פסק-דין בתיק ת"ק 53048-12-10 - פסקדין

לפניי תביעה שעניינה דרישת מתווכים לחיוב לקוח בתשלום דמי תיווך:

הצדדים ועיקרי טענותיהם :

1.      ביום 6.6.2010 התייצב הנתבע במשרדי התובעים לצורך איתור דירה עבורו. הנתבע חתם על הסכם הזמנת שירותי תיווך והתחייב לשלם לתובעים (מקבוצת רימקס) דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה של הדירה. לתובע הוצעה דירה ברחוב אשתאול 4 בחולון (להלן - "הדירה") כאשר מחירה המבוקש של הדירה היה 1,680,000 ש"ח.

2.      ביום 26.8.2010 חתם הנתבע על הסכם נוסף של הזמנת שירותי תיווך, הפעם עם מתווך אחר - ישראל יולזרי - כאשר גם במסגרת הסכם זה התחייב הנתבע לשלם למתווך כאמור דמי תיווך בשיעור של 2% בתוספת מע"מ ממחיר המכירה של הדירה שתירכש, ככל שתירכש. לנתבע הוצעו שני נכסים, דירה ברחוב מנור 5 בחולון ודירה נוספת - הדירה. המחיר המבוקש עבור כל דירה היה 1,650,000 ש"ח, כאשר ביום 18.10.2010 (או בסמוך למועד זה) נחתם בין הנתבע ואשתו למוכר הסכם לרכישת הדירה, בתמורה לתשלום סך של 1,650,000 ש"ח, והנתבע שילם למתווך יולזרי דמי תיווך.

3.      התובעים טוענים כי בשים לב לעובדה שהנתבע רכש את הדירה הם זכאים לתשלום דמי התיווך ע"ס 38,280 ש"ח (התביעה הוגשה בבית המשפט לתביעות קטנות והועמדה בשיעור של 31,200 ש"ח).

4.      הנתבע טוען כי המחיר שהיה מבוקש עבור הדירה - 1,680,000 ש"ח - היה גבוה, לא עלה בידי התובע 2 (הוא זה שטיפל בעסקה) להביא את הצדדים לכדי הסכמה, הקשר בין הצדדים נותק ורק במועד מאוחר נעשתה פנייה למתווך אחר - ישראל יולזרי - אשר עלה בידו להביא להפחתת מחיר הדירה, אז החליטו הנתבע ואשתו לרכוש את הדירה. הנתבע שילם למתווך האחר דמי תיווך לאחר שנערך בירור עם נציג ארגון המתווכים בישראל שהתבקש להנחות את הנתבע כיצד לנהוג. כמו כן, נטען שהעובדות דווחו לתובעים. הנתבע מוסיף ומציין שלא הייתה לו כוונה להתחמק מתשלום דמי תיווך והוא אף שילם דמי תיווך לסניף אחר של משרד התיווך רימקס, במסגרת עסקת מכירת דירתו. הנתבע טוען שאין מקום לחייבו לשלם כפל דמי תיווך בגין אותה הדירה.

5.      בדיון שהתקיים בפני נחקרו התובע 2, הנתבע ואשתו.

דיון והכרעה :

6.      הדין:

סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - "חוק המתווכים") קובע כי אחד התנאים לביסוס זכותו של מתווך לתשלום דמי תיווך הוא היותו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בין הצדדים:

            "(א)     מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)        הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)        הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3)        הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב" (ההדגשה אינה במקור - י.נ.).

הביטוי "הגורם היעיל" בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים פורש על-ידי בית המשפט העליון (כב' הנשיא שמגר) בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל , פ"ד מח(3) 116, 123 - 124, כדלקמן:

"ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה".

7.      בעניינו, הגעתי לכלל מסקנה, לפיה התובעים (למעשה - התובע 2) לא היוו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בין הנתבע ואשתו לבין המוכר; להלן הנימוקים המובילים למסקנה זו:

(א)   בין המועד בו הראה התובע 2 את הדירה לנתבע (16.6.2010; 17.6.2010) ועד למועד בו הראה המתווך השני את הדירה לנתבע (26.8.2010) חלף פרק זמן של למעלה מחודשיים; מדובר בפרק זמן ארוך בענף התיווך. אין ספק שהנתבע היה מעוניין בדירה כבר בעת שהתובע 2 הציג לו אותה. לו היה בדעת הנתבע לפעול באופן שישלול מהתובעים את זכאותם לדמי תיווך היה הנתבע פועל לרכישת הדירה עוד קודם למועד הרכישה. אין זה מתקבל על הדעת שהנתבע - שרצה לרכוש את הדירה (מדובר בדירה שיועדה למגורי הנתבע ובני ביתו; לא מדובר בדירה שיועדה להשקעה) - היה נמנע מלרכוש אותה בעת התקשרותו עם התובעים, אך מתוך רצון להתחמק מתשלום עמלת התיווך;

(ב)    פרק הזמן שחלף בין המועד בו הראה התובע 2 את הדירה לנתבע ועד למועד הרכישה (רכישה שבוצעה בסיוע מתווך אחר) מעיד על ניתוק הקשר שבין הנתבע למתווך הראשון, התובע 2;