רפי וכרמית אונגר, המשיבים בע"א 2810/02 והמערערים בע"א 2900.1/02 (להלן: "
אונגר"), התקשרו ביום 28.8.96 בהסכם עם ה"ה חנניה וגניה קרוואני, שהם המשיבים בע"א 2810/02 והמערערים ע"א 2900/02 (להלן: "
קרוואני"). אונגר רכשו מקרוואני את זכויות החכירה במחצית המגרש הידוע כמגרש 344/ב' (חלק מחלקה 15) בגוש 8118 שגודלו כ- 480 מ"ר (להלן:
"המגרש/הנכס" ו"
ההסכם" בהתאמה).
ההסכם נערך על ידי עורך-דין יוסף אלברק, שהוא המערער בע"א 2810/02 (להלן: "
עו"ד אלברק"), ונחתם במשרדו, כאשר שכר-הטרחה שולם על ידי שני הצדדים להסכם בשווה. מכאן, שעו"ד אלברק שימש כנאמן שני הצדדים.
בתנאי ההסכם נמצא כי התמורה שאונגר אמורים היו לשלם עבור החלקה עמדה על סך 110,000$. מאידך, התחייבו המוכרים בהסכם, בין היתר, להמציא את אישורי מס שבח ומינהל מקרקעי ישראל, אישור על סילוק משכנתא, אישור המועצה המקומית כפר-יונה והוועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים", אישור מס רכוש ו/או כל מסמך אחר שיידרש לצורך העברת הזכויות בחלקה על שם הקונים, אונגר (ראה סעיף 3 להסכם).
סכום התמורה הועבר על ידי אונגר לידיו של עו"ד אלברק, עבור המוכר קרוואני ובהתאם לאמור בהסכם לפיו
"עו"ד אלברק יהיה נאמן הצדדים ויפעל בכספים באופן שמהכספים הראשונים ישלם את כל חיובי המוכר על מנת לקבל האישורים הנקובים לעיל והיתרה תהיה למוכר". בהתאם להוראות סעיף 4/ז' להסכם וסעיפים 6 ו-8 להסכם, כל התשלומים הקשורים בהעברת המגרש על שם הקונים יחולו על הקונים, כמו גם מס רכישה וישולמו על ידם. מס שבח מקרקעין, אם יוטל בקשר להעברת המגרש לקונה, יחול על המוכר וישולם על ידו וכן דמי הסכמה או היוון, אם יחולו.
בחודש אוקטובר 1996, בטרם שולם תשלום כלשהו מכספי הנאמנות להשגת האישורים שעל המוכר היה להמציא, פנו קרוואני אל עו"ד אלברק ודרשו, בניגוד לתנאי החוזה, שחרור סך השווה ל- 40,000 $ מכספי הנאמנות והעברתו לידיהם. עו"ד אלברק נענה לדרישתם - מבלי ליידע את אונגר, ומבלי לקבל את הסכמתם. בפסק הדין קבע כבוד השופט (הרווי גרובס, ס"נ) כי
"מכלל הראיות ברור שסכום זה הועבר ללא הסכמתם או ידיעתם של התובעים" (עמ' 7 לפסק הדין), קרי, ידיעתם והסכמתם של אונגר.
כאמור, העברה זו נעשתה באופן מפורש בניגוד לתנאי החוזה ותוך הפרת תנאי הנאמנות, שכן טרם שולמו מכספי הנאמנות תשלומים כלשהם מהתשלומים שקרוואני התחייבו לשלמם על פי ההסכם.
ההליכים הכרוכים בהעברת הזכויות בנכס על שם אונגר התמשכו מעבר לזמן סביר ומקובל בנסיבות העניין. רק בחלוף כשלוש שנים מעת חתימת ההסכם הסתיים רישום הזכויות בנכס על שמם. בין היתר התעכב ביצוע העסקה, כאשר במקום לשלם את מיסי ההעברה (כגון: מס רכוש, מס שבח, מס רכישה ודמי היתר מהוונים) ולהשלים את העסקה, הגיש עו"ד אלברק השגה כנגד שומת המינהל ביום 06.12.97. הסיבה שעו"ד אלברק נקט בהשגה זו היתה כי טרם מכירת המגרש שקלו קרוואני למכור רק את מחצית המגרש כאשר המחצית האחרת נשארת בידיהם. על בסיס זה פנו למינהל וקיבלו ביום 22.07.96 הערכה לדמי חכירה מהוונים בסך של 30,000 ש"ח. בהמשך, שינו את עמדתם ומכרו גם את מחצית הזכויות האחרת במגרש לאחרים. משקיבל המינהל את הדיווח האמור ביטל את הערכתו הראשונה ושלח דרישה מתוקנת המתבססת על פיצול המגרש. הערכה זו עלתה על ההערכה הקודמת. כנגד ההערכה החדשה התעקש עו"ד אלברק להגיש השגה. בכל תקופת הזמן הזו אונגר ממתינים וממתינים להעברת הנכס על שמם.
העיכוב בהעברת הזכויות על שם אונגר, אשר ביקשו להתחיל בבניה על המגרש במהירות וללא עיכובים, גרם להם לנזק על אף שהם מצדם פעלו לקיום ההסכם ומילאו אחר כל החובות המוטלות עליהם שם.
בתביעה שהוגשה לבית משפט השלום בנתניה על ידי אונגר נתבעו קרוואני ועו"ד אלברק לפצותם על נזקיהם. קרוואני נתבעו בטענה כי הפרו הפרה יסודית את החוזה אשר התבטאה באי מילוי התחייבויותיהם החוזיות כלפי המשיבים ובעצם הדרישה והקבלה של הסך 40,000 $ מכספי הנאמנות בניגוד לאמור בהסכם, בטרם היו זכאים לקבלו ומבלי שהתקבלה הסכמת אונגר לכך. עו"ד אלברק נתבע משום שהפר את תנאי הנאמנות והעביר כספים לקרוואני בניגוד לאמור בהסכם.
במקביל לכתב הגנתם שלחו קרוואני הודעה לצד ג' כנגד עו"ד אלברק מכוח הטענה כי הוא בלבד היה אחראי לכל הפעולות הכרוכות בהעברת הזכויות על שם אונגר ולשם כך הופקדו בידיו הכספים בנאמנות. מכאן, שזכאים הם לשיפוי בגין כל סכום אשר בתשלומו יחוייבו על פי פסק הדין. עו"ד אלברק שלח הודעה לצד ג', לקרוואני, ולמשיבה מס' 4, חברת הביטוח איילון, כמי שביטחה את אחריותו המקצועית.
פסק הדין של הערכאה הדיונית מפרט כי על פי הוראות ההסכם לא היו קרוואני רשאים לדרוש ולקבל לידיהם את הסכום הכספי שהועבר אליהם מתוך כספי התמורה על ידי עו"ד אלברק קודם לתשלום כל החיובים החלים עליהם והמצאת כל האישורים והמסמכים שבהמצאתם היו חייבים על פי ההסכם והעברת הזכויות במגרש על שם אונגר. עוד נפסק כי שחרור הכספים נעשה בניגוד מוחלט לתנאי הנאמנות ולהסכמות כפי שנקבע בהסכם:
"המסקנות המתבקשות הן כי קרוואני הפר את ההסכם ביודעין ובשיתוף פעולה עם עו"ד אלברק אשר הפר את תנאי הנאמנות כלפי התובעים גם זה בכוונה וביודעין. באשר לקרוואני דובר רק בהפרת ההסכם. באשר לעו"ד אלברק דובר במעילה באמון ובמעשה שגרם להפרת ההסכם ואשר מהווה הפרת אמונים בוטה והתנהגות שאינה הולמת את מעמדו כעו"ד". (ראו עמוד 10 לפסק הדין).
עוד הוסיף בית המשפט וציין לעניין הסתרת העובדה על ידי עו"ד אלברק כי שחרר סך של 40,000 $ באוקטובר 1996 לקרוואני:
"... אין ספק שעו"ד אלברק הציג בפני התובעים מצג שווא כאילו שהחזיק בכל כספי הרכישה והסתיר עד ינואר 1998 את עובדת העברת הכספים לקרוואני" (עמ' 12 לפסק הדין).
בגין הפרתו היסודית של ההסכם חייב בית המשפט בפסק הדין את קרוואני לשלם לאונגר את
הפיצוי המוסכם בשיעור של 10% (11,000$) מתמורת המגרש, וזאת לפי סעיף 9א' להסכם. מפרט בית המשפט:
"הרי ה"ה קרוואני ידעו היטב שדובר בשחרור של כספי הנאמנות. דובר בסכום פיצוי סביר וחזקה על בית המשפט שהצדדים נתנו את דעתם לסכום ולתנאים המפורטים בסעיף 9. לא הונחו בפני כל ראיות מטעם ה"ה קרוואני שנוגד הנחה זו" (עמ' 13 לפסק הדין).
בית המשפט דחה את עתירתם של אונגר לחייב את קרוואני בגין הפרת ההסכם גם בתשלום פיצויים בגין הנזק הממוני שנגרם להם עקב העיכוב בהשלמת העסקה ברישום הזכויות בנכס על שמם.
בית המשפט קיבל את התביעה כנגד עו"ד אלברק, לאחר שראה בהתנהגות כמפורט הפרת חובת הנאמנות.
בגין אכזבה, טרדה, עוגמת נפש והחזר שכר טרחה חייב אותו בית המשפט לפצות את המשיבים בסכום של 52,054 ש"ח. כמו כן, קבע השופט הנכבד כי עו"ד אלברק הפר את הסכם הנאמנות ואין המדובר בהתרשלות (ראה דבריו בעמ' 15 לפסק הדין). בנסיבות אלה, אין המדובר בחוסר שיקול דעת, בטעות או מעשה רשלני, אלא מעשה מכוון שאיננו מכוסה על ידי הפוליסה, ומכאן דחיית ההודעה לצד ג' כנגד חברת הביטוח איילון. בית המשפט אף הוסיף בפסק הדין כי עו"ד אלברק הפר את חובת הגילוי כלפי חברת הביטוח בטרם ההתקשרות על פי הפוליסה כאשר לא דאג לגלות לה את האפשרות שהאירוע נשוא התביעה עלול להביא להגשת תובענה כנגדו.
בפנינו ערעור מטעמו של עו"ד אלברק על חיובו בפסק הדין ודחיית ההודעה לצד ג' כנגד חברת הביטוח, וערעור שכנגד של אונגר. קרוואני ערערו בנפרד על חיוביהם על פי פסק הדין.