פתח דבר
1. לפניי מחלוקת באשר לזכויות הבעלות במקרקעין, הידועים כחלקות 119 - 127 בגוש 30485 (להלן -
הקרקעות שבמחלוקת). המחלוקת האמורה הובאה בפני פקיד הסדר המקרקעין למחוז ירושלים, עו"ד דניאל אוסטר. הלה העבירה לבית המשפט המחוזי, לשם דיון ופסיקה, בהתאם להוראת סעיף 43 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט - 1969, היות שהובאו בפניו תביעות סותרות באשר לחלקות הקרקע האמורות.
2. השתלשלות העניינים ההיסטורית מראה, כי בשנת 1925, רכש יהודי אמריקאי בשם יצחק סגל פלר ז"ל, יחידת שטח גדולה, באזור הידוע כיום, כבית נקופה (נקובה) - צובה (סובא). הלה רשם שטח הקרקע האמור, עליו נמנות גם הקרקעות שבמחלוקת, על שמו, בלשכת רישום המקרקעין בירושלים. הדבר עולה מנסח רישום המקרקעין,
Land Registry Office of Jerusalemבמתכונתו דאז, מיום 1.12.1925.
3. שטח האדמה היה ידוע כ"נחלת יצחק" ולימים כונה "קריית יס"ף" (ראשי התיבות של שם בעליו). הקרקע נרכשה כיחידת שטח אחת ולא חולקה, למגרשים. יצחק סגל פלר ז"ל יזם, בשנות ה-30, חלוקת השטח למען יוכל למוכרו לאחרים, וכן עשה. לאחר שחולק שטח הקרקע, נמכרו מגרשיו לאנשים פרטיים, וכך התגלגלו לבעלותם של התובעים.
4. שטחי הקרקעות שבמחלוקת (חלקות 119-127) , הוצגו, ככל הנראה, בפני הקונים, כדרכי גישה ומעבר. הללו נרשמו מלכתחילה על שם מדינת ישראל, בהתאם לדין החל בישראל, הקובע, כי מקרקעין אשר יועדו לצורכי ציבור, יירשמו על שם המדינה. בשלב מאוחר יותר, ויתרה המדינה על בעלותה במקרקעין שבמחלוקת, ובעקבות זאת ביקשה הנתבעת להירשם כבעלת הקרקעות האמורות. מכאן המחלוקת שלפנינו.
טענות התובעים
5.
היסטוריית הבעלות בקרקע: לטענת התובעים, רכשו הללו את מגרשיהם ממשפחת פלר עוד בשנות ה-30. המגרשים נרכשו לאחר שעברו הליכי פרצלציה, במסגרתם חולק הגוש לחלקות המיועדות למגרשי בניה - החלקות אשר נמכרו לתובעים - וכן נסללו בין החלקות הללו דרכי גישה למגרשים השונים.
הקרקעות שבמחלוקת הן אלה המשמשות דרכי גישה לחלקות הגובלות להן. עת רכשו את המגרשים, רכשו התובעים גם זכות יחסית בחלקות הדרכים הללו, לבל יאלצו להפריש בעתיד משטח המגרשים שנרכשו, חלקים נכבדים לטובת דרכים, ומשכך יש לעגן כעת בעלותם בקרקעות שבמחלוקת.
6. עוד טוענים התובעים, כי לא עלה בידיהם, עד כה, לבנות על המגרשים, והשטחים עומדים ריקים. ואולם מזה זמן רב הם משקיעים מאמצים רבים על מנת להביא לשינוי ייעודו של המתחם ולאפשר בנייה בו. במסגרת מאמציהם התאחדו התובעים, בעמותת רמת יס"ף צפון (להלן - התובעת), והשקיעו ממון רב לשם קידום הפרויקט האמור. במועד בו תאושר התוכנית לבניה במתחם, יהא צורך באיחוד ובחלוקה מחדש, במסגרתם יופרשו שטחים לצורכי ציבור, ובין היתר - לטובת דרכים ומעברים. לאור האמור, רישום החלקות, המיועדות כיום לדרכים, על שם הנתבעת, יביא לכך, שמלוא ההפרשות לצורכי ציבור, ייעשה על חשבון התובעים מתוך חלקותיהם, בעוד במצב כיום, כבר קיימת הפרשה, ולו חלקית, לצורכי ציבור. אי לכך, תביעת הנתבעת לרישום שטחי הציבור (ה"מתרוכות") על שמה, מהווה משום נגיסה ישירה ואף גזל ממש, בזכויות הבעלות של התובעים.
טענות הנתבעת
7. לטענת הנתבעת, נקבעה חלוקת המקרקעין ביוזמתו של יצחק סגל פלר ז"ל, על גבי מפות, המציגות גם את הגבולות בין המגרשים השונים. המפות אינן מסמנות דרכי גישה ומעבר, וככלל, אין בפועל, דרכים. גם אם נוצרו במקום שבילים או דרכי עפר, הרי אין בין אלה לבין מפת השטח, כל דמיון. בנוסף לכך, אין לומר, כי הקרקעות שבמחלוקת הנן "מתרוכות" מאחר שאינן מתאימות להגדרת מונח זה - לא לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 ולא לאור הפסיקה הרלוונטית. אף אם היו הללו "מתרוכות", צריכות היו להירשם על שם המדינה ומאחר שזו ויתרה על זכויותיה לטובת הבעלים המקורי, הרי אין לכך כל משמעות.
8. טענת התובעים, כי רישום הבעלות במלואה על שמם של בני משפחת פלר, תביא לנגיסה בשטחיהם למגורים, הנה נעדרת כל בסיס. כל עוד אין בנמצא תוכנית בניין עיר, לא תיתכן הפקעה של דרכים או חלקים אחרים לצורכי ציבור. לעת ביצועה של תוכנית מפורטת, ידאג המתכנן לתכנון דרכים במקרקעין ואז גם יפריש חלקים לצורכי ציבור.
9. לקרקעות שבמחלוקת, צורה הדומה לדרך, ולכן סברו פקיד ההסדר והמדינה, כי הללו "דרכים" והמדינה דרשה לרשום הקרקעות שבמחלוקת על שמה. התדיינות בנדון, בין בני משפחת יצחק סגל פלר ז"ל לבין נציגי המדינה ואנשי מנהל מקרקעי ישראל, הביאה למסקנה הסופית, כי הבעלות בכלל הקרקעות, אשר רכש יצחק סגל פלר ז"ל, הנה שלו ושל יורשיו,
למעט אותן הקרקעות אשר נמכרו, והועברו לבעלות פרטית. הדבר בא לידי ביטוי בפסיקתא, במסגרת תיק ה"ק (הסדר קרקעות) 4/88, אז נרשמו כל החלקות (למעט אחת אשר הוסדרה אף היא מאוחר יותר) על שם עמותה הקרויה "יד לאברהם פלר", אשר הוקמה לזכר אחד מבני המשפחה. עיון במפות הגושים 30485 ו-30486 מראה, כי הקרקעות שבמחלוקת מכילות בפועל את החלקות, אשר לגביהן ניתנה הפסיקתא הנזכרת.
10. לאור העובדה, שטרם נסתיימו הליכי ההסדר בגוש 30485 - אותו הגוש בו מצויות הקרקעות שבמחלוקת, נתברר לבני משפחת פלר, כי קיימת תביעה לבעלות בקרקעות האמורות. נציגי משפחת פלר פנו למנהל מקרקעי ישראל, על מנת להגיע להסכמה גם בנוגע לקרקעות שבמחלוקת. ביום 10.4.1995, נערכה ישיבה במשרדי מנהל מקרקעי ישראל, בה הסביר נציגו של המנהל, כי בהיעדר "דרכים" בפועל ובטרם נעשתה פרצלציה, תירשם יחידת המקרקעין על שם בעל הקרקע המקורי. לאור זאת ביטלה המדינה את תביעותיה, בהודעה לפקיד ההסדר, מיום 21.2.1996 ולפיכך נותרו הקרקעות שבמחלוקת, לכאורה, ללא בעלים רשומים.
11. התובעים, טענו לזכויותיהם בקרקעות שבמחלוקת, באמצעות התובעת, בפני פקיד ההסדר, בלא שצירפו כל אסמכתא לכך,
למעט מסמך המעיד על התנגדותם לרישום הקרקע על שמו של בנימין פלר ז"ל - מסמך אשר לא נענה כלל. עוד יצוין, כי העמותה אינה פעילה ומדו"ח רשם העמותות עולה, כי זו אף מצויה בהליכי מחיקה. משכך ובהתאם לתקנון העמותה, לא יחולק רכוש העמותה בין חבריה בעטיו של פירוק, ומשמעות הדבר, כי העמותה אינה יכולה לזכות כלל בקרקע.
12. יצחק סגל פלר ז"ל, רוכש הקרקעות שבמחלוקת, נפטר בשנת 1935 והותיר אחריו יורשים ורכושו חולק ביניהם. במרוצת השנים רכש אחד מן היורשים, בנימין זאב פלר ז"ל, את יתרת הקרקעות מאחיו, בין בשמו ובין בשם ילדיו. אי לכך יהיו יורשיו, הם חברי הנתבעת, ממשיכיו של הבעלים הראשון, יצחק סגל פלר ז"ל. בהתאם לכך, יש להעביר את הזכויות על שם הנתבעת.
דיון
13. נבהיר תחילה דבר זהותם של הצדדים לסכסוך. מחד, ניצבים התובעים, ובראשותם עמותת רמת יס"ף צפון (
התובעת) - עמותה אשר הוקמה ונרשמה בשנת 1991, במטרה לארגן את בעלי הזכויות באדמות נחלת יצחק - רמת יס"ף צפון ולייצגם בפני הרשויות לצורך קידום עניינם ההדדי, בדבר שינוי ייעוד הקרקע, החקלאית בשלב זה, למטרות בניה. מאידך ניצבת עמותת קרן יס"ף (
הנתבעת), אשר הוקמה בתחילה כאגודה, בהתאם לחוק העותומאני, והוסבה בהמשך, בשנת 1983, לעמותה, במטרה להקים יד ושם בישראל לזכרו של יצחק סגל פלר ז"ל ולייסד לשם כך מפעלים ומוסדות לטובת הציבור. חברי העמותה, כפי שהובהר, הנם יורשיו של בנימין זאב פלר.
14. אין חולק, כי הקרקעות שבמחלוקת, במקורן, נרכשו על ידי יצחק סגל פלר ז"ל והיו בבעלותו הבלעדית. מאוחר יותר, החליט הלה לחלק את שטח הקרקע ליחידות נפרדות ולהעבירן בתמורה לבעלותם של אנשים פרטיים. הדבר עולה גם מעדותו של יהונתן פלר, בנו של בנימין זאב פלר ז"ל ונכדו של יצחק סגל פלר ז"ל - רוכש הקרקע המקורי, אשר ציין, כי סבו קנה חטיבת קרקע גדולה, עליה נמנה גם גוש 30485 (ובו, בין היתר, הקרקעות שבמחלוקת). רכישת הקרקע, לטענת יהונתן, לא נעשתה למטרות בניה, אלא לשם גאולתה. עוד מציין יהונתן, כי סבו היה חסר ממון והתעתד למכור את הקרקע, לכ-1000 אנשים, על מנת לעמוד בהוצאות קנייתה (עמ' 7). בפרוטוקול ישיבה, שנערכה במחוז ירושלים של מנהל מקרקעי ישראל, מיום 10.4.95, הבהיר אברהם פינצי, מודד מחוזי, כי נעשתה פרצלציה על ידי הבעלים, יצחק סגל פלר ז"ל, עוד בזמן המנדט, ומכאן גם ניתן להסיק, כי הקרקע נמכרה לפרטים, בהתאם למתוכנן. מעבר לכך, לא הוצגו בפניי מסמכים כלשהם הנוגעים למספר המגרשים שנמכרו, מיקומם וזהות הקונים דאז או כיום.
15. מכל מקום, "תעודת יורשים" משנת תרצ"ה (1935 - 1936), מאת הרבנות הראשית לארץ ישראל, מראה, כי יצחק סגל פלר ז"ל הלך לעולמו ביום 8.9.1934 והותיר אחריו, כיורשים, את אשתו - רבקה פלר; ששת בניו - יונה (הרמן) פלר, אברהם פלר, בנימין וולף פלר, יוסף שמואל פלר, שמשון יחיאל פלר ואלעזר פלר; ארבע בנותיו - לאה כץ, שרה לרכר, שרה ליבא פלר, חיה טויבא (קליר) פלר וכן בת בנו המנוח, משה דניאל פלר - חווה פלר. ככל הנראה, חולקו הקרקעות, אשר נותרו בבעלותו של המנוח, בין הללו, אך אין כל אינדיקציה לאופן החלוקה ולשיעור הקרקע אשר הועבר לכל אחד מהם. לימים רוכזו כל המגרשים ושטחי הקרקע האמורים, בבעלותו של בנימין זאב פלר ז"ל, לאחר שהלה רכש מאחיו את כל חלקיהם בשטח הקרקע. המסמכים המצויים בתיק מוכיחים זאת - ייפויי כוח (Declaration & Power of Attorney), אשר ניתנו לבנימין זאב פלר על ידי חלק מאחיו, להעברת הבעלות במקרקעין על שמו, וכן אישור מס רכוש, מיום 31.3.1963, המאשר העברת הבעלות לידיו בחלק נוסף של המקרקעין. מן המקובץ עולה, כי למן שנת 1964 היה בנימין זאב פלר ז"ל הבעלים של שטח הקרקע אשר נקנה בשעתו על ידי אביו.
16. ביום 1.4.1995 נתקיימה ישיבה, בה השתתפו, ככל הנראה, חברי הנתבעת, ובפרוטוקול הישיבה צוין, כי הוחלט לחדש את תזכיר התביעה בקשר לדרכים בגוש 30485 ולהסמיך את נשיא הנתבעת, בנימין זאב פלר, לחדש, להגיש ולחתום על כל הדרוש לביצוע ההחלטות. בהתאם לאמור, הגיש בנימין זאב פלר, ביום 18.12.1996, תזכיר תביעה לפקיד ההסדר, במסגרתו ביקש לרשום את גוש 30485, אותו כינה "הדרכים", על שם עמותת קרן יס"ף בטענה, כי
"דרכים שלא נרשמו בגוף כלשהו יש לראותם בבעלות מי שהיה רשום על כל הקרקע לפני הפרצלציה". הלה ציין בגוף תזכיר התביעה, כי גוש 30486, השייך אף הוא לעמותה, מצוי כעת בהליכי פרצלציה ושינוי ייעוד מחקלאות למגורים, קיט וכן נופש. יצוין, כי הקרקעות בגוש 30486 נתבעו בשם האגודה העותומאנית "יד לאברהם פלר", השייכת אף היא לבני משפחת פלר ומנוהלת על ידם.
17. ביום 31.10.1996, הוגש לעו"ד אוסטר, על ידי התובעת, מכתב התנגדות לכל העברה בחלקות 119 - 127 וכן דרישה, כי החלקות האמורות תישארנה בהתאם לסטאטוס-קוו, היינו: מעברים ודרכי גישה. לפיכך, קבע פקיד ההסדר, בהחלטתו מיום 14.11.02, כי הסכסוך יועבר להכרעת בית המשפט.
18.
האם יש בצורתן של החלקות האמורות כדי להראות, כי הללו תוכננו, כבר בשלב חלוקת הקרקע על ידי יצחק סגל פלר ז"ל, לשמש דרכי גישה?
עיון במפת הגוש מגלה, כי הקרקעות שבמחלוקת, כפי שמסומנות במפה, דומות לשבילים מוארכים וצרים - לבטח צרים יותר מיתר המגרשים המסומנים במפה האמורה. בנוסף לכך, בעוד בין יתר המגרשים ישנו מעין קו גבול חוצץ, הרי בין הקרקעות הללו, המצויות במחלוקת, אין קווי גבול ברורים. הן מחוברות ביניהן, כיאה לדרכי גישה. עוד ניתן לראות, כי לא רק שהקרקעות הללו מחוברות ביניהן במסגרת גוש 30485, אלא אף מחוברות הן לשבילים דומים, המסומנים כחלקות 181, 182, 183, 184, 186 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, הדומים אף הם לדרכי גישה, למגרשי גוש 30486. כמו כן, חלקות 119 - 127 מובילות לכל מגרש ומגרש בשני הגושים האמורים, בניגוד לחלקות אחרות. וכן, ניתן לראות בתעודת רישום המקרקעין, אשר נמכרו על ידי בני משפחת פלר לידי רחל חיים נחום, אמו של אברהם נחום (ראה להלן), כי ממזרח וממערב לחלקה אשר רכשה, מצויה
"דרך", ככתוב בנוסח הרישום. יוער, כי לא הוצג כל נוסח רישום ספציפי לחלקות שבמחלוקת, המעיד על התוויתן כדרכים דווקא.
19. נוסף לכך, מלשון מכתבו של בנימין זאב פלר המנוח לפקיד הסדר המקרקעין, מיום 18.12.1996, נלמד, כי פלר מתייחס לקרקעות שבמחלוקת, כאל "דרכים". הדבר עולה מכותרת מכתבו -
"גוש 30485: דרכים" ומגוף מכתבו, בציינו, כי
"לפי החוק - דרכים שלא נרשמו בגוף כלשהוא יש לראותם בבעלות מי שהיה רשום על כל הקרקע לפני הפרצלציה". גם מתוכן מכתבו של ב"כ הנתבעים לפקיד ההסדר, מיום 22.12.1996 (המצוי בחומר אשר הועבר לתיק בית המשפט) עולה, כי הלה מתייחס לקרקעות שבמחלוקת, כאל
"חלקות דרכים". מעניין לראות, כי הללו אינם נוקטים בלשון "קרקעות", "חלקות" או "מגרשים", אלא דווקא בלשון
"דרכים" או
"חלקות דרכים", כאינדיקציה לחיזוק טענות התובעים בדבר.