פסק-דין בתיק ע"א 738/10 - פסקדין

השופט י' עמית:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 16.12.2009 (כבוד השופט ר' סוקול) בת"א 762/04, הנסב על שוויין של חלקות המקרקעין שהפקיעה המשיבה.

רקע עובדתי

1.        המערערים הינם בני משפחתו ויורשיו של המנוח מחמוד קאסם דבאח ז"ל אשר היה בעל זכויות ברבע מהקרקעות הידועות כחלקות 15, 26, 74, 162, 213 בגוש 18983 וחלקה 27 בגוש 18982 (להלן יכונו ביחד: החלקות). שטחן הכולל של החלקות עומד על 34,529 מ"ר, והשטח שהיה בבעלותם של המערערים עומד על 8,632 מ"ר. עוד יצוין כי החלקות שהופקעו נמצאות בסמוך לכביש 85 המתפתל מעכו לצפת, ומהוות כיום חלק משטחה המוניציפאלי של העיר כרמיאל.

2.        החלקות הופקעו על ידי המשיבה (להלן: המדינה) בהודעה מיום 25.10.1962, אשר פורסמה על פי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות). ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תוכנית הבניין המנדטורית  The Galilee District Regional Outline Planning Scheme אשר סימונה הרשמי הינו RP/50/42 (להלן: תוכנית המתאר או התוכנית המנדטורית). התוכנית המנדטורית, סיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור חקלאי (agricultural zone) ומעמדה הוא כשל תוכנית מתאר מקומית. התוכנית נכנסה לתוקף ביום 21.10.1946, פורסמה ברשומות בעיתון פלסטין גאזט מספר 1533 מיום 14.11.1946, ותחולתה משתרעת על מרחב הגליל כולו כפי שהוכרז על ידי הנציב העליון בפקודה מספר 1129 מיום 30.8.1941.

3.        ביום 8.8.2004, הגישו המערערים לבית משפט קמא תביעה לקבלת פיצוי כספי עבור החלקות שהופקעו. זמן קצר לאחר מכן שילמה המדינה למערערים את סכום פיצויי ההפקעה שלא היה שנוי במחלוקת בין הצדדים, בסך של 60,637 ש"ח, המשקף שווי של 200 ל"י לדונם במועד הקובע, וזאת בהתבסס על שומה של השמאי הממשלתי שנערכה בשנת 1971. המערערים חלקו על שומה זו והגישו תביעתם לבית המשפט המחוזי לתשלום יתרת סכום הפיצויים המגיעה להם, לשיטתם.

4.        המדינה ביססה את עמדתה על חוות דעתו של השמאי הממשלתי אלחנן ברסלב (להלן: ברסלב), אשר הגיש שתי חוות דעת (ביום 13.8.2007 וביום 16.4.2008). ברסלב ביסס חוות דעתו על שיטת השוואה לעסקאות בעלות מאפיינים דומים, ובהתאם לכך העריך את שוויו הממוצע של דונם בחלקות המופקעות ב-500 ל"י, בהתאם לשווי הממוצע של אדמה חקלאית נטועה עצי זית. השווי הכולל של החלקות, נכון ליום 25.10.1962, הסתכם על פי חוות דעתו של ברסלב, בסך של 17,264 ל"י, ואף זאת על הצד המיטיב עם המערערים.

           מאחר שהשומה של ברסלב הייתה גבוהה משומת השמאי הממשלתי משנת 1971, עדכנה המדינה את סכום הפיצוי בהתאם ושילמה למערערים סכום נוסף של 65,664 ש"ח, מעבר לפיצוי שכבר שולם להם סמוך לאחר הגשת כתב התביעה.

5.        המערערים, מצדם, ביססו את עמדתם על חוות דעתו של שמאי המקרקעין נחום פרמינגר (להלן: פרמינגר), אשר בשתי חוות הדעת הראשונות שלו, העריך את שיעור הפיצוי בגין החלקות המופקעות בסכום הנכבד של 55,227,448.14 ש"ח בהתבסס על פוטנציאל חציבה שהיה טמון לכאורה בחלקות. בהמשך, ביקש השמאי פרמינגר מבית משפט קמא לחזור בו מהערכה זו, ובחוות דעתו השלישית מיום 20.12.2007, העריך את ערכו של דונם ביעוד חקלאי ביום פרסום ההפקעה ב-2,000 ל"י. כמו כן טען פרמינגר כי על פי פסק הדין בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד) יש לראות את תוכנית המתאר ככזו המאפשרת להתייחס לדונם אחד בכל אחת מהחלקות כאל קרקע לבנייה, ובהתבסס על הלכה זו, העמיד שוויו של דונם בעל פוטנציאל בנייה על הסך של 16,000 ל"י. השווי הכולל של החלקות המופקעות, נכון ליום 25.10.1962, הסתכם לשיטתו של פרמינגר בסך של 101,156 ל"י.

פסק דינו של בית משפט קמא

6.        המחלוקת העיקרית שנתגלעה בין הצדדים בבית משפט קמא התמקדה בשאלת פרשנותו של פסק הדין בעניין ראשד ואשר בו נידונו הוראותיה השונות של התכנית. המערערים טענו כי בעניין ראשד, אודותיו נרחיב בהמשך, נקבע כי התכנית המנדטורית התירה בניית בית מגורים בכל חלקה המיועדת לשימוש חקלאי בכפוף לתנאי הבנייה המצוינים בתוכנית. המדינה חלקה על עמדה זו וטענה כי בעניין ראשדפורשה התכנית באופן שהתירה, בקרקע חקלאית, אך ורק בנייה חיונית הנדרשת לצרכיהם החקלאיים של בעלי הקרקע.

           בפסק דינו עמד בית משפט קמא על עיקרי הלכת ראשד וקבע כי לא ניתן להסיק מפסק הדין כי בכל חלקה באזור חקלאי יש להעריך דונם אחד כקרקע לבנייה. אדרבה, בית המשפט מצא כי נקודת המוצא בעניין ראשד הינה כי מקרקעין ביעוד חקלאי יישארו כאלו, אלא אם ישנו צורך חיוני לאפשר בנייה על מנת לשמר את היעוד החקלאי. לאור נקודת מוצא זו נקבע כי הטוען ששווי המקרקעין שברשותו מושפע מפוטנציאל הבנייה, אינו יכול להסתפק בטענה בעלמא ובהסתמכות על תוכנית המתאר, ומוטל עליו להוכיח מהן הנסיבות המצדיקות בניית בית מגורים במקרקעין שברשותו.

7.        נוסף על כך עמד בית המשפט על השיטות השונות המשמשות להערכת שווי הקרקע, בהדגישו כי "מקובל על הכל כי השיטה המדויקת יותר הינה השיטה ההשוואתית" הבוחנת עסקאות במקרקעין סמוכים בתקופה הרלוונטית, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין מושא הדיון. לאור זאת, נדחתה חוות הדעת של השמאי פרמינגר מטעם המערערים, אשר "אינו מסתמך על שיטת הערכת שווי מוכרת אלא מבסס את הערכתו על פסקי דין ומאמרים". לצורך קביעת השווי הבסיסי של הקרקע קיבל בית המשפט את חוות דעתו של השמאי ברסלב מטעם המדינה, שהתבססה על שיטת ההשוואה, תוך ביצוע ההתאמות נדרשות, ולפיה הוערך ערכן הממוצע של החלקות ב-500 ל"י לדונם.

           על כך נסב הערעור שבפנינו.

עיקר טענות הצדדים

8.        עיקר טרונייתם של המערערים מופנית כנגד קביעתו של בית המשפט קמא, לפיה אין לפצותם בגין הפוטנציאל התכנוני הגלום בקרקע על פי תוכנית המתאר. המערערים טענו כי קביעתו של בית משפט קמא לפיה קבלת היתר הבניה מותנית בנחיצות המבנה, מנוגדת ללשון תוכנית המתאר ולהלכה בעניין ראשד.

             ביני לביני, לאחר שניתן פסק הדין של בית משפט קמא, עסק בית משפט זה ביישומה של הלכת ראשד בע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011 (להלן: עניין חביב אללה)). המערערים תמכו יתידותיהם בעניין חביב אללה וטענו כי באותו מקרה דחה בית המשפט העליון באופן ברור את הפרשנות של בית משפט קמא כאמור לעיל, ועל כן יש לקבל את הערעור ולקבוע את שווי החלקות תוך התחשבות בפוטנציאל הבנייה של המקרקעין.

           עוד נטען שבענין חביב אללה, ועל פי פרשנות תוכנית המתאר בעניין ראשד, נקבע כי ניתן להקים בית אחד על כל חלקה שגודלה הוא דונם לפחות, מבלי שבעל הקרקע יידרש להוכיח כי הבנייה נועדה לשימור הייעוד החקלאי בחלקות וכי אילו היה מגיש בקשה להיתר, הוועדה הייתה נעתרת לבקשתו.

9.        המערערים השיגו על הסכומים שנפסקו על ידי בית משפט קמא, וטענו כי שגה בית המשפט באמצו את חוות דעתו של השמאי ברסלב שהעריך שוויה של קרקע חקלאית במועד הקובע על 500 ל"י בלבד. המערערים טענו כי השווי שנקבע על ידי בית משפט אינו הולם את ערכה של אדמת עידית עליה נטועים עצי זית, אשר שוויה פי שלושה מאדמת זיבורית פשוטה. כן הלינו המערערים על חיובם בהוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח על אף שחלק מתביעתם התקבלה, ועל אף שהמדינה שילמה להם סכום שאינו שנוי במחלוקת ולאחר מכן סכום נוסף, רק בעקבות הגשת התביעה. ולבסוף, העלו המערערים על נס את הזכות החוקתית לקניין הקבועה בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וכפי שנתפרשה בפסיקה.