פסק-דין בתיק הפ 883/07 - פסקדין

רקע

ביום 4.10.01 נערך בין משיבה 1 (להלן: "מרים") לבין בעלה אלי ברהום (להלן: "אלי") הסכם גירושין, לפיו הסכימה מרים להעביר לאלי מחצית מהזכויות בחנות (להלן: "החנות") ברח' הרצוג 23-25 בגבעתיים הידועה כגוש 6156 חלקה 514. עוד נקבע בהסכם כי לכל אחד מבני הזוג זכות קדימה לרכישת חלקו של בן הזוג האחר בחנות (להלן: "הסכם הגירושין").

ביום 11.12.01 נרשמה בפנקס המקרקעין הערת אזהרה לטובת אלי על חלק מהזכויות בחנות.

ביום 11.6.03 נכרת בין מרים לבין המבקש הסכם שכירות לפיו שכר המבקש את החנות למשך שנה עם אפשרות לשכירת החנות לתקופה נוספת של 8 שנים (להלן: "הסכם השכירות").

בסעיף 25 להסכם השכירות נקבע: "במקרה והמשכיר ירצה למכור את המושכר, תינתן לשוכר זכות סירוב ראשונה".

בסמוך לשנת 2006 ביקשה מרים למכור את הזכויות בחנות ובינה לבין המבקש התנהל משא ומתן למימוש זכות הסירוב שניתנה למבקש לרכישת הזכויות בחנות.

ביום 15.11.06 הודיעה מרים באמצעות עו"ד עזריה אלקלעי (להלן: "עו"ד אלקלעי") כי הצעת המבקש לרכישת הזכויות בחנות תמורת 450,000$ נדחית משום שאינה תואמת הצעה שניתנה למרים ומשום שבינתיים התקבלה הצעה חדשה לרכישת הזכויות בנכס תמורת 460,000$. עם זאת, הודיעה מרים למבקש כי ניתנת לו אפשרות נוספת לממש את זכות הסירוב הראשונה הנתונה לו בתוך 7 ימים במחיר ובתנאים שהוצעו למרים, כמפורט באותו מכתב.

ביום 21.11.06 הודיע המבקש למרים כי הוא מסכים לרכישת הזכויות בחנות תמורת 460,000$ וכי הוא מסכים לשלם  100,000$ במועד כריתת הסכם, סכום נוסף של 360,000$ תוך 45 יום לאחר שיסדיר משכנתא ואת המע"מ במועד הקבוע בדין לתשלום המע"מ בכפוף להוצאת חשבונית.

ביום 22.11.06 הודיעה מרים למבקש כי מאחר ולא הודיע על כוונתו לממש את זכות הסירוב הראשונה הנתונה לו בכוונתה למכור את החנות למציע.

ביום 8.3.07 נכרת בין מרים לבין אלי הסכם, לפיו מכרה מרים לאלי את מחצית הזכויות בחנות שבבעלותה תמורת 230,000$ (להלן: "הסכם המכר"). בסמוך שועבדו זכויותיה של מרים בחנות במשכנתה שנרשמה בפנקס המקרקעין לטובת בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "בנק דיסקונט").

בתובענה שלפני עותר המבקש לבטל את הסכם המכר ולהצהיר כי הוא רוכש בזכות קדימה של החנות ולאפשר לו לממש את זכות הקדימה ולרשום את זכויותיו בפנקס המקרקעין. כן עותר המבקש להורות למשיבים להשיב כספים למי מהמשיבים ולהורות על מחיקת הערות אזהרה שנרשמו לטובת אלי ולטובת בנק דיסקונט.

טענות המבקש

משנודע למבקש כי מרים מבקשת למכור את הזכויות בחנות פנה המבקש אל מרים ודרש ממנה לאפשר לו לממש את זכות הקדימה שניתנה לו בהסכם השכירות. מרים הכירה בזכותו של המבקש ואף ניהלה עם המבקש משא ומתן למימוש זכות זו, אף שבסופו של דבר המשא ומתן לא צלח ומרים הודיעה למבקש כי תמכור את הזכויות בחנות לצד שלישי.

מרים לא מכרה את החנות לצד שלישי וזכות הקדימה של המבקש נותרה בידיו.

מרים מכרה את מחצית הזכויות בחנות לאלי מבלי שהודיעה למבקש על כך ומבלי שניתנה למבקש אפשרות לממש את זכות הקדימה שהייתה לו. כך, גם שועבדו הזכויות בחנות לבנק דיסקונט בניגוד לזכותו של המבקש.

למרים זכות מלאה בחנות, אולם אפילו יינתן תוקף לאמור בהסכם הגירושין אין להכיר בזכותו של אלי בחנות משום שלא טרח לרשום זכות זו בפנקס המקרקעין.

אלי לא יכול היה להקנות לבנק דיסקונט זכויות שלא היו לו ביחס לחנות ועל כן אין ליתן תוקף לשעבוד הזכויות בחנות לטובת בנק דיסקונט.

אפילו יקבע בית המשפט כי לאלי מחצית מהזכויות בחנות זכאי המבקש לממש את זכות הקדימה ביחס למחצית מהזכויות בחנות השייכות למרים.

טענות המשיבים

לאלי הוקנו מחצית מהזכויות בחנות בשנת 2001 במסגרת הסכם הגירושין. ממילא בעת שנכרת הסכם השכירות החזיקה מרים רק במחצית מהזכויות בחנות ולא הייתה יכולה להקנות למבקש זכות קדימה לרכישת מלוא הזכויות בחנות.

בהסכם הגירושין הוקנתה לאלי זכות קדימה לרכישת מחצית מהזכויות בחנות שנותרה בידי מרים. זכות כזו אף הוקנתה לאלי מכוח הוראות סעיף 101 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969.