פסק-דין חלקי בתיק ת"א 2670-06 - פסקדין

א.        פתח דבר

1.         הנתבע 1 ואחיו כהן אברהם ז"ל [להלן: "היזמים"] בנו שוק מקורה מודרני

באזור התעשייה בראשון לציון ובו כ- 180 חנויות [להלן: קניון "ראשון שוק"]. הנתבעים 2-6 הינם יורשיו של היזם אברהם כהן ז"ל .

            התובעים בתביעה רכשו מהיזמים 16 חנויות בשוק המקורה. אחד מהרוכשים הלך לבית עולמו, ובמקומו באו התובעים 5-9.

            התביעה הוגשה ב- 17.12.97 [ת .א. 1705/97], נמחקה ב- 20.12.05, והוגשה בשנית ב- 20.12.06 [התביעה נשוא הדיון], והועברה לדיון בפני בדצמבר 2009.

2.         עפ"י הפרסומים של היזמים קניון "ראשון שוק" יועד להיות מיזם עסקי של שוק מקורה מודרני, שמאפייניו העיקריים: חלוקה לשדרות לפי סוגי ממכר, שוק מקורה עם מיזוג אוויר, וחניה חינם [ראו ת/1].

            קניון "ראשון שוק" כלל: קומת קרקע סגורה וממוזגת, שיועדה ל- 180 חנויות שוק מקורה, וחולקה לשדרות לפי סוג סחורה [פירות וירקות, מעדניות, הלבשה והנעלה וכיוצ"ב]; קומה ראשונה יועדה למחסנים וחניון מכוניות; קומה שניה יועדה לתעשייה קלה ומלאכה או משרדים [ראו המבוא להסכמי המכר].

עם החתימה על הסכמי המכר, הרוכשים חתמו גם על הסכמי ניהול ואחזקה עם חברת האחזקה "ראשון שוק - שוק העתיד בע"מ" [להלן: "חברת הניהול"]. בעלי המניות והמנהלים של חברת הניהול היו היזמים. חברת הניהול הופקדה על ניהול, תחזוקה ומתן שירותים לקניון "ראשון שוק" לאחר גמר בנייתו. עם החתימה על הסכמי הניהול שילמו הרוכשים דמי ניהול עבור שנה מראש.

קניון "ראשון שוק" נפתח לציבור ב- 28.3.95  [ראו מכתב מ- 9.7.95 שצורף לכתב התביעה] וב- 1.11.98 העבירו היזמים את תחזוקת השוק והפעלתו  מחברת הניהול לידי הועד של בעלי החנויות [ראו פרוטוקול המסירה - נספח ג' לתצהיר כהן יעקב].

3.         התובעים טענו בסעיף 33 לכתב התביעה שכתוצאה מהפרות של היזמים ושל חברת הניהול, שהייתה בבעלות היזמים וניהלה את השוק עד 1.11.98 - הם זכאים לביטול הסכמי המכר ולהשבת סכומי הרכישה, ולחילופין לפיצוי עבור ירידת ערך החנויות. התובע 2 תבע בנוסף לאמור גם פיצוי בגין אובדן הכנסה מדמי שכירות בשל חוסר יכולת להשכיר את החנויות שרכש.

            עיקר ההפרות שהתובעים מייחסים ליזמים בתביעה: ראשית, היזמים הפרו את התחייבותם שהשוק יחולק לשדרות לפי סוגי ממכר, כאשר כל שדרה תהיה בעלת מאפיין מסחרי ייחודי [ראו מוצג ת/2 - תרשים חלוקת השוק לשדרות לפי סוגי ממכר]; שנית, היזמים הפרו את הבטחתם שמעל קומת הקרקע של השוק יפתח מרכז תאורה; שלישית, מערכת המיזוג לא פעלה כראוי בשוק המקורה מיומה הראשון, ולאחר שנתיים שותקה לחלוטין; רביעית, הובטחו כ- 700 מקומות חניה, בחוזים נרשמו 400 מקומות חניה ובפועל הוקצו בפרויקט 280 מקומות חניה; חמישית, היזמים לא שילמו דמי ניהול לחברות הניהול עבור החנויות שנותרו בבעלותם. אי התשלום הביא לחוסר יכולת של חברת הניהול לתת שירותי תחזוקה הולמים.

            התביעה הוגשה בשנית בדצמבר 2006, כ- 11 שנים לאחר פתיחת השוק ומסירת החזקה לרוכשי החנויות, וכ-8 שנים לאחר שניהול השוק הועבר מחברת הניהול שבבעלות היזמים לועד בעלי החנויות, וכשנה לאחר פטירת היזם שהיה פעיל במיזם [הנתבע 1 העיד, שאחיו כהן אברהם ז"ל היה הפעיל יותר מביניהם בהקמת הקניון שוק].

בתביעה נתבקש ביהמ"ש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים 3,387,280 ש"ח לפי הפירוט כדלקמן: