פסק-דין בתיק ת"א 7658/08 - פסקדין

1. שני תיקים מאוחדים בין אותם בעלי דין - בעל בית ודיירת מוגנת בדירת מגורים  שברח'.... התובע רכש את הבנין ובו דירת המגורים ודירות נוספות, בשנת 1997.

2. בתביעה הראשונה מבין השתיים שהוגשה - תיק שכירות 63/06 - תובע בעל הבית (יכונה להלן " בירגר") את הדיירת המוגנת (תכונה להלן " גטאס") בתביעה כספית, בשלושה ראשים:

א. תשלום חוב דמי שכירות מוגנים מחודש 6/04 ועד היום.

ב.  חיוב הנתבעת בהשתתפות בגין שיפוץ הבנין ותיקונים בו שביצע התובע (גם בעקבות הכרזת המבנה כמבנה מסוכן ע"י העיריה, ועד להסרת צו הסכנה) מ 9/97 ועד 2/98. התביעה נתמכה בחוות דעת, של אדריכל גליירמו מלמוד (שנחקר), וכן בכתב כמויות ומפרט טכני של המהנדס באב"ד לגבי העבודות הנצרכות (עובר לשיפוץ מ 97'). מסמכים אלה של המהנדס באב"ד וכן מכתביו , שימשו את בירגר אף בסבב התדיינות קודם בין הצדדים  (ראה להלן).

ג.  חיוב הנתבעת לשלם חלקה היחסי בגין עלויות חיבור מערכת הגז של הבנין  שבוצע בחודש 2/98, כפי שהתחייבה. הנתבעת אכן התחייבה בהליך קודם שבין הצדדים לשלם חלקה יחסי; אולם טענתה הנה שהתובע לא הוכיח העלות.

3. בתביעה השניה , ת.א. 7658/08 שאוחד עם התיק הקודם, תובעת גטאס את בירגר  לתשלום עלות שיפוצים בדירתה. התביעה נתמכה בחוו"ד של השמאי סלאמה חאלד (שנחקר). התביעה מערבת טענות על נזקים שנגרמו לדירה לעת עבודות השיפוץ המקיף שביצע כאמור בירגר בבנין בשנים

 97-98, וגם טענות על אי ביצוע שיפוצים. כך,  גם בלי קשר הכרחי לנזק שגרם בירגר לפי הנטען (בעיקר אי החלפת גג האסבסט בדירת התובעת). מן הראוי לציין כבר כאן כי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] אינו מחייב בעל בית להשתתף בעלות שיפוצים בנכס המשמש יחודית את הדייר המוגן, גם כאשר אלה דרושים. הוא כן מטיל עליו החובה לבצע שיפוצים בעניינים המפורטים בתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), ודרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש; ומטיל במקביל על הדייר המוגן להשתתף עמו במחצית עלותם הסבירה.

4. א. כאמור אין זו ההתדיינות הראשונה שבין הצדדים. בת.א. 9705/97 (שלום חי') שנדון בפני  סגן הנשיא שילוני, תבע בירגר את סילוק ידה של גטאס בשתי טענות: ראשית שאינה דיירת מוגנת, וגם אם כן, חדלה היא לשלם דמי השכירות המוגנים ולפיכך קמה עילה לפנותה. כמו כן נתבע סעד כספי שכלל דרישה כספית בסך של 60,200 ש"ח (לאחר שערוך) בגין השתתפות במחצית מעלות התיקונים היסודיים בשטחים המשותפים, ותשלום חוב דמי שכירות. את סכום הקרן שנתבע בגין השתתפות גטאס בתיקונים השתית התובע (כנראה) על כתב הכמויות והמפרט של המהנדס באב"ד. האחרון חילץ גם לצורך החישוב חלקה היחסי של הנתבעת לפי האחוז של שטח דירתה מן השטח המצטבר של כלל הדירות - 22% בעיגול קל.   סכום הקרן הסופי עמד 52673 ש"ח, וזה הסכום הנתבע אף כאן, בתוספת שערוך: לשיטת בירגר, ביהמ"ש לא הכריע ברכיב זה של התביעה וניתנה לו הזכות לפצל סעדין ברכיב זה (ראה להלן).

ב. בזמנו לאור המחלוקת, סירב הנתבע באמצעות בא כוחו לקבל את דמי השכירות, והשיבם: במכתב מיום 13.10.98 ציין ב"כ בירגר (דאז) שעמדת מרשו הנה שהנתבעת אינה דיירת מוגנת ולפיכך מוחזר שיק בסך 264 ש"ח המתיימר להיות תשלום דמי שכירות. לאור הסירוב הגישה הנתבעת בקשה שהתקבלה:  השופט שילוני הורה שבידי הנתבעת להפקיד את תשלומי דמי השכירות בקופת בית המשפט (נספחי "ד" לתצהיר גטאס). בהתאם, ועל פי הודעות הנתבעת (בתיק בפני) מיום 15.12.10 ומיום  22.12.10 ואישורי ההפקדה והקבלות שצורפו, הופקדו אכן בבירור סכומים שונים על ידי הנתבעת (בניגוד לטענת התובע בתצהירו, וכפי שנזכר אף בסע' 11 לפסק דינו של השופט שילוני). אלא שבסופו של יום אין מחלוקת שכל הסכומים המופקדים  נמשכו והושבו לגטאס (ראה להלן).

ג. פסק הדין בת.א. 9705/97 ניתן ביום 10.6.04: הוכרע שגטאס אכן דיירת מוגנת (תוך קביעה שבירגר התחמק מלהציג את הסכם הרכישה שהיה ראיה מכרעת לענין הסטטוס של הנתבעת כדיירת מוגנת, והגיש התביעה בחוסר תום לב. ההסכם הוצג והוגש בסופו של יום באמצעות עד שאיתרה וזימנה הנתבעת - ראה סע' 6 ו 7 לפסה"ד).

ד. הן כתב התביעה המקורי בת.א. 9705/97 (בו הודה בירגר שגטאס היא דיירת מוגנת), והן המתוקן (שבו לראשונה הוסיף הטענה, שנדחתה לבסוף, שהנתבעת אינה דיירת מוגנת) , התייחסו לדמי שכירות חודשיים בסך  30 ש"ח לחודש. צוין ונתבע גם חוב דמי השכירות עבור 8 חודש שעובר להגשת התביעה המקורית בסך מצטבר של 240 ש"ח (ראה סע' 4 לכתב התביעה המקורי וסע' 10 לכתב התביעה המתוקן). הודאה זו בגובה החוב הנתבע שהועמד על 240 ש"ח ל 8 חודש  - עולה כדי הודאת בע"ד; ואף כדי הודאה פורמאלית שבכתבי הטענות (להבדיל מהודעת חוץ של בע"ד), שכדי להשתחרר ממנה נדרשת רשותו של ביהמ"ש, שלא התבקשה ולא ניתנה. תוכן ההודאה הנו  שבכפוף לקבלת טענתה של הנתבעת לדיירות מוגנת (שהתקבלה כזכור בסופו של יום ע"י השופט שילוני), דמי השכירות המוגנים נכון למועד הגשת אותה התביעה (5/97) עמדו על 30 ש"ח לחודש.

חלה גם דוקטרינת ההשתק השיפוטי האוסרת על העלאת טענות שונות בהליכים אחרים (ודאי טענה עובדתית המתייחסת לגובה דמי השכירות המוגנים המגיעים נכון למועד פלוני). בירגר  ממילא מושתק מלטעון לדמי שכירות אחרים מאלו להם טען בכתבי טענותיו בהליך הקודם שבין הצדדים. למעלה מן הצורך אציין כי סע' 147 לחוק הגנת הדייר אינו מעלה ואינו מוריד כאן, לפי שאין מדובר בקביעת ממצא שיפוטי, אלא בהודאת בע"ד פורמאלית של בירגר עצמו  בכתבי הטענות, בהליך הקודם, ובדוקטרינת ההשתק השיפוטי.  בפועל אף לא ביקש כלל בירגר כאמור להשתחרר מהודאתו הנ"ל ביחס לגובה דמי השכירות המוגנים, לא בהליך הקודם בפני כב' השופט שילוני,  ולא בפני.   הילך טיעונו מתייחס רק לזכאות לעדכון דמי השכירות המוגנים, לפי התקנות המשנות  המתפרסמות מדי שנה.   לכך אתייחס כעת.

ה.  גורס בירגר בהליך זה שהוא זכאי להעלאות דמי השכירות המוגנים שבתקנות המשנות. אלא שנעלם ממנו כי חלק מרכיבי עילתו כאן מורכב לא רק מגובה דמי השכירות ועדכוני התקנות, אלא גם התקיימות דרישת הפניה בכתב לדייר המוגן לעדכון דמי השכירות, ביחס לכל עדכון שבתקנות.

אין די בהפניה לגובה דמי השכירות המקוריים ועדכונים שבתקנות המשנות, אלא יש להמחיש במצטבר התקיימות דרישת סע' 154 לחוק הגנת הדייר.   כפי שציינתי במקרים אחרים , אני מוכן להתעלם מדרישת הצורה - שדרישה בכתב לעדכון דמי השכירות תינתן על גבי הטופס הנזכר בסע' 157. אך איני נכון להתעלם מדרישת סע' 154 הדורשת שהדרישה תהא דרישה בכתב דווקא, ביחס לדיירות מוגנת בדירת מגורים. להנמקה (ולחסכון במלל) ראה עמדתי בפסק הדין בתיק שכירות (חי') 8987-02-09 פורת נ' בלומל (מאגר נבו) .  עוד כפי שציינתי שם, אני מוכן לראות בכתב תביעה שהוגש לביה"ד לשכירות ומעלה דרישה לעדכונים משום דרישה בכתב לעדכון דמי השכירות (חלף מכתב או שליחת הטופס שבתוספת לחוק. וגם אז אין מדובר כמובן בדרישה "החובקת" למפרע כל העדכונים בתקנות  אלא רק העדכון האחרון שקדם לה, ממש כמו ביחס לדרישה בכתב שהופנתה כדין לדייר המוגן לעדכון דמי השכירות).

אלא שתביעתו של בירגר בפני בתיק שכירות 63/06 אינה אלא תביעה שהוגשה בתחילה בשגגה לבית משפט השלום , ומשם הועברה בהחלטת כב' השופטת פריאל לביה"ד לשכירות, מטעמי חוסר סמכות עניינית (ת.א. 5428/05 שקיבל מס' 63/06 כתיק שכירות; החלטת השופטת פריאל מיום 23.3.06).  ההעברה פותרת את  בעיות הסמכות למיניהן,  בין מכוח סע' 79 לחוק בתי המשפט ובין מכוח סע' 151 לחוק הגנת הדייר. אולם אין היא מכשירה בדיעבד כתב התביעה כעונה גם על דרישת הפניה בכתב לדייר המוגן לעדכון דמי השכירות, המוצבת כדרישה ספציפית וקוגנטית בסע' 154 לחוק. רק כתב תביעה המוגש במקורו לביה"ד לשכירות, ולא לבימ"ש השלום (כפי הנמקתי בסע' 20 לפסק הדין האמור בענין פורת נ' בלומל),   יכול שיהווה לעתים תחליף לדרישה בכתב וגם זאת לגבי העדכון האחרון (בכפוף לסמכות ביה"ד לזכות בכל מקרה בעדכוני דמי השכירות לפי תקנות משנות לתקופת השנה שקדמה לדרישה בכתב או הגשת התביעה - ראה להלן).

 בעל בית שישן על משמר זכויותיו ואינו פונה בכתב לדייר המוגן לעדכון דמי השכירות מאבד את זכותו לעדכונם כפי התקנות המשנות. ראה ע"א 857/80 ישראל גרינץ נ' משה סבו פ"ד ל"ו (2) 393. לכן בפירוש אין מדובר בדרישה ראייתית גרידא אלא דרישה מהותית, שמי שאינו ממחיש התקיימותה, אינו מוכיח רכיב מרכיבי עילתו בפני ביה"ד לשכירות, שהוא הקובע גובה שכה"ד העדכני במקרה של מחלוקת על תחולת התקנות המשנות (סע' 51 לחוק). ספק לגבי תחולת סע' 154 לחוק הוטל לגבי בתי עסק שבשכירות  מוגנת. ראה סע'  14 ל רע"א 6842/96 שוס רות נ' קלמן אריה פ"ד נב(2) 625. אך לא לגבי שכירות מוגנת בדירות מגורים כמו בעניינו, בהן  יש תחולה לסע' 154 בלא שיור (סע' 12-13 לפסה"ד הנ"ל).

אם כן, יש לשוב ולפנות בכתב לדייר המוגן מדי עדכון  (ומאחר וכיום העדכונים הם לרוב אחת לשנה, גם אין מדובר בדרישה מכבידה במיוחד; אך מכבידה או לא - זוהי דרישת החוק ביחס לדירות מגורים בשכירות מוגנת). נשמרת עדיין סמכותו של ביה"ד לשכירות לזכות בעל בית שלא פנה בכתב לדייר, בעדכונים שבתקנות משנות לתקופה שעד שנה עובר למועד הפניה האחרונה. ולא מעבר (כאמור בסע' 154 לחוק). אולם גם זאת רק אם ראה ביה"ד שמתקיימות נסיבות ההופכות הדבר לצודק - מושג שסתום המותיר  שיקול דעת שיפוטי רחב. בשים לב להתנהלות בירגר שפורטה כאמור בסע' 6 ו 7 לפסק דינו של השופט שילוני שהוגש, לא מתקיים חריג הצדק. אין לזכות בירגר ולו בהעלאה כפי העדכון  שפורסם בשנה שעובר להגשת תביעתו.

בירגר לא צירף לתצהיריו או תביעתו כל פניה בכתב לנתבעת לעדכון דמי השכירות. משכך, ואף לו היו פניות שכאלה, לא הוכיח זכאותו לעדכון דמי השכירות על פי התקנות המשנות. הפועל היוצא הנו שדמי השכירות החודשיים להם הוא זכאי ואותם אני קובע הנם כאז כן עתה  30 ש"ח לחודש. התובע לא יכול להיתלות בכך שהנתבעת לא עוררה מחלוקת בענין הפניות בכתב,  שכן מדובר כאמור ברכיב מרכיבי עילתו, שנטל הוכחתו עליו, ובאין הוכחה אין הוא זכאי לעדכונים אלא רק לדמי השכירות המקוריים מ 5/97 שאינם שנויים במחלוקת.

תכופות באה התרעמות מצד בעלי נכסים על דמי השכירות הזעומים, אולם יש לזכור כי בדרישות החוק יש לעמוד. כך גם עם שינוי העיתים וצמצום היקף התפרסותו של חוק הגנת הדייר על דרך פרשנות מצמצמת  (כפי שנזכר לעתים בהלכה). אין מדובר בענייננו בשאלת תחולתו של החוק, וענין זה כבר הוכרע בהליך הקודם שבין הצדדים. ואין לעקוף דרישות ספציפיות שבחוק על דרך חקיקה שיפוטית, על עוד לא שונה החוק על ידי המחוקק.  משעה שבא תובע  לתבוע חוב שכירות בביה"ד לשכירות, שלו הסמכות אכן לקבוע דמי השכירות החודשיים - עליו להוכיח כאמור את גובה החוב החודשי. וסע' 154 כפי שפורש בהלכה מציב  כאמור חלק מהותי מעילת התביעה כאן,  ולא דרישה ראייתית גרידא.