פסק-דין בתיק תא"ח 1103-09-09 - פסקדין

רקע עובדתי וטענות הצדדים:

1.       בפניי תביעה לפינוי נכס מקרקעין, חנות בשם "JUMP" הנמצאת ברחוב יוחנן בן זכאי בטבריה, הידוע כחלקות 28 ו-54 בגוש 15012 (להלן: "המושכר" או "הנכס"), בגין הפרת הסכם שכירות.

2.       אין מחלוקת באשר לקיומו של הסכם דיירות מוגנת (להלן: "ההסכם") ביחס למושכר אשר נערך ונחתם ביום 19.8.65 בין ה"ה רחל נחום ז"ל וישראל בכור ביבי ז"ל (להלן: "המנוחים") לבין נתבע מס' 1, כאשר נתבע מס' 2 מנהל ומחזיק בפועל את החנות.  התובעים הינם חליפיהם של המנוחים על פי דין, תובעים מס' 1-4 (להלן: "משפחת נחום") הינם יורשי היורשים של רחל נחום ז"ל, ותובע מס' 5 (להלן: "משפחת ביבי") הינו יורש היורשת של ישראל בכור ביבי ז"ל.  

3.       על פי ההסכם, דמי השכירות החודשיים עמדו על סך של 160 ל"י למשך תקופה של 4 שנים, שלאחריה יגיעו הצדדים להסכמה חדשה לעניין גובה דמי השכירות.

4.       התובעים טוענים כי מאז חודש 11/82 לא שילמו הנתבעים דמי שכירות עבור המושכר, ומשכך, הפרו הם את ההסכם הפרה יסודית, המקנה להם זכות לבטל את ההסכם ולהורות על סילוק ידם של הנתבעים מהמושכר. לדבריהם, אף אם הנתבעים הינם דיירים מוגנים, יש במחדל זה להוות עילת פינוי מכוח סעיף 131(1) בחוק הגנת הדייר.

5.       יובהר כי התביעה הוגשה תחילה תחת הכותרת "תביעה לפינוי מושכר", אך משהתברר כי מדובר בדיירות מוגנת, הועברה למסלול של סדר דין רגיל. משכך, התרתי לתובעים להגיש כתב תביעה מתוקן, במסגרתו הוסיפו סעד להריסת הבניה אשר נבנתה על ידי הנתבעים בצמוד למושכר, ללא אישור או הסכמה מצדם, ולכאורה אף ללא היתר, אולם, בסיכומיהם זנחו התובעים עילת תביעה זו, והסעד הנדרש הינו לפינוי בלבד.

6.       לטענת הנתבעים חל שיהוי ניכר בהגשת התביעה בחלוף כ- 26 שנים מיום שנולדה עילת התביעה, על אף שהתובעים ידעו על ההפרה, לכאורה, מזה שנים רבות. שיהוי זה לטענתם מערים קשיים ומעורר ספק באשר לזכותם של התובעים לתבוע את פינוי הנכס. יתרה מכך, השיהוי מעיד על וויתור והזנחה מוחלטת של הטענה לפינוי הנכס. לדברי הנתבעים, לא הוגשה במשך השנים לבית משפט כל תביעה כספית בגין חוב דמי שכירות כלשהו, לא נשלחה להם כל התראה על ביטול ההסכם ו/או דרישה מפורשת וכתובה לתשלום, הכוללת את הסכום המדויק, ובכלל זה לא הוצג כל מסמך רשמי לעניין בעלי הזכויות בנכס מרגע שנפטרו המנוחים. מכאן שלשיטתם, אף מן הטעם הזה בלבד ראוי לדחות את התביעה.

7.       לגופו של עניין טוענים הנתבעים, כי הפסקת תשלום דמי השכירות לא נבעה מחוסר רצון לשלם, אלא מתוך ספק ביחס לזהות בעלי הנכס לאחר שנפטרו המנוחים, ומאז הזכויות בנכס החלו להתפצל בין יורשיהם ויורשי היורשים. כתוצאה ממצב דברים זה, לטענתם, החל להיווצר חוסר וודאות לגבי זהות בעלי המושכר, שכן הם לא הכירו את היורשים ו/או יורשי היורשים, ומשכך לא ידעו למי עליהם לשלם את דמי השכירות. לדבריהם, לא נמסרה להם כל הודעה על חילופי בעלי הזכויות במושכר ולמי מיורשי המנוחים הזכות החוקית לקבל את דמי השכירות, ובשל חלוף הזמן לא ידעו אף מהו שיעור דמי השכירות שעליהם לשלם המשקף את מחירי הנדל"ן אותה עת.

8.       בניגוד לטענת התובעים, לפיה תשלומי דמי השכירות הופסקו בחודש 11/82, טוענים הנתבעים כי שילמו אף לאחר מועד זה, ונסמכו על קבלה מיום 9.11.83. אין חולק כי בשנת 2001 שילמו תשלום נוסף בסך של 1,000 ש"ח  אשר ניתנו לגב' אסתר ביבי, היורשת של המנוח בכור ביבי ז"ל, ובשנת 2009, לאחר הגשת התביעה דנן, שילמו הנתבעים סכום נוסף של 1,500 ש"ח לטובת סילוק החוב .

9.       לאו האמור, טוענים הנתבעים, כי אין כל הצדקה לפנות אותם מהמושכר, שכן הסכומים הנ"ל מכסים את כל חובם כלפי התובעים. לחילופין- מבקשים הנתבעים סעד מן הצדק, בהתאם לסעיף 132 לחוק הגנת הדייר, שכן, אף אם יתברר, לאחר הוכחת בעלי הזכויות בנכס וגובה דמי השכירות, כי נותרו חייבים לתובעים סכומים כלשהם, ישלמו זאת ללא דיחוי, מאחר והם מעוניינים לקיים את ההסכם ולהישאר כדיירים במושכר.

10.   השאלות במחלוקת הן אם הפסקת תשלום דמי השכירות על ידי הנתבעים לתקופה כה ארוכה, מעמידה לתובעים את הזכות לפנות אותם מן המושכר, והאם זכאים הנתבעים לסעד מן הצדק.

11.   הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, כאשר מטעם התובעים העידו תובעת מס' 1, הגב' פרחה נחום (להלן: "נחום") ותובע מס' 5, מר ביבי שלום (להלן: "שלום"). מטעם הנתבעים העיד נתבע מס' 2, מר יואב טבול (להלן: "יואב").  בנוסף הגישו ב"כ הצדדים ראיות בכתב, לרבות צווי ירושה, העתקי קבלות ותכתובות ביניהם, וכן הגישו את סיכומיהם  בכתב. 

דיון והכרעה:

12.   כלל בהליך אזרחי הוא שנטל השכנוע מוטל על המוציא מחברו, היינו, התובע נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו. רמת ההוכחה הנדרשת ממנו הינה הטיית מאזן ההסתברויות, קרי- עליו להוכיח שגרסתו סבירה יותר ומתקבלת יותר על הדעת מהגרסה שכנגד ( י' קדמי, על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תשס"ד-2003, עמ' 1508).יחד עם זאת נפסק לא אחת כי בתביעות לפינוי מושכר בגין אי תשלום דמי שכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר, כאשר על התובע להוכיח יסוד שלילי, יש לקבוע נטל הוכחה מופחת מנטל ההוכחה הקבוע בהליך האזרחי. ב רע"א 4135/06 פרוידיגר נ' אשכנזי, (פורסם בנבו) פסק  כב' השופט א' רובנשטיין כי: "אכן בנטל השכנוע, המבטא את החובה העיקרית אשר מוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו כלפי יריבו- נושאת המשיבה; "המוציא מחברו עליו הראיה". יחד עם זאת פשיטא, כי כאשר יסוד ההוכחה הוא שלילי וקשה יותר להוכחה, הנטל מופחת...".

13.   בהתאם להלכה הנוהגת ביחס לנטל ההוכחה במקרים אלו, ולאחר שעיינתי במכלול הראיות והתרשמתי באופן בלתי אמצעי מהעדים, סבורני כי נסיבות המקרה דנן מצדיקות סטייה מרמת ההוכחה הנדרשת בהליך אזרחי, לאור הקושי הממשי של התובעים להוכיח את תביעתם, בין היתר לאור חלוף השנים ובשל פטירת העדים הראשיים הנחוצים להוכחת התביעה.

14.   ראשית, אתייחס לטענת הנתבעים לעניין השיהוי בהגשת התביעה. אכן יש בהגשת התביעה לאחר כ- 26 שנים מיום שנולדה עילת התביעה, לכאורה כדי ללמד על זניחת זכות התביעה. יחד עם זאת, אינני רואה כי במקרה דנן התקיימו נסיבות מיוחדות המצדיקות דחיית התביעה מחמת שיהוי. לא הוכח שהשיהוי נעשה בחוסר תום לב, גם לא הוכח שהתובעים ויתרו או מחלו על זכותם כלפי הנתבעים, להיפך- הוכח כי מידי פעם בפעם פנו אל הנתבעים בדרישה כזו או אחרת לתשלום דמי השכירות.

15.   לגופו של עניין, התרשמתי כי המחלוקת בין הצדדים, משך כל השנים, הייתה לעניין גובה דמי השכירות, בעוד התובעים דרשו מהנתבעים לשלם דמי שכירות ראויים לאותה תקופה, הנתבעים היו מוכנים לשלם כפי שנקבע בהסכם משנת 1965.

מעדותו של תובע מס' 5, שלום, עולה כי אמו כשלה בניסיונה לגבות את דמי השכירות מהנתבעים בשל העדר הסכמה לעניין גובה דמי השכירות, וכך העיד:

"ש. מפנה לסעיף 5 לתצהירך, אתה מתכוון לומר שהם הסכימו לשלם את מה שכתוב בהסכם