פסק-דין בתיק עא 1200/04

1.         מונחים בפני ערעור וערעור שכנגד על פסק דין של כב' המפקחת על רישום המקרקעין באילת (הגב' אילנה יעקב). המשיבה תבעה את המערערת  לתשלום דמי ניהול בגין חנויות במרכז המסחרי באילת. המערערת בעלת חנויות במרכז, והמשיבה מפעילה את נציגות המרכז המסחרי. באורח כללי המערערת מסתייגת מעצם קביעת החיוב, ואילו המשיבה משיגה על שיעורו.

2.         ניתן לחלק את ערעורה של המערערת לשתי סוגיות. האחת נושא הבעלות, והאחרת נושא השייכות למרכז המסחרי הרלוונטי. לגישת המערערת, לא הוכח שהחנויות בגינן נתבעה הן אותן חנויות שבבעלותה. הצדדים מתייחסים למספרי חנויות שונים. נושא השייכות נסוב סביב טענת המערערת שאפילו ויקבע שהחנויות הינן בבעלותה, הרי הן שייכות למרכז החדש, בעוד המשיבה קשורה למרכז הישן.

            תשובה משותפת לשתי הטענות הינה שעסקינן בממצאים עובדתיים מובהקים. אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בכגון דא. כב' המפקחת היתה מודעת למחלוקת בנושאים האמורים, ובחנה אותה בצורה עניינית. נקבע ש "פיזית, מדובר באותן חנויות והשוני במספרים נובע משיוך החנויות למרכז "הישן" או למרכז "החדש", כל צד לפי עמדתו, כפי שיובהר בהמשך". ברי שלא המדד הטכני -  מספר החנות - הוא הקובע, אלא מהות העניין - זהות החנות בפועל. כב' המפקחת הגדילה לבחון את תשריט האיזור, התייחסה להיסטוריה של הבניה, ואף ערכה ביקור במקום. מקרה זה מדגים את  חשיבותו של השימוש בכלי של יציאה לשטח, על ידי הגורם הקובע את העובדות. כמובן יש לנהוג כך רק במקרה המתאים, אך מיותר כמעט לציין שאין טוב כמראה עיניים.

המפקחת הגיעה למסקנה שהחנויות הן חלק מהמרכז הישן ולא חלק מהמלון הנמצא במרכז החדש. צויין שאין גישה ישירה לחנויות אלו מהמלון; הגישה הינה "דרך מעבר, דמוי מסדרון, המהווה חלק מהמרכז... הרכוש המשותף המשמש את חנויות 2001  - 2003 כולל בין השאר את המעבר, את מחיצות ודלתות הזכוכית מצידיו, ואת השירותים שבקצה המעבר/מסדרון. כמו כן קיים רכוש משותף נוסף שאינו צמוד לחנויות אלו, רחבות מרוצפות ומעברים. יש צורך בתחזוקת הרכוש המשותף ובניהולו..."

בכך הפעילה המפקחת את מבחן הניהול בבואה להכריע האם מדובר ברכוש משותף אם לאו. הממצאים האמורים גוברים על טענות המערערת לפיהן לא הוזמנה להשתתף באסיפות הכלליות, לא קיבלה שירותי מיזוג אוויר ושילמה לנציגות אחרת.

המערערת השתתפה באסיפות ללא קשר לדרך הזמנתה, ביצעה תשלומים בעבר ואף לקחה על עצמה את שיפוץ השירותים במרכז. פסק הדין לא התעלם מהטענה שהמערערת לא נהנתה משירותי מזג האוויר, ובהתאם הוחלט על דרך האומדנא להפחית בשליש את סך ההוצאות השוטפות שחבה המערערת.

במהלך הדיון בערעור הגישה המערערת ראיה חדשה בטענה שרב כוחה עמה. מדובר במכתב שנערך על ידי המשיבה. מכתב זה עניינו הישגי הנציגות בשנת 2004 ובו פורטו 10 דוגמאות מהישגי המשיבה. המערערת מתמקדת בדוגמא לפיה  "הותקנו בכל חנות קווים חדשים של חברת בזק, חב' YES - לווין ו - HOT - טלוויזיה בכבלים". המערערת מדגישה שהיא לא זכתה בהטבות אלו, ולשיטתה יש בכך לסתור את מסקנת המפקחת שהיא שייכת למרכז הישן. העדפתי שלא לאחוז בגלימת סדרי הדין והתרתי הגשת הראיה. אינני סבור שיש בה לשנות את התוצאה. יתכן ונפלה טעות באי פניה למערערת ויתכן שפרסום המכתב אינו מדוייק. בכל מקרה, לא מדובר בשירותים חיוניים. כאמור, מבחן הניהול קובע. רשימת הממצאים בשטח של המפקחת לקיומו של רכוש משותף מהותית ויורדת לשורשו של עניין. טענה נוספת של המערערת לפיה נפלה טעות קולמוס בתחשיב הסופי בפסק הדין תידון בהמשך.

3.          ערעורה שכנגד של המשיבה מושתת על שלושה נימוקים. הראשון שפסק הדין מחייב את המערערת רק משנת 2001 במקום לחייבה משנת 1998. השני, שעל פי פסק הדין זכתה המשיבה בהנחה של 50%, על אף שלא שילמה את חובה במועד. השלישי, שטעתה כב' המפקחת בקביעת גודל השטח של אחת מהחנויות. 

             פסק הדין קובע שהצדדים הגיעו לסיכום לפיו השקעת המערערת בתחזוקת המרכז, כיסתה את חובותיה בגין התקופה עליה מערערת המשיבה. קביעה זו הינה עובדתית ומעוגנת גם בהתנהגות המשיבה, שלא פנתה למערערת בתקופה הרלוונטית. באשר להנחה, המפקחת הסבירה שלנוכח ההנחה בשיעור של 50% שהוענקה לבעלי חנויות שונות, מן הדין שגם המערערת תהנה מההנחה. זאת על רקע מעמדן של חנויותיה שנבנו בשלב מאוחר יותר ושלא הוסדר עד כה וגם לנוכח ההסכם האמור אליו הגיעו הצדדים. אינני רואה מקום להתערב במסקנה זו. מתפקידו של המפקח על המקרקעין לצפות על מלוא התמונה ולשאוף לפסיקה צודקת ביחס לבעלי הרכוש המשותף. מבלי לתחום גבולות בדבר היקף שיקול דעתו של המפקח, לא נראה שבמקרה דנא, חרגה המפקחת מסמכותה על פי דין במתן ההנחה למערערת.

             שני הצדדים מערערים על קביעת ערכאה קמא לגבי חנות מספר 219 (להלן: "החנות"). המערערת מפנה תשומת הלב למסקנת המפקחת ששטח החנות הינו 15 מ"ר, ואולם התחשיב הפרטני של התשלום בגין החנות, נערך על בסיס שטח של 37.5 מ"ר. אין ספק שנפלה שגגה בעניין הזה והמספר האחרון נרשם בטעות. מנגד טוענת המשיבה שהטעות מצויה במקום אחר. לגישתה, שטח החנות משתרע על 37.5 מ"ר ועל כן, החישוב הסופי הינו מדוייק, אף אם הוא נבע מטעות פנימית. טיעון זה דינו להידחות. פסק הדין נימק את הבסיס למסקנה שהשטח של החנות הינו 15 מ"ר. צויין שבשלב מסוים נבנו מדרגות חירום למלון בשטח החנות. עמדת המפקחת שאין לכלול השטח של המדרגות אשר גרעו משטח החנות, הינה סבירה ומשכנעת.

4.          סוף דבר, החלטתי להורות על דחיית הערעור והערעור שכנגד, פרט לעניין אחד. יש לתקן את התשלום בגין חנות 219, כך שמדובר ב - 15 מ"ר ולא ב - 37.5 מ"ר, כפי שנקבע (ראה סעיף 8 א בפסק דין קמא).

             לנוכח התוצאה אליה הגעתי, על נימוקיה, ישא כל צד בהוצאותיו.

ניתן היום כ"ו בכסלו, תשס"ו (27 בדצמבר 2005) בהעדר הצדדים

001200/04עא 055 לירון