פסק-דין בתיק א 26862/01

1.    האחים סאני ציון ונעימי שמואל מתגוררים עם משפחותיהם בשכונה הידועה בכינוייה "שכונת הארגזים", בכתובות סמוכות: רח' שתולים מס' 93 ומס' 99.

משפחת סאני מחזיקה מבנה מגורים אשר מחולק ל-3 יחידות דיור - אחת מהן מבניה קלה אשר צמודה למבנה המרכזי. המבנה ממוקם במגרש ששטחו 858 מ"ר והוא נמצא ממזרח למגרש אשר מוחזק על ידי משפחת נעימי.

משפחת נעימי מחזיקה בשני מבנים אשר מחולקים כל אחד ל-2 יחידות דיור. אלה ממוקמים במגרש המערבי ששטחו  727 מ"ר.

(שטחי המגרשים אשר מוחזקים על ידי המשפחות מופיעים בת/2, מפה שערך המודד מר ורזגר ואשר הוגשה בהסכמת באי כח הצדדים בדיון מיום 10.2.04).

האחים לבית נעימי הגיעו לשכונת הארגזים ב-1958 כשאמם המנוחה רכשה בית בן חדר אחד ללא נוחיות אך "עם זכות אדמה", מאחד בשם משה דני. המוכר מציין בהסכם הרכישה שמדובר ברכוש נטוש ומבהיר כי " אין לו לאחר מסירת הבית שום זכות ואחריות על המקום הזה". (נספח א' לתצהירי עדות ראשית של סאני ציון ונעימי שמואל). 

הבית המקורי (במגרש המערבי) הורחב עוד בשנת 1958 והוספו לו שלושה חדרי מגורים שירותים ומטבח. בשנות ה-90 המוקדמות נוספו לבית זה 2 חדרים שירותים ומחסן, עד שבשנים 1998-1997, ככל הנראה עם הוספת מטבח -  פוצל הבית לשתי יחידות, אשר מסומנות בת/2  כ-B2 ו-A2.

המבנה הנוסף אשר ממוקם על אותו מגרש (מסומן B3 ו-B ב-ת/2) נבנה ב-1979 על ידי שמואל נעימי ואחותו מרים. 

ב-1959 בנה ציון סאני (במגרש המזרחי) בית בן שני חדרים, מטבח ושרותים. בשנות ה-80 המאוחרות הוספו לבית זה 2 חדרים; ובשנות ה-90 המוקדמות - מטבח וחדר נוסף. בין השנים 1997 ו-1998 הוספו מטבח ושירותים אשר הכשירו את היחידה "האמצעית" שבה מתגורר כיום הבן עופר סאני עם משפחתו - כיחידה דיור נפרדת.

2.    בדצמבר 1998 פורסם על ידי מינהל מקרקעי ישראל וגורמים נוספים, מכרז " לפינוי ובינוי בשכונת הארגזים תל-אביב-יפו",(להלן: "המכרז" או "הפרוייקט", לפי העניין) .

התובעות 2 ו-3 זכו במכרז, וההסדרים החוזיים במסגרתו נעשו בינן לבין התובע 1. במסגרת הסדרים אלה, קבלו על עצמן התובעות 2 ו-3 לבצע על חשבונן את כל הפינויים מהמקרקעין שבתחום הפרוייקט ולשאת בתשלום פיצוי למתפנים בהתאם לתנאי המכרז.

לפרסום המכרז קדם "סקר פינויים בשכונת הארגזים" אשר נערך ביוני 1996 וצורף כנספח יא' לחוברת המכרז (להלן: " הסקר"). הסקר נערך, כפי שעולה מהמבוא שלו לצורך " מיפוי וזיהוי בתי אב ועסקים בשכונה".

בני הזוג סאני ובני הזוג נעימי מופיעים בסקר - כל משפחה  כ" בית אב".

מר חכשורי שהעיד לתובעים, אומר בתצהירו (סעיף 14), שכבר בתחילת ביצוע הפרוייקט נפגש עם מר ציון סאני אך " לא הגענו לידי הסכמה",  ואילו עם ה"ה נעימי לא נפגש כלל לנוכח סרובם וחוסר העניין שגילו בניהול משא ומתן ביחס לגובה הפיצוי כנגד פינויים מהמקרקעין אשר מוחזקים על ידם.

שמואל נעימי העיד בדיון בבקשת הרשות להגן, שעם מר חכשורי לא דיבר מעולם ו" לא הציעו לי שום דבר". אבל מיד בהמשך אמר בכל זאת:  "הציעו לי דירה בת 4 חדרים ועוד סך של חמישים אלף דולר" (פרוטוקול מ-9.7.2001).

בדצמבר פנו התובעים אל הנתבעים במכתבים שבהם הוצע להם לפנות את המקרקעין "בתמורה לפיצוי הקבוע בתנאי המכרז", והודיעו להם כי הרשות לשימוש בהם "ככל שניתנה" בוטלה " בין היתר בפרסום המכרז". הנתבעים התבקשו לפנות תוך שבוע ימים אל התובעים לצורך חתימה על הסכמי פינוי, שאם לא כן תוגש תביעה לפינויים, ותביעה אכן הוגשה.

כב' השופט מור שלפניו נידונה בקשת הנתבעים למתן רשות להגן קבע בחלטתו:

"ניתנת בזאת הרשות להתגונן למבקשים, וזאת אך ורק בשאלת הפיצוי המגיע להם בתמורה לפינויים מהמקום, עקב ביטול הרשיון לחזקה במקרקעין ולאור מעמדם כ"בר- רשות מכללא", דהיינו פיצוי בעבור השקעותיהם, או שעל פי התאמתם לקריטריונים שעל פי החוזה הנ"ל בין המינהל והמשיבות". הטענות על "רשות בלתי הדירה" וכן "השתק" המונע לחלוטין את ביטול הרשות, לא תשמענה יותר".

הנה כי כן, יריעת המחלוקת תוחמה לשאלת גובה הפיצוי שהנתבעים זכאים לו בגין פינוי המקרקעין אשר מוחזקים על ידם.

התובעים לא הביאו כל ראיות לעניין שווי ההשבחה של המקרקעין על ידם, שהוא הפיצוי שהם זכאים לו על פי דין במעמדם כברי-רשות מכללא במקרקעין, וההכרעה בשאלת גובה הפיצוי מן ההכרח, שתיגזר מהוראות המכרז.