השופט נ' הנדל:
1. ביסוד הבקשה למתן רשות ערעור שהוצגה בפנינו ניצבת השאלה: האם המבקשת רשאית לפנות את המשיבים בהיותם דיירים מוגנים. פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (ע"א 31233-09-10, כב' השופטים א' שילה, מ' נד"ב, א' מקובר) קבע שיש לקבל את הערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (ת"א 6195-07, כב' השופט ד' גדול), במסגרתו התקבלה תביעה שהגיש בעלה המנוח של המבקשת (להלן: התובע) ונפסק שיש לפנות את המשיבים מן הנכס השנוי במחלוקת. תחת זאת בית המשפט המחוזי דחה את התביעה מטעם המבקשת להורות על פינוי המשיבים.
2. התובע, בעלה של המבקשת, היה בעליה הרשום של חלקה בהוד השרון ששטחה 1,400 מ"ר (להלן: המקרקעין). המשיבים החזיקו בחלק מן המקרקעין - מבנה, מרפסת מקורה וחצר (להלן: המושכר) - כשוכרים מוגנים. זאת מכוח חוזה שכירות בינם לבין הוריו של התובע משנת 1967, ועל פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: החוק).
התובע פנה לוועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן: הוועדה), וקיבל ממנה היתר להרוס את החלק הבנוי של המושכר ולבנות תחתיו מבנה אחר. לאחר מכן פנה התובע לבית משפט השלום בכפר סבא, בבקשה להורות על פינוי המשיבים מן המושכר. זאת מכוח סעיף 131 לחוק, אשר מונה מספר עילות שבהתקיים אחת מהן ניתן לפנות דייר מוגן. התובע הסתמך על העילה המצויה בס"ק (10) - בעל הבית רוצה להרוס את המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר.
בפסק דינו לפינוי המשיבים קבע בית משפט השלום כי התובע עמד בכל התנאים של סעיף 131(10) לחוק: רצון להרוס את המושכר על מנת להקים בנין אחר; קבלת רישיון בניה הדרוש לכך; והודעה לדייר בכתב על נכונות להעמיד סדור חלוף. אשר על כן נקבע כי קמה עילת פינוי של הדיירים. באשר לשווי הסידור החלוף - הצדדים הגישו חוות דעת סותרות של שמאים, ובית המשפט מינה שמאי מטעמו. סיכומו של דבר נקבע ששווי הדירה בדמי מפתח הוא 560,000 ש"ח, והוצאות הפינוי וההעברה הם בגובה 40,000 ש"ח - סך הכל פיצוי של 600,000 ש"ח.
בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורם של המשיבים, וקבע כי לא קמה עילת פינוי מכוח החוק. זאת משום שהתובע הצהיר - במהלך חקירתו הנגדית בבית משפט השלום - שאין בכוונתו לבנות את הבניין כפי שהוא מתואר בהיתר, אלא רק חלק ממנו. מכאן הסיק בית המשפט המחוזי שהתובע לא עמד בתנאי ס"ק 131(10), וממילא - לא קמה עילה לפינוי המשיבים מן המקרקעין. צוין גם כי נראה שהתובע ביקש את היתר הבניה כדי ליצור עילת פינוי מלאכותית, ולא כדי לבנות באמת בניין. מכאן בקשת רשות הערעור שבפנינו.
3. המבקשת מעלה טענה משפטית אחת מרכזית בבקשתה: פסק דינו של בית המשפט המחוזי מוסיף תנאי מכביד על האמור בס"ק 131(10). זאת משום שלפי בית המשפט המחוזי על בעל הנכס לבנות בדיוק בהתאם להיתר הבנייה שהוציא, ללא כל סטייה. נטען כי קביעה זו היא בגדר חידוש, ואיננה מתיישבת עם המגמה הכללית של הגנה על זכויותיו הקנייניות של בעל המקרקעין. בנוסף, טוענת המבקשת כי השומה שנקבעה בבית משפט השלום הייתה גבוהה מדי.
לשיטת המשיבים, צדק בית המשפט המחוזי משקבע כי לא התקיימה הדרישה המופיעה בס"ק 131(10), וזאת לאחר שהתובע הודה כי אין בכוונתו לבנות את הבית כמופיע בהיתר הבנייה. באשר לסכום הפיצויים, המשיבים סבורים כי הסכום שפסק להם בית משפט השלום איננו מספיק למציאת יחידת מגורים.
להשלמת התמונה יצוין כי, במהלך הדיון בפני בית משפט זה, הצענו לצדדים לנהל ביניהם משא ומתן ולהגיע להסכמות. ברם הצדדים הודיעונו כי המשא ומתן הסתיים בלא תוצאות, וביקשו ליתן הכרעה.
4. מגמת הפסיקה מזה שנים רבות, בכל הנוגע לחוק הגנת הדייר, היא להגביל ולצמצם את הפגיעה שהוא מסב לבעלי הדירות. הטעם המרכזי למגמה פרשנית זו הוא חלוף הזמן ושינוי הנסיבות: ראשיתו של חוק הגנת הדייר בפקודה מנדטורית, שנקבעה בימי מלחמת העולם השנייה. הפקודה נוצרה על רקע מחסור בחומרי גלם וחשש מפני מצוקת דיור, ומטרתה הייתה להגן על השוכרים. מני אז עבר החוק גלגולים שונים, והוכנסו בו מספר תיקונים, אך התזה הבסיסית שלו נותרה על כנה: מתן רשת ביטחון איתנה לשוכרי דירות בבניינים ישנים, באמצעות הגבלת דמי השכירות והגבלת יכולת הפינוי. ברם, ברבות השנים השתנתה המציאות הכלכלית והחברתית בארץ. החוק ממשיך לעמוד על תלו, על אף שהתשתית שעמדה בבסיסו לא תמיד נותרה בתוקף. תמונת העולם שעמדה בבסיס החוק איננה תופעה גורפת. יש בכך כדי להצדיק את הפרשנות המצמצמת של החוק, במובן זה שבתי המשפט יפרשו בדרך מתונה את ההוראות הפוגעות בקניינם של בעלי הדירות (ע"א 99/75 הימנותא נ' בדיחי, פ"ד ל(2) 421 (1976); ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997); רע"א 1056/11 פלונית נ' כונס הנכסים הרשמי (15.2.2012)).
טעם נוסף, שמחזק אף הוא את הגישה הפרשנית המצמצמת, מבוסס על חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. סעיף 3 לחוק זה העלה את ההגנה על הקניין למדרגה של זכות יסוד חוקתית. על פניו, ההגנה העודפת שניתנת לשוכרים בדיור מוגן מכרסמת תחת זכות הקניין של בעלי הבית. מובן שאין בכך כדי להכריז על בטלות החוק, וזאת לא רק בשל פסקת שמירת הדינים. מן העבר האחר יש בכך כדי להשליך על הפרשנות הראויה לחוק ועל היקף תחולתו (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.2006); ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, פסקה ל"ז (28.10.2009)).
מעניין לציין שבית הדין האירופי לזכויות אדם, ה-ECHR, נדרש לאחרונה - בשני הקשרים לפחות - ליחס שבין זכות הקניין לבין חוקי הגנת הדייר במדינות שונות. יוזכר כי זכות הקניין מעוגנת בסעיף הראשון לפרוטוקול הראשון, אשר נספח לאמנה האירופית בדבר זכויות האדם. בעניין
Gauci נדון חוק של ממשלת מלטה משנת 1995, אשר קבע ששוכר זכאי, לאחר שחוזה השכירות יסתיים, לדרוש מבעל הדירה חוזה חכירה. בעניין
Lindheim נדון חוק נורווגי משנת 2004, אשר קבע כי בתום תקופת החכירה יהיה החוכר זכאי לדרוש את חידוש חוזה החכירה, תחת אותם תנאים של החוזה הישן ובלא הגבלת זמן. הקושי בשני המקרים התעצם, כאשר המשטר הרגולטורי במלטה ובנורווגיה אף כפה על בעלי הנכסים לגבות דמי חכירה נמוכים במיוחד. בית הדין האירופי קבע בשני המקרים כי החקיקה פוגעת בזכות הקניין של בעלי הנכסים, באופן שסותר את אמנת זכויות האדם. אמנם החקיקה היא לתכלית ראויה - הגנה על שוכרים וחוכרים שעומדים בפני סכנת פינוי, אולם שני החוקים נכשלו במבחן המידתיות: הנטל הכלכלי הועבר באופן בלתי הוגן אל בעלי הנכסים, אשר נאלצו להתקשר בחוזי חכירה ואף להסתפק בדמי חכירה נמוכים (Amato Gauci v. Malta, 15.9.2009; 12.6.2012, Lindheim v. Norway; השוו: יהושע ויסמן "הגנה חוקתית לקניין" הפרקליטמב 258, 263 (1996); עמירם חרלף "דיני הגנת הדייר" ניהול נדל"ן 211, 211-216 (מאיר דלברי עורך, 1997)).
הפסיקות הובאו לא בגדר הכרעות מומלצות, ואף לא כיסוד להשראה. לדעתי יש בהן כדי להצביע על הזכויות המתנגשות בשדה הקניין, בין בעל הדירה לבין הדייר. התנגשות זו מרחיבה את שיקול דעתו של בית המשפט במקרי הגבול. אף אם נהוג לנקוט בפרשנות מצומצמת, אין זה כלל אוטומטי. יש להתאימו לנסיבות המקרה ולאינטרסים של הצדדים, לרבות זכויות הדייר. יודגש כי אין בכך הכרזה על חזרה לתכלית החוק המקורית, אלא הכרה כי גם עתה ייתכן וידו של הדייר תהיה על העליונה.
5. ומהמגמה הכללית אל הסעיף הפרטני. כך לשונו של סעיף 131(10):
131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי [...]:
(10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.
ביסוד תנאי זה עומדת הקביעה הנורמטיבית לפיה זכותו של בעל הנכס לשנותו בצורה ממשית, מקבלת את הבכורה אל מול זכויות הדייר המוגן להישאר במקום. לשם כך די בהוכחת שלושה תנאים: רצון, רישיון ותחליף. תנאי הרצון משמעו שבעל הנכס רוצה להרוס את המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר בשינוי ניכר, או לתקנו תיקון יסודי. תנאי הרישיון משמעו שבעל הנכס קיבל רישיון בניה "הדרוש לכך". תנאי התחליף משמעו שבעל הנכס הביע, בכתב, את נכונותו להעמיד סידור חלוף לרשות הדייר. המיקוד בענייננו הוא התנאי השני - הרישיון.
אם קיומו של רישיון הינו אחד מהתנאים לפי סעיף 131(10), מתבקשת השאלה: מה יכולה להיות המחלוקת הפרשנית לגבי הרישיון? התשובה היא: מידת ההתאמה בין הרישיון לבין הרצון. ניתן לטעון שנדרשת התאמה מלאה, כעמדת המשיבים, וכנגד זה ניתן לטעון שדי בהתאמה שאיננה בהכרח מלאה - כעמדת המבקשת. בסעיף נכתב: "...קיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך". מן הפן הלשוני, לא נאמר בסעיף 131(10) שעל רישיון הבנייה להתאים בדיוק לתוכניותיו של בעל הבית. התנאי המופיע בסעיף הוא שבעל הבית קיבל את רישיון הבניה "הדרוש לכך". לכאורה, שתי פרשנויות עומדות בפנינו: פרשנות אפשרית אחת היא, שרישיון הבנייה "הדרוש לכך" משמעו - הרישיון הדרוש לשם הגשמת תוכניות הבנייה של בעל הבית. פרשנות אפשרית שנייה היא, שרישיון הבנייה "הדרוש לכך" משמעו - רישיון שדרוש לשם ביצוע בנייה במקום המושכר, גם אם הרישיון שונה ממה שמתכנן בעל הבית לבנות בסופו של דבר.
דעתי היא שהצגת השאלה הפרשנית כבחירה בין שתי אפשרויות אלו היא בינארית מדי. מוכן אני להניח, מחד גיסא, שאין לנקוט גישה פורמאלית ולדרוש שהרישיון ישקף במאה אחוזים את הגשמת תוכניות הבנייה של בעל הבית, כדי ליצור עילת פינוי על פי דרישות הסעיף. אולם, מאידך גיסא, אין משמעות הדבר שיש לבחור את הפרשנות השנייה במלואה. הסיבה נוגעת לכך שתנאי הרישיון איננו עומד כתנאי יחיד, אלא צמוד הוא לתנאי הראשון - תנאי הרצון. התוצאה המעשית היא שיש לבחון האם הרישיון שקיבל בעל הבית יאפשר לו לשנות את המושכר כרצונו, תוך שימת דגש על עילת פינוי המושכר, אף אם קיים ברישיון חסר מסוים נכון למועד פסק הדין בתביעת הפינוי. הטעם לדבר: הכרה בכך שזכות הקניין של בעל הנכס גוברת על זכות הדיור של הדייר. זוהי תחרות בין שני סוגי זכויות בענף הקניין: בעלות מול שכירות. הראשונה רחבה ובעלת עוצמה יותר מהשנייה, אף אם מדובר בשכירות מוגנת.