פסק-דין חלקי בתיק הפ 201303/04 - פסקדין

1.         המבקש הגיש נגד המשיבים תובענה בדרך של המרצת פתיחה, שהתייחסה לשני עניינים. האחד: עבודות שמבוצעות בגג הבנין בו הוא גר, ושפוגעות באיטום בדירתו, וגורמות לנזילות, והשני: עבודות שהמשיבים מבקשים לבצע, שיהיה בהן כדי להרוס חלק מגרם המדרגות בבנין.

            כפי שעולה מההחלטה מיום 31.1.05, נושא האיטום לא יידון במסגרת המרצת הפתיחה הנוכחית, הצדדים ינסו להגיע בו להסכמה - ואם לא יגיעו להסכמה, תועבר המחלוקת להכרעה בהליך רגיל.

            פסק דין זה מתייחס לנושא של חדר המדרגות.

2.         ואלה העובדות הרלוונטיות בענין זה:

            המבקש רכש מהמשיב 1 דירה (להלן: " הדירה"), הנמצאת בבנין שברחוב עזרא הסופר 16 בתל אביב (להלן: " הבנין "), וזאת - מכוח הסכם מכר מיום 30.9.97 (שצורף כנספח א' להמרצת הפתיחה, ויכונה להלן: " הסכם המכר "). הדירה מצויה בקומה העליונה של הבניין ומעליה מצוי גג הבניין.

            המשיבים הם בעלי הזכויות במקרקעין, והם הגישו בקשה להיתר בניה לוועדה לתכנון ובניה בתל אביב.

            המבקש טוען בבקשתו, כי נודע לו לאחרונה כי המשיבים מתכוונים להרוס את חלקו העליון של חדר המדרגות, המהווה רכוש משותף, וזאת - על מנת ליצור שטח רציף בשטח הגג שנבנה מעל דירתו של המבקש.

            המבקש טוען כי על פי נספח להסכם המכר שכותרתו: "הסכם הפרדה חלוקה ושיתוף" (להלן: " הסכם ההפרדה "),  חדר המדרגות הוא רכוש משותף, ולכן הריסתו מהווה פגיעה בזכויותיו הקניניות של המבקש.

3.         מנגד, טוענים המשיבים כי הם רשאים לבצע את העבודות כמתוכנן, וזאת - בכפוף להיתר הבנייה. לטענתם, לפנים משורת הדין הם מתכוונים לכנס ביום 1.2.2005 אסיפה של הדיירים בבנין, והם יבצעו את העבודות רק אם יהיה להם הרוב הנדרש של הדיירים לצורך הוצאת חלק מהרכוש המשותף. מדובר בחלק העליון של המדרגות בבניין המוביל לגג. הכוונה היא לבצע עבודות שכתוצאה מהן המדרגות עצמן יישארו ללא שינוי, אך החלל מעליהן יאטם.

4.         אני סבורה כי יש לבחון שתי שאלות: האחת, האם במסגרת הסכם המכר הסכים המבקש לכך שיבוצעו העבודות נשוא התובענה, היינו, עבודות שכתוצאה מהן ייחסם חלק מהחלל של המפלס העליון של המדרגות.

            השאלה השניה הינה האם הסכמה זו היא לגיטימית, בהתאם להוראות חוק המקרקעין והפסיקה מכוחו.

5.         אני סבורה כי יש לפרש את מערכת ההסכמים בין הצדדים כך שהמבקש הסכים לביצוע העבודות בהן מדובר.

            כאמור, המבקש גר בקומה העליונה של הבנין, ומעליה מצוי הגג. אין חולק כי הגג כולו, על כל הזכויות בו, הוא בבעלות המשיבים. גרם המדרגות בו מדובר מוביל מהקומה העליונה אל הגג. במסגרת הסכם המכר, הודע למבקש בצורה מפורשת וברורה כי המשיבים מתכוונים לבצע עבודות בניה בבנין, ובין היתר בגג.

            בהסכם ההפרדה צויין כי:

"ידוע לקונה כי פרט לדירה ולחלקים המשותפים של הבית המשותף שהם: חדר המדרגות והכניסה, שייכים כל יתר חלקי הבית המשותף למוכר ולבעלים האחרים של הבנין".

          בהמשך הסכם ההפרדה מצויין כי החלקים שיהיו שייכים למוכר כוללים בין היתר את הגג, שיוצמד לדירות המוכר או לדירות של בעלים אחרים.

            כן מצויין בהמשך הסכם ההפרדה, כי הקונה (הוא המבקש) יודע שבעתיד ינוצלו וימומשו זכויות הבניה על גג הבית המשותף לכל מטרה שהיא, לרבות תוספת בניה של דירות.

6.         אני סבורה כי הפרשנות הנכונה של הסכם ההפרדה, היא כי המבקש הסכים לוותר על כל אותם חלקים ברכוש המשותף שאינם משמשים את מכלול הדיירים.

את המונח "חדר המדרגות" יש לפרש לאור מכלול הוראות הסכם המכר והסכם ההפרדה, כמתייחס למדרגות שבשימוש כל הדיירים. כפי שנראה להלן, פרשנות זו עולה בקנה אחד גם עם החוק וההלכה הפסוקה. החלק העליון של חדר המדרגות הוא חלק שאינו משמש אף אחד מהדיירים. כאמור, חלק זה מוביל לגג, שהוא בבעלות של המשיבים, והמבקש ידע על כך. אין לחלק זה של המדרגות המוביל רק אל גג הבנין כל שימוש מבחינת המבקש או דיירים אחרים. השימוש היחיד של חלק זה של המדרגות הוא כדי להגיע אל הגג, שכאמור - למבקש אין בו זכויות.