פסק-דין בתיק תא"מ 11340-08-10

תביעה כספית ע"ס של 41,500 ש"ח שהוגשה ביום 5.8.2010 שעניינה דמי שימוש ראויים.

הצדדים הסמיכוני ליתן בתיק זה פסק דין, לא מנומק, על דרך הפשרה לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד- 1984.

רקע עובדתי:

1. התובעת הינה בעלת שתי דירות בבנין הידוע כגוש 10444 חלקה 525 ברחוב פנסקר 3 בקרית ים הממוקמות בקומה העליונה של הבנין הכולל שתי קומות בלבד. את זכויותיה בדירות רכשה התובעת ביום 16.8.2001. הנתבעת היתה במועדים הרלבנטיים לתביעה בעלת דירה אחת הממוקמת בקומת הקרקע, מתחת לדירות התובעת. הדירה נרכשה על ידה בשנת 1990.
2. התובעת נקטה בהליכים משפטיים כנגד הנתבעת בשנת 2006 בפני המפקחת על רישום מקרקעין בעכו (להלן- " המפקחת")  בטענה שהנתבעת סיפחה לדירתה חלקים מן הרכוש המשותף.
3. בפסק דין שניתן ע"י המפקחת ביום 6.9.2007 התייחסה המפקחת לשלוש תוספות בנייה עליהן הלינה התובעת: הראשונה, הרחבת דירתה של הנתבעת באמצעות בניית מטבח שירותים ומחסן (להלן- " התוספת הראשונה"). השנייה, גגון פח שהתקינה הנתבעת בחזית דירתה (להלן- " התוספת השנייה") והשלישית, הגבהת גדר בחזית הבית; התקנת גדר עשוייה לוחות פלסטיק על גבי הגדר המוגבהת; הארכת גדר האבן בחזית הצפונית של הבית, עד לגרם המדרגות המוביל לקומה השנייה, ריצוף המתחם שנוצר, והתקנת גגון חדש (להלן- " התוספת השלישית").
4. ביחס לתוספת הראשונה , קבעה כב' המפקחת כי הנתבעת רכשה את הדירה במצבה ולא הרחיבה את פנים דירתה, לא בנתה חדרים נוספים או מחסן חדש. בפני המפקחת הוצגו תוכניות הבניה שהוגשו ע"י בעלת הדירה הקודמת, לצורך קבלת ההיתר לבניית התוספת הראשונה. על גבי התוכניות הופיעו חתימותיהם של 5 שכנים המסכימים לתוכניות הבנייה. לא הובאו ראיות בדבר הליכי התנגדות לבקשה, ככל שהיו כאלו, ולכן קבעה כב' המפקחת כי: " משניתן בסופו של דבר היתר הבנייה, יש בכך כדי להעיד כי ניתנה הסכמת השכנים לבנייה, מאחר שניתן להסיק מחתימת השכנים על גבי התוכנית כי הועדה המקומית לתכנון ובנייה דרשה, כתנאי למתן ההיתר את הסכמת השכנים" (סעיף 9 לפסק הדין).
5. עוד קבעה כב' המפקחת כי מאז בנייתה של התוספת הראשונה התחלפו הבעלים בדירות התובעת 3 פעמים. נקבע, כי בעלת הדירה שהנתבעת היא חליפתה, בנתה את התוספת הראשונה בהסתמך על המצג שיצרו בעלי הדירות בבנין לפיו הם מסכימים לבנייה, ושינתה מצבה לרעה בהסתמך על מצג זה. לפיכך, קבעה המפקחת כי התובעת לא רשאית לדרוש כיום שינוי המצב הנוהג בשטח שבהסתמך עליו רכשה הנתבעת את דירתה. המפקחת הוסיפה וקבעה כי גם אם היו בעלי דירות שלא חתמו על תוכניות הבנייה הרי ששתיקתם מאז בניית התוספת הראשונה יצרה רשות בלתי הדירה והתובעת כחליפתם של בעלי הדירות הקודמים אינה רשאית לבטל הסכמה זו.
6.   בהתייחס לתוספת  השניה , קבעה המפקחת כי עסקינן בהחלפת גגון ישן שהותקן עוד בזמן הקמת התוספת הראשונה בגגון חדש. עוד נקבע כי הנתבעת היתה רשאית לשפץ את המתחם המצוי בחזית דירתה ותחום בגדר המקורית מתחת לגגון.
7. כב' המפקחת ציינה כי בעבר היה במקום גגון וכי אותם גגונים הותקנו בכל הדירות הסמוכות לדירת הנתבעת ואף בדירות בקומה העליונה. עוד קבעה המפקחת כי בביקורה במקום נוכחה לראות כי קיים נוהג בדבר שימוש יחודי בחצר הקדמית ע"י בעלי הדירות בקומה הראשונה, כאשר כל בעלי הדירות בקומה הראשונה, בבית נשוא התביעה ובבתים סמוכים תחמו את החצר מול דירתם בגדר אבן, בגובה הגדר המצויה מול דירת הנתבעת, לאחר שהוגבהה על ידה, ובגדר פלסטיק מעליה, והתקינו גגונים כמו זה שמצוי מעל דירת הנתבעת שנים רבות. נקבע כי זה היה מצבן של כל הדירות התחתונות בבית נשוא התביעה ובשכונה כולה בעת שהתובעת רכשה את דירותיה, ולפיכך צריכה היתה לדעת כי זהו נוהג השימוש ברכוש המשותף. 
8. בהתייחס לתוספת השלישית, ובכלל זה הגגון החדש הורתה המפקחת על הריסתם לאחר שקבעה כי נבנו שלא כדין ומבלי שהוכח כי נתקבלה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות לביצוע השינויים ברכוש המשותף.
9. תביעה לדמי שימוש ראויים לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין נדחתה ע"י המפקחת מחמת העדר סמכות עניינית ומכאן התביעה שבפניי לתשלום דמי שימוש ראויים.

ההליכים בפניי:

10.  בישיבה המקדמית שהתקיימה ביום 5.12.2011 הסכימו הצדדים למינוי שמאי מוסכם, שזהותו תקבע ע"י בית המשפט, לשם הערכת דמי השימוש הראויים. השמאי שמונה על ידי, אורי פרץ פרי,  נתבקש לערוך הבחנה בחוות דעתו בין התוספות שהמפקחת הורתה על הריסתם לבין אלו שלא הורתה על הריסתם.
11. השמאי קבע בחוות דעתו מיום 31.3.2011 כי דמי השימוש הראויים בגין התוספת השלישית מסתכמים בסך שנתי של 260 ש"ח כאשר חלקה של התובעת 25% מסכום זה. כן קבע המומחה בהתייחס לתוספת השנייה, כי דמי השימוש הראויים  השנתיים בגינה מסתכמים בסך של  1,400 ש"ח כאשר חלקה של התובעת 25% מסכום זה. עוד קבע המומחה כי אין מקום לחיוב הנתבעת בדמי שימוש ראויים עבור השימוש בחלל מתחת למדרגות העולות לדירה בקומה א' הואיל והחלל אינו יכול לשמש כמחסן כלל.
12. הנתבעת העידה בפניי כי את התוספת השלישית, הקימה מספר חודשים לפני הגשת התביעה בפני המפקחת כאשר לדבריה הרסה את התוספת השלישית באוקטובר - נובמבר 2010 ואולם בתצהירה הודתה התובעת כי התוספת השלישית נהרסה כבר באפריל 2010 לאחר שהנתבעת הוזהרה בהחלטתו של כב' השופט נווה מיום 28.3.2010 כי היא חשופה לסנקציה של מאסר בגין בזיון בית המשפט וגם הנתבעת בפרוטוקול הדיון מיום 5.1.2011 ציינה כי הרסה את התוספות "פחות מחודש" לאחר קבלת החלטת כב' השופט נווה. בהתייחס לתוספת השנייה טענה הנתבעת כי רכשה את הבית עם הגגון (הסככה). עוד ציינה כי  מכרה את הדירה נשוא התביעה לפני כחצי שנה.

דיון והכרעה:

13.  הצדדים פטרו את בית המשפט מחובת ההנמקה ולכן אין בכוונתי לנמק את הכרעתי, דבר דבור על אופנו.  יחד עם זאת, אי אפשי  שלא לפרט, ולו על קצה המזלג, חלק מן השיקולים ששוקללו על ידי במסגרת הכרעתי:

                                 א.         בעיקרון, זכותה של התובעת לדמי שימוש ראויים מעוגנת  בדיני עשיית עושר: סעיף 1 לחוק עשיית ולא במשפט תשל"ט- 1979 וסעיף 33 לחוק המקרקעין התשל"ט- 1979.