פסק-דין בתיק תא"מ 3765/08 - פסקדין

כללי

1. בפני שתי תביעות שהדיון בהן אוחד, ועניינן יחסי משכיר-שוכר. הסכם השכירות נחתם ביום 17.9.2007 בין הנתבע 1 לתובעת 2 (באמצעות התובעת 1 -- בעלת המניות והמנהלת בתובעת 2, ובעלת הזכויות במקרקעין; ר' צילום הסכם השכירות בנספח ב' לתצהיר התובעת 1). בת.א. 3765/08 עתרו התובעות לחייב את הנתבע לפנות את המושכר, בטענה להפרה נמשכת של ההסכם, המתבטאת בנסיונות השתלטות על המקרקעין והברחת שוכרים שכנים. בת.א. 2715/09 עתר השוכר לחייב את המשכירה לבצע תיקון במערכת האינסטלציה ולפצותו בגין אובדן הכנסות.

2. במישור הדיוני: מטעם התובעות הצהירו התובעת 1, מר ירח רובינשטיין, מר יוסי שפייזמן ומר מאיר ברקוביץ (שוכרים). מטעם הנתבע הצהיר הוא עצמו, הערב מר יון טולדו, המתווך מר דוד אברהם (יקיר), וכן הוגשה חוות דעתו של  השמאי שי דבי. העדים נחקרו בפני. הצדדים סיכמו בכתב.

תביעת הפינוי

3. מן התשתית הראייתית עולה, כי השוכר הסיג גבול, הן בהיבט הפיסי -- בחסימת גישה לתחומי מקרקעין שמחוץ למושכר, והן בחריגה מזכויותיו -- בנטלו לעצמו את החירות לנהוג במושכר מנהג בעלים, ובתחבולותיו להרחיק מן המקרקעין שוכרים פוטנציאליים.
4. השוכר שכר מהתובעת 2 את החלק הקדמי של האולם שבקומה הראשונה במבנה תעשייה (ברחוב עקיבא 27 בחולון). תחילה שכר את הקומה כולה (ר' תיאור המושכר ב"והואיל" רביעי, ושרטוט נספח ב' להסכם השכירות). ביום 12.12.2007 הודיע כי הוא מפסיק את השכירות בחלק האחורי של האולם, וזאת החל מיום 1.1.2008 (נספח ג' לתצהיר התובעת). אין מחלוקת כי הנתבע היה זכאי לעשות כן, מכח סעיף 3.6 להסכם השכירות.

5. ואולם, למרות ביטול השכירות בחלק האחורי של האולם, הנתבע ביקש להמשיך ולשלוט בו בפועל, וזאת בין השאר באמצעות סורג ברזל (כחול) שהציב בפתח הקומה, בראש גרם המדרגות. סורג זה הוקם מבלי שהנתבע נטל את רשות התובעת (ר' ס' 6.2 לתצהיר התובעת, שלא נסתר). הסורג חסם את הגישה לחלקו האחורי של האולם (ס' 6.4 לתצהיר התובעת; ס' 7 לתצהירו של מר רובינשטיין). לטענת השוכר, הסורג נדרש משיקולי בטיחות, למניעת נפילה לעומקו של פיר מעלית (ס' 8 לתצהירו). ואולם בפועל, הסורג שימש בידיו על מנת לשלוט בבאים בפתח האולם, ולמנוע את השכרת החלק האחורי לשוכרים חלופיים.

6. התובעת העידה: "לא נתת לי מפתחות" (פ' ע' 20 ש' 3); "אתה לא נתת להיכנס, זה לא טוב" (פ' ע' 22 ש' 27). לדבריה: "אף פעם לא יכולתי לעלות, מהיום הראשון שהשכרתי לך לא נתת לי מפתח. 8 חודשים צלצלתי יום יום, עוה"ד שלי צלצל. אתה השבת שבחוזה לא כתוב שאתה לא צריך למסור לי מפתחות" (פ' ע' 23 ש' 18-16). הנתבע טען: "אין בו [בחוזה] אזכור או התנייה למסור למשכירה או למי שהוא אחר מטעמה מפתח זה או אחר של המושכר" (ס' 18, 23 לתצהירו). תשובה זו של הנתבע היא משונה. הנתבע הלא ויתר על השכרת החלק האחורי של האולם (ר' הודאתו בפ' ע' 33 ש' 2-1). למרות זאת, דבק בעמדה לפיה "אין בחוזה כל אזכור או התניה כי בעוזבי את האולם השני משתנים תנאי החוזה על שני חלקיו כנכתב בו" (ס' 17 לתצהירו).

7. מעת שהנתבע ביטל את השכירות בחלק האחורי של האולם, התאיינו זכויותיו לגבי חלק זה. בוודאי שלא הייתה לו הזכות למנוע את גישת המשכירה למקום. התנהלות זו פגעה באפשרותה למצוא שוכר חלופי; כדבריה: "קיבלת את האולם שלך ולא את האולם שלי, שלך תיכנס מתי שאתה רוצה, אבל אם אתה לא נותן לי להיכנס לאולם שלי כדי להשכיר את המקום, איני יכולה להשכירו. זה מובן מאליו למסור לי מפתחות. איך אתה רוצה שאשכיר את המקום... לא מסרת מפתחות, בנית דלת כחולה. לא נתת לי להיכנס, רק עם רשותך. מה זה?" (פ' ע' 23 ש' 25-20). ועוד: "עצמון לא היה מוכן לתת את המפתח של הדלת הכחולה, זו אפשרות להיכנס לפרוזדור המוביל לשני האולמות" (פ' ע' 25 ש' 21-20); "בשביל להיכנס לאולם יש לעבור את הדלת הכחולה ואת זה הוא לא נתן לי" (פ' ע' 26 ש' 18); "לקחתי את המתווך כדי להראות את המקום (בוכה), הסתבר לי שאני לא יכולה להיכנס" (פ' ע' 27 ש' 2-1).

8. עדויות השוכרים והמתווך תמכו בעדות התובעת. מר יוסי שפייזמן, שוכר פוטנציאלי, העיד כי באפריל 2008 שכר את חלקו האחורי של האולם. לדבריו, לפני ששכר ביקש לראות את האולם, אך למשכירה לא היו מפתחות. כדבריו (ס' 14-6 לתצהירו):

"לפני ששכרתי את החלק האחורי כאמור, ביקשתי לראות את האולם. כיון שלתובעים לא היו מפתחות נמנעה הגישה, אלא בשעות שה"ה עצמון יעקב היה במקום. שאלתי את התובעת מדוע אין לה גישה חופשית לרכוש שלה. היא השיבה שעצמון התקין דלת סורג בכניסה, באופן שמונע כניסה לחלק האחורי ושעצמון מסרב למסור לה את המפתחות. כשניסיתי לתאם ביקור במקום - היה צורך לתאם זמן נוח לעצמון. כיוון שאיני נמצא בחלק ששכרתי מידי יום, נאלצתי לבוא במיוחד בשעות שעצמון היה במקום. ראיתי כי בראש המדרגות המובילות לאולם הותקנה דלת-סורג כחולה. הדלת מנעה כל אפשרות כניסה לחלק כלשהו של האולם - אלא לאחר שעוברים דלת-סורג זו. באותו היום, בערך במועד כלשהו בסוף אפריל 2008, עצמון פתח ואפשר לי להיכנס. עצמון אמר לי שהוא ייתן לי מפתח רק אם יהיה לי חוזה שכירות חתום. שאלתי אותו מדוע גם לבעלת הבית הוא מסרב למסור מפתח. הוא ענה שאינו חייב למסור מפתח לבעלת הבית ולכן אינו מוסר. וכן כי הוא ימסור מפתח רק למי שיבוא עם חוזה חתום. כעבור ימים מספר חתמתי את חוזה השכירות עם התובעים. באתי למקום לאחר תיאום מיוחד עם עצמון. ורק כנגד הצגת חוזה השכירות לעצמון הוא מסר לי מפתח של הכניסה ובכך התאפשר לי להיכנס לחלק האחורי".

ר' גם תשובותיו לשאלות הנתבע (פ' ע' 12 ש' 12-10): "אמרת לי שללא חוזה אינך מוכן להכניס אותי למקום... בנוכחותך, הראית לנו את המקום לפני חתימת ההסכם. אחרי שגיבשתי דעה חתמתי על החוזה".

9. מר שפייזמן הוסיף: "להערכתי, עצמון לא רצה שכנים בחלק האחורי. הוא הפחיד את העובדים שלנו, בעיקר בכך שהוא הפיץ ריחות לא נעימים באופן שלעובד בשם מרדכי יוסף, המשמש כמנהל מחסן אצלנו, נגרמו סחרחורות. כמו כן, בעת שהייתי שם הרגשתי ריח חריף מאוד וכתוצאה מכך חשתי סחרחורת וברחתי מהמקום" (ס' 16-15 לתצהירו).

10. מר שפייזמן ביטל את חוזה השכירות בעקבות התנהלות הנתבע: "בעקבות זאת ולדרישת העובדים שלי שחשו מאויימים מול עצמון, הם ואני חשנו כי יש סכנה לבריאות מי שנמצא במקום, ועל כן ימים ספורים אחרי ששכרתי את המקום, הודעתי לתובעים כי לאור הריחות שעצמון מפיץ בחלק המשותף אני מבטל את החוזה. אני ועובדי הרגשנו מאויימים מהתנהגותו של עצמון ואני חושב כי כוונתו היתה להבריחנו מהמקום. לבקשתי, התובעים הסכימו להפסקת השכירות של החלק האחורי" (ס' 18-17 לתצהירו). בעדותו הבהיר כי היה מדובר ב"ריח חריף מאוד של כימיקלים. נאלצתי לנטוש את המקום ולברוח ממנו. חבל שכך. מאוד הייתי מעונין להישאר בנכס... שאלתי את מר עצמון מה מקור הריח, הוא אמר שהוא לא מריח. יצאתי ומאז לא שבתי לשם.... אמרתי לה [לתובעת] שיצאו [ריחות] מאוד חריפים ושאני מבקש לסיים את החוזה לאלתר על רקע הריחות החריפים.... מתי שנכנסתי עם החוזה התחיל הריח, מיד. הוא [הנתבע] הפיצו ונהיה ריח באוויר" (פ' ע' 13 ש' 17-4).

11. מר ירח רובינשטיין, שוכר פוטנציאלי נוסף, העיד כי בחודש יוני 2008 התעניין בשכירת חלקו האחורי של האולם (ס' 1 לתצהירו). לדבריו, ביקש לראות את האולם, ואולם בידי המשכירה לא היו מפתחות (ס' 3 לתצהירו). התובעת הסבירה לו "שעצמון התקין דלת סורג בכניסה באופן שמונע כניסה לחלק האחורי ושעצמון מסרב למסור לה את המפתחות" (ס' 4 לתצהירו). מר רובינשטיין נאלץ לתאם את ביקורו במקום עם מר עצמון (ס' 6-5 לתצהירו). בביקור, הנתבע אמר לו "שהוא ייתן לי מפתח רק אם יהיה לי חוזה שכירות חתום. שאלתי אותו מדוע גם לבעלת הבית הוא מסרב למסור מפתח; הוא ענה שאינו חייב למסור מפתח לבעלת הבית ולכן אינו מוסר" (ס' 10-9 לתצהירו).

12. מר רובינשטיין סיפר בחקירתו כי לא הצליח לעלות לקומה הראשונה ולראות את החלק האחורי של האולם, שכן הנתבע מנע זאת. בחקירתו השיב לשאלות הנתבע: "רצית שאכנס רק עם חוזה, כאילו הוא [הנתבע] בעל הבית. חתמתי על חוזה [שכירות] היות והכרתי פחות או יותר את המקום, מבלי לראות את המקום מראש" (פ' ע' 5 ש' 29-28). גם לאחר ששכר את החלק האחורי, מר רובינשטיין נתקל בסורג החוסם, עד שנאלץ להסתייע במשטרה: "הייתי צריך לבצע את פעולת פריצת השער, הוא [הנתבע] עשה שם שער בכניסה, אי אפשר היה להיכנס אלא רק עם המפתח שלו, וזה היה המעבר למושכר שלי" (פ' ע' 6 ש' 14-13). מר רובינשטיין תיאר: "לא היה פתוח, לא רצית לפתוח" (פ' ע' 6 ש' 29). וכן: "היה סגור. השוטר ביקש ממך לפתוח ואז פתחת ואז יכולתי להוריד את השער, להוציאו כדי שלא תוכל להחזירו. השוטר נתן לי את ההוראה לעקור את השער וגם להורידו מהצירים כדי שלא ניתן יהיה להחזירו, השוטר קבע מה צריך לעשות..." (פ' ע' 7 ש' 8-6).

13. מר רובינשטיין נאלץ אף הוא לבטל את חוזה השכירות (ס' 12 לתצהירו). הוא הסביר: "ביטלתי את החוזה משום שראיתי שיש לי עסק עם לריב עם עצמון כל היום. רציתי לשפץ שם והוא אמר לי שאני לא יכול לעבור במעבר, כאילו שהוא בעל המקום. אני צריך לשאול אותו מתי להיכנס, המעבר זה שלו, פה זה שלו, השירותים, המטבחון שלו. הכל משותף שם. המים הוא הסביר לי שאסור להשתמש כי אין לו מספיק מים בשבילו. ראיתי שאיני יכול להתקדם אמרתי לגב' ראשי שאני מאוד מצטער" (פ' ע' 8 ש' 21-17). 

14. מר מאיר ברקוביץ, אף הוא שוכר פוטנציאלי, העיד על "מטרדים קשים ביותר מהנתבע עצמון יעקב" (ס' 4 לתצהירו). אף הוא שכר את חלקו האחורי של האולם, וזאת בינואר 2009 (ס' 1 לתצהירו). לדבריו, חש "שעצמון עושה הכל כדי לגרום לי להסתלק מהמקום" (ס' 5 לתצהירו). הוא ציין כי הנתבע "הניח חומרים מסריחים באיזור המשותף" (ס' 6.1 לתצהירו), וגרם לריחות לא נעימים "בזמן שיש לי לקוחות" (ס' 6.2א). לדבריו: "במקרה אחד ביקשתי ממנו לטפל בריחות. מר עצמון התפרץ עלי בגסות וטען כי הוא לא מריח כלום והוא לא יודע על מה אני מדבר... לעיתים ראיתי אותו מסתובב עם מסכה... אמרתי לו שאני מזמין את משרד הבריאות... וכעבור שתי דקות התקשר אלי לידע אותי שהוא החליט להתחשב בי ושהוא יפסיק להשתמש בחומר שעושה את הריח. לדעתי הסיבה להתחשבותו היתה במטרה שלא אתלונן למשרד הבריאות. מאז, מר עצמון חרף דבריו ממשיך לגרום לריחות לא נעימים בחלק המשותף של האולם" (ס' 6.2ג'- 6.2ו' לתצהירו; ר' גם עדותו בפ' ע' 16 ש' 16-13).

15. גם מר ברקוביץ נאלץ להפסיק את השכירות מחמת התנהלות הנתבע: "מספר לקוחות שלי הודיעו לי כי הם אינם מוכנים לעבוד איתי בתנאים של ריחות שהם חשים כי אינם נעימים והם אף חוששים כי הריחות מסכנים אותם. במצב דברים זה אני נאלץ, בצער, שלא להמשיך את השכירות במקום זה. אלמלא התנהגותו של עצמון הייתי ממשיך את השכירות במקום מאחר שכאמור השקעתי כספים רבים בשיפוץ ובטיפוח החלק האחורי של האולם..." (ס' 6.4-6.3 לתצהירו). מר ברקוביץ העיד כי טיפח את החלק המשותף: "מדי שבוע דאגתי לנקות ולצחצח את החלק המשותף... במקום שעצמון ישתף פעולה הוא עשה הכל כדי לקלקל את מה שעשיתי. הנחתי ספה באזור המשותף כדי שהאווירה תהיה נעימה ולא מנוכרת... אך עצמון ליכלך את החלק המשותף ... בנוסף, מיד הוא מימש מיד את האיום שלו ... והציב שם פח עם חומר מסריח ולכלך את המקום..." (ס' 6.6ב'-6.5א' לתצהירו). מר ברקוביץ העיד: ""בימים אלו כשכל יום אני שומע על אלימות כתוצאה מסכסוכים מטופשים אני פשוט מפחד ולכן אני עוזב את המקום ואיני ממשיך לשכור אותו עוד.... אני מבין שמטרתו של מר עצמון הייתה להביא לכך שאעזוב את המקום ולצערי הוא הצליח ואני עוזב את המקום. חבל" (ס' 6.10-6.8 לתצהירו).