גם זו טענה שטוב היה לה שלא היתה נשמעת. שהתשובה לטענה זו היא שאת ה"פיצוי" או "דמי הפינוי" מקבל תעשה בכך שהוקצתה לו חלקה חדשה ובה זכויות בניה ל- 40 יחידות דיור, כשקודם, עובר לפרסום תוכנית האיחוד והחלוקה והתב"ע המשנה את יעוד הקרקע, היתה לתעשה חלקה ליעוד חקלאי בלבד, שערכה פחות משמעותית, ואם נבנו בה בנין מגורים ומבנים  תעשייתים, הרי חזקה כי נבנו שלא כדין וללא היתר חוקי. וגם אם לתעשה זכות "לדמי פינוי", ואין לו, הרי אין בכך כדי לעכב את הפינוי ומסירת החזקה ויתכבד ויגיש תביעת פיצויים בתובענה אחרת. המקרים בהם יעוכב צו לסילוק יד עד למיצוי הזכות לפיצויים בתביעה אחרת בין בעלי הדין הם נדירים ומדובר בנסיבות בהם החזיקו המפונים בקרקע ברשות מפורשת או מכללא, והבעלים מחוייב לפצות את המחזיק על השקעותיו המקום, השקעות שנעשו בידיעה ובהסכמה, לפחות שבשתיקה. לא כך המצב כשהמחזיק ממילא מקבל פיצוי ממשי על המעבר לחלקה אחרת, והבעלים יאלץ לעמוד בהוצאה נוספת להריסת המבנים שבנה המחזיק ללא הייתר ובניגוד לחוק, כבפרשתנו. אין לשכוח כי תעשה מעום לא נזקק לרשות או רשיון מהתובעים להחזיק בחלקו הקודם בחלקה 17. (ראה ע"א (ת"א)1187/09 רמ-נח בע"מ נגד עבודי ואח' (לא פורסם)). ולכך יש עוד לצרף את הוראת התוכנית והדרישה שבה לפינוי הקרקע והמחוברים לה כתנאי מוקדם להקצאת החלקה החדשה, חלקה 153, לתעשה. האם מוותר תעשה על זכויותיו שבהתאם לתוכניות החדשות?