פסק-דין בתיק תא"מ 2548-09-10

בפני תביעות הדדיות, שמקורן בתקופה בה השכיר שמואל שוקרון (התובע והנתבע שכנגד, להלן: " שוקרון") דירה שבבעלותו ליוג'ין מורגנשטרן (הנתבע והתובע שכנגד, להלן: " מורגנשטרן"). שוקרון טוען כי מורגנשטרן הפר את הסכם השכירות שעה שלא שילם את דמי השכירות, ואילו מורגנשטרן טוען כי דווקא שוקרון הוא זה שהפר את הסכם השכירות, בכך שלא הודיע לו טרם כריתת הסכם השכירות אודות עבודות בנייה נרחבות המתוכננות בדירה ומחוצה לה.

רקע עובדתי:

1.      שוקרון הוא הבעלים של דירה ברח' אדם 619/1 בירושלים הידועה גם כגוש 30178 חלקה 132 תת חלקה 1 (להלן: " הדירה"). מורגנשטרן הינו עו"ד במקצועו שהביע עניין לשכור את הדירה.

2.      ביום 16.5.08 חתמו הצדדים על הסכם שכירות בלתי מוגנת לתקופה של שנה החל מיום 1.6.08 ועד ליום 2.6.09 (להלן: " הסכם השכירות"). על ההסכם חתמה אשתו  של שמואל שוקרון, אביבה כמיופת כוחו. בנו של שוקרון דוד היה מעורב במשא ומתן, והוא זה שהציג למורגנשטרן את הדירה.

3.      ע"פ הסכם השכירות ניתן היה להאריך את ההסכם לתקופה של שנה נוספת בתוספת של 5% לשכר הדירה כל חודש (להלן: " תקופת האופציה").

4.      בס' 3 לחוזה נקבעו תנאי תשלום דמי השכירות: "התשלום ישולם ב - 3 שיקים מראש + 9 שיקים ע"ס 2,400 ש"ח כל חודש בחודשו". דמי השכירות שנקבעו בגין כל חודש שכירות הינם 2,400 ש"ח ולתקופת האופציה 2,520 ש"ח.

5.      עוד נקבע בהסכם כי מורגנשטרן יפקיד בידי השוכרים את מלוא השיקים לתקופת השכירות וגם ייתן בידם שיק בטחון על סך 10,000 ש"ח. מורגנשטרן לא עשה כך.

6.      אין חולק כי מורגנשטרן שילם את דמי השכירות עד דצמבר 2008. בחודש דצמבר 2008 החלו עבודות הבנייה בבניין. במסגרת עבודות אלו נבנו תוספות לכלל הבניין, לרבות לדירה המושכרת. כמו כן, נבנתה מרפסת בקומה שמעל הדירה וגם הייתה בנייה בחצר הסמוכה לדירה. נוכח עבודות אלו מורגנשטרן החליט באופן חד צדדי לא לשלם דמי שכירות מחודש ינואר 2009 ועד לחודש מאי 2009 וכן במהלך חודש אוגוסט 2009.

7.      זמן קצר לאחר שהחלו עבודות הבניה, ביום 23.12.08, נפגש מורגנשטרן עם שוקרון והקבלן מטעמו, וביקש לעצור את העבודות לתקופה של 60 יום עד שימצא דיור חלופי. תמליל ההקלטה של פגישה זו הוגש לבית המשפט וממנו עולה כי שוקרון ניסה לשכנע את מורגנשטרן שהוא ייהנה בסופו של יום מתוספת של שני חדרים לדירה, אך מורגנשטרן עמד על כך שהוא לא זקוק לחדרים אלו, ושהוא לא מעוניין לגור באתר בניה. על כן חזר וביקש שעבודות הבנייה יעוכבו.

8.      שוקרון הציע בסופו של דבר, באותו מעמד, שהעבודות הסמוכות לדירה, שמהוות מטרד, יסתיימו בתוך שבועיים, ומורגנשטרן נתרצה לכך.

9.      בראשית חודש מרץ 2008 נפטרה אימו של מורגנשטרן. חברים שביקרו אצלו במהלך השבעה העידו כי במהלכה עדיין התקיימה בנייה במקום, באותו מועד בחצר נותרו חומרי גלם רבים, והגישה לדירה הייתה קשה ולא נוחה. 

10. ביום 23.4.09 הוציאה עיריית ירושלים צו הפסקת עבודה וזאת נוכח בנייה של שוקרון בניגוד להיתר הבנייה. מעיון בכתב האישום עולה כי מדובר על בנייה שהתבצעה בחלקים אחרים של הבניין ולא בדירה או בחצר הסמוכה לה.

11. מורגנשטרן חידש את תשלום שכר הדירה בחודש יוני 2009 או בסמוך לכך, ולאחר שביקש לממש את האופציה שבהסכם, המשיך להחזיק בדירה עד ליום 1.9.09. מחודש מרץ 2009 שוקרון שלח למורגנשטרן מכתבים והתראות וביקש כי יפנה את הדירה, ואף התנגד באופן נחרץ למימוש האופציה על ידו.

טענות הצדדים:

12. שוקרון טוען  כי מורגנשטרן הפר את ההסכם כאשר באופן חד צדדי הפסיק לשלם דמי שכירות. על כן שוקרון תובע דמי שימוש ראויים בדירה, והפרשים בגין דמי השכירות שלא שולמו במלואם מחודש יוני 2009 ואילך. 

13. שוקרון גם טוען כי הדירה הוחזרה לידיו בניגוד לאמור בהסכם כשהיא מוזנחת, ולא מסוידת, והוא נדרש להשקיע בשיפוץ ובניקוי שלה 8,100 ש"ח.

14. מורגנשטרן טוען כי שוקרון הפר את חובת תום הלב כאשר לא גילה לו במועד כריתת ההסכם כי הוא עומד לערוך שינויים מקיפים בדירה ובסביבתה. מורגנשטרן דורש החזר של דמי השכירות ששילם החל מחודש יוני 2009 שכן הדירה סבלה מנזקי רטיבות קשים, וכן פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך שנאלץ לעזוב את הדירה לפני תום תקופת האופציה, וכן בגין עוגמת נפש.

15. עוד טוען מורגנשטרן כי במהלך עבודות הבניה נגרם נזק לרכושו ועל שוקרון לפצות אותו גם בגין נזקים אלו.

דיון והכרעה: