פסק-דין בתיק ת"א 109-12-09 - פסקדין

טענות הצדדים ורקע עובדתי

1.     בתיק זה  הגיש התובע תביעה בסדר דין מקוצר על סך 187,475 ש"ח כנגד הנתבע, ואילו הנתבע הגיש כנגד התובע תביעה שכנגד על סך 21,399 ש"ח. התובע עבד לפני שנים רבות במשרדי מס שבח מקרקעין בתל אביב והוא מומחה ויועץ בתחום זה. הנתבע עסק בתאריכים הרלוונטיים לתביעה בתווך מקרקעין וכיום הוא יזם מקרקעין.

2.     אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבע והתובע חתמו על הסכם התחייבות מיום 12.10.00, בו נכתב כי הנתבע התחייב לשלם לתובע סך של 49,000$ בש"ח (להלן בהתאמה: " הסכום" ו" מסמך ההתחייבות"). על פי מסמך ההתחייבות, אשר צורף כנספח א' לכתב התביעה,  הנתבע מאשר, כי הוא חייב לתובע את הסכום " שישולם (לתובע) במכירת הנכס (בית המרקחת) שבגוש 6932 חלקה 14 הנמצא ברחוב החשמונאים 1 בת"א". עוד נקבע במסמך ההתחייבות כי " כל הסכם קודם ו/או התחייבות ו/או תביעות קודמות שהיו בין הצדדים מבוטלות בזאת". כן נקבע כי "(התובע) יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על זכויותיו של (הנתבע) בגוש 6932 חלקה 14, בגין התחייבות זו וכתב זה, מהווה הסכמה לרישום הערת אזהרה." עוד נקבע כי " הנתבע יהא זכאי להפקיד את הסכום הנ"ל בידי עו"ד אשר שלקוביץ, אשר יסיר את הערת האזהרה שתרשם. הצדדים יחתמו במעמד חתימת הסכם זה על טופס ככל שיידרש לצורך קיומו של הסכם זה". יש לציין כי חתימות הצדדים על מסמך זה אומתו על ידי עו"ד אשר שלקוביץ במשרדו.

3.     עוד אין מחלוקת בין הצדדים כי הרקע למסמך ההתחייבות הוא כי בין התובע והנתבע, היו  עסקאות נדל"ן כדלקמן:

3.1.                     בשנת 1996 הם רכשו שתי יחידות עם זכויות בניה על גג בבית שברחוב יהודה הלוי 101 ת"א (להלן:" דירת יהודה הלוי"), הסכם הרכישה של דירת יהודה הלוי כלל תנאי מתלה, לפיו הוקצב לשותפים זמן מוגבל להוצאת היתר בניה ובסופו של דבר העסקה בוטלה;

3.2.                      באותה שנה, 1996, רכש הנתבע עם בתו אופירה שתי דירות ברחוב חיים ואלישע 11 ת"א (להלן בהתאמה: "דירה 5" " דירה 6"). התובע רכש באותו בניין את דירה 7, שהייתה תפוסה ע"י דיירת מוגנת (להלן: " דירה 7"). שלוש הדירות, שנרכשו ממשפחת רזניק באותה עסקה, יכונו ביחד " דירות חיים אלישע".

3.3.                     בשנת 1997 רכש הנתבע בנין בשלמות ברחוב החשמונאים 1 בתל אביב ושילם עבורו סך של 925,000 $, כאשר הבניין כולו נרשם על שם הנתבע (להלן: " בנין חשמונאים"). בבניין חשמונאים היה גם בית מרקחת (להלן: " בית המרקחת").

4.     בין הנתבע לתובע נחתם מספטמבר 1999 הסכם בכתב יד (ההסכם עצמו אינו נושא תאריך) (להלן: " הסכם השיתוף") ובו נכתב:

" הואיל וצד א' (התובע) הינו הבעלים הרשום של דירה שברח' חיים אלישע 11 ת"א... להלן: יחידה 1 ;

והואיל וצד ב' (הנתבע) הינו הבעלים הרשום של שלוש היחידות המוחזקות ע"י הדיירים המוגנים... בבנין ברח' החשמונאים 1 ת"א... להלן יחידות 2;

והואיל ועל דירתו הפרטית של צד ב' רשומה משכנתא;

לפיכך הוחלט בין הצדדים...:

1. צד א' (התובע) יהיה זכאי להירשם כבעל של 50% מהזכויות הידועות כיחידות 2 והרשומות על צד ב' וכן 50% מהמשכנתא הרשומה ע"ש צד ב' (הנתבע).

2. צד ב' (הנתבע) יהיה זכאי להרשם כבעל של 50% מהזכויות הידועות כיחידה 1 והרשומות ע"ש צד א' (התובע)."

מן ההסכם עולה כי הצדדים הסכימו למזג ארבעה נכסים: דירה 7 ושלוש דירות בבניין חשמונאים (בניכוי המשכנתא שהייתה רשומה על שם הנתבע) ולחלק את התמורה שתתקבל ממכירתם בחלקים שווים ביניהם.

5.     לטענת התובע הסכם השיתוף לא קויים על ידי הנתבע, משום שהוא מכר את שתי הדירות בבניין חשמונאים ולא העביר את היתרה לתובע. באותו מועד נותרו למכירה שני נכסים: בית המרקחת, הרשום על שם הנתבע, ודירה 7 הרשומה על שם התובע. המשכנתא סולקה, למעט סכום של 15,000 $. עוד טוען התובע, כי משסירב הנתבע למלא את חלקו בהסכם ולהעביר מחצית התמורה של שתי הדירות בבניין חשמונאים, הוסכם בין התובע לבין הנתבע על חיסול כל שיתוף שהיה ביניהם ולקראת סוף שנת 2000 נערכה התחשבנות סופית לגבי כל המקרקעין כולל: מכירת דירה 7, מכירת בית המרקחת וסילוק המשכנתא, ולאחר שהצדדים בדקו את ההתחשבנות ביניהם, נחתם מסמך ההתחייבות, שעיקריו הובאו לעיל והוא הבסיס לתביעה, אשר מסדיר באופן סופי ומוחלט את ההתחשבנות, מחליף את הסכם השיתוף הקודם ומבטל אותו. לפי מסמך ההתחייבות, כאמור, על הנתבע לשלם לתובע סך של 49,000$ במועד מכירת בית המרקחת. אולם, לטענת התובע, לאחר שבית המרקחת נמכר על ידי הנתבע לצד ג' בתאריך 15.11.09 מאן הנתבע להעביר את הסכום לידי התובע על פי מסמך ההתחייבות בטענה שהתובע חייב לו כספים בשל מכירת דירה 7. 

6.     כאמור, התובע הגיש את התביעה בסדר דין מקוצר בהסתמך על מסמך ההתחייבות. הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן ובהסכמת התובע ניתנה לו רשות להתגונן ואף הוגש כתב הגנה ותביעה שכנגד.

7.     במסגרת כתב ההגנה, העלה הנתבע טענות שונות כנגד המסמך. הנתבע טען, שבינו ובין התובע התקיימה שותפות לגבי נכסים שונים, ביניהם דירת יהודה הלוי, דירות חיים ואלישע,  וכן מימוש בניין החשמונאים. הנתבע גם ציין תביעות משפטיות שונות, שלטענתו ניהלו הצדדים ביחד, ביניהם תביעה של משפחת גפן, תביעה של עו"ד בוטח, ועוד הליכים שונים, אשר פורטו בהרחבה בכתב ההגנה. סופו של דבר, לטענת הנתבע, התובע היה מחויב להעביר לנתבע מחצית מהרווחים במכירת דירה 7 בחיים ואלישע, כאשר בהתאם להסכם המכר, שהומצא ע"י התובע, דירה 7 נמכרה ביום 31/12/07 בתמורה לסך של 615,000 ש"ח כאשר לנתבע מגיע מחצית מהרווח, שהוא הסכום שקיבל התובע לידיו בקיזוז הוצאות,דהיינו 164,175 ש"ח. עוד מציין הנתבע, כי הסכום הנתבע בתביעה, שהוא רק נדבך אחד בהתחשבנות בין הצדדים, חושב באופן שגוי: בשל טעות בשער חליפין של הדולר, שהיה ידוע ביום המכירה של החנות בחשמונאים 15/11/09. לפיכך, על פי מכלול טענות הנתבע כלפי התובע, נותר התובע חייב לנתבע סכום של 21,399 ש"ח שאותם הוא תבע בתביעה שכנגד.

8.     התובע והנתבע הגישו תצהירים מטעמם וכן העידו עדים. התובע העיד בתמיכה לטענותיו את עו"ד אשר שלקוביץ, ואילו הנתבע העיד את מר רזניק, שהיה בעלה של מוכרת שלוש הדירות בחיים אלישע, וכן את מר לפידות, אשר רכש את דירה מספר 6 ואת דירה מספר 7.