פסק-דין בתיק עא 1725/05 - פסקדין

1.         הצדדים בתיק זה הם בעלי שתי הדירות העליונות במבנה המהווה אחד משני מבנים המהווים בית משותף ברח' דרך הים 73 בחיפה, גוש 10908 חלקה 7. הדירות ממוקמות זו בצד זו בקומה העליונה בבית ומעליהן פרוש גג המבנה. המערערת קיבלה היתר בניה לבניה מתוכננת על גג הבית שחלקה הקטן משתרע על גגון המחפה על מפתן המדרגות המוליכות אל דירות הצדדים. המשיבים מתנגדים לבניה זו ופנו למפקחת על רישום מקרקעין בחיפה לקבלת צו מניעה.

            ב- 09.06.05 ניתן צו מניעה זמני האוסר על המערערת או מי מטעמה, לעשות כל עבודה ברכוש המשותף של הבית.

            בפסק הדין שניתן על ידי כב' המפקחת בתום ההליך, נותר צו המניעה על כנו בכל הנוגע לבניה מתוכננת על הגגון.

2.         פסק דינה של המפקחת

נביא להלן את עיקרי פסק דינה של המפקחת.

המפקחת מציינת בפסק דינה כי הצדדים לא הקדימו כינוס אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף לדיון בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתן לדירה כמצוות סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין, אך ציינה כי ספק בעיניה האם יש הכרח בקבלת החלטה כזו דווקא בפורום האסיפה הכללית וכי לכאורה אין מניעה להבעת הסכמה לעניין סעיף 71 ב' בדרך אחרת, דוגמת חתימה כהסכמה על טופס לבקשה להיתר בניה.

המפקחת מזכירה כי מימוש זכויות בניה בבית משותף צריך שייעשה בתום לב וכי הגג כמו גם חדר המדרגות הם רכוש משותף.

אין מחלוקת כי בבעלות המערערת דירה גדולה ובבעלות המשיבים דירה קטנה, ובהתאם, לדירת המערערת צמודים 3/20 חלקים מהרכוש המשותף ולדירת המשיבים צמודים 2/20 חלקים מהרכוש המשותף. עוד אין מחלוקת כי המערערת רכשה משכנים אחרים (לא מהמשיבים) זכויות בניה נוספות וכי כתוצאה מרכישה זו, זכות המערערת ברכוש המשותף כפולה מזכות המשיבים.

לגישתה של המפקחת, לא הניחה המערערת את התשתית המשפטית כדי להוכיח כי היתה לה זכות "לאחוז" במלוא הגגון באופן שלא יוותר דבר ממנו לתובעים.

            המפקחת מצאה כי טענות המערערת בפניה אינן מבססות זכות משפטית המוכרת בדין ומזכירה כי למערערת נוצרו זכויות בניה עודפות כתוצאה מרכישת זכויות בניה מבעלי דירות אחרים במבנה, אך כי אין הדבר מתיישב בהכרח עם האפשרות לממש זכויות עודפות אלה על הגג דווקא. צויין כי המערערת אינה מרחיבה דירתה על מלוא שטח הגג ונותרת מרפסת בלתי מבונה וכי לא נמצא בדברי האדריכל מטעמה הסבר למניעה כלשהי ממימוש מלוא הזכויות על הגג מעל דירתה הנוכחית ללא גלישה אל הגג המשותף, למעט הרצון התכנוני להותיר מרפסת גדולה ככל הניתן הצופה אל הנוף.

            המפקחת סברה שאין משקל של ממש להסכמת דיירים שלאף אחד מהם אין עניין בגג וכי  לא היתה לאדריכל הסכמה מפורשת לתוכנית המערערת מצד התובעים שהינם בעלי העניין האמיתיים בגג. המפקחת מזכירה שוויתור על זכות קניינית צריך להיות חד משמעי ומפורש. לגישתה, הגגון הוא פוטנציאל להרחבה רק לדירות הצדדים ולפיכך רק עמדותיהם וזכויותיהם המשפטיות עומדות להכרעה ולא זכויות קניניות שהנתבעת רכשה ממי שיכול היה לממש את זכויותיו להרחבה במפלס דירתו וממילא לא יכול היה להרחיב דירתו על הגג המשותף.

            המפקחת מסכמת כי זכותה הקניינית של המערערת על הגג המשותף, נגזרת מזכותה נטו ברכוש המשותף שהינה כפולה מזכות המשיבים, לאחר שרכשה זכויות בניה מסויימות מבעלי זכויות אחרים בבניין.

            עוד ציינה המפקחת, כי לכאורה תשריט היתר הבניה אינו תואם את התנאים שנקבעו בועדת המשנה של הועדה המקומית, כאשר תנאי מספר 2 לאותה החלטה הורה כי תוספת הבניה תהיה רק מעל שטח דירת המבקשת, מה שאין כן על פי ההיתר.

מסקנתה היתה כי המשיבים הראו כי בהיתר הבניה שהוצא למערערת, יש משום פגיעה בזכויותיהם הקנייניות על הגגון ודי בכך כדי להיעתר לבקשה וליתן צו מניעה כמבוקש לגבי בניה מתוכננת על הגגון.

3.         המערערת, שהפסידה בדיון בפני המפקחת, הגישה ערעור זה ומציינת כי בהעדר הסכמת המשיבים, פנתה לכל יתר הדיירים בבית המשותף וקיבלה הסכמה בכתב של כולם, למעט המשיבים, לתוכנית הבניה שלה על פי הדרוש בסעיף 71 ב' לחוק.

            המערערת מזכירה כי לאחר דיון בועדת הערר בעניין ההיתר שניתן לה, דיון שהתקיים ב- 07.04.05 וטרם מתן החלטת הועדה, הגישו המשיבים בקשה להרחבת דירתם שלהם, בקשה שלא קיבלה את הרוב הדרוש על פי סעיף 71 ב' לחוק.

            המערערת סבורה כי המשיבים נהגו עימה שלא בתום לב וכי נטל השכנוע מוטל על המשיבים.

            המערערת חולקת על כך כי היתר הבניה שהוצא לה פוגע בזכויות קנייניות של המשיבים וסבורה כי מאזן הנוחות פועל לטובתה.

            המערערת מבקשת לבטל את פסק דינה של המפקחת ואת צו המניעה.