אל מול הים בע״מ ואח׳ נ׳ עיריית בת ים

השופטת רות רונן:

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' גייפמן) בת"א 15169-09-15 מיום 27.4.2023, בו נקבע כי המשיבה (להלן: העירייה) זכאית לפיצויי קיום בקשר עם מכרז למכירת זכויות העירייה במקרקעין, הכל כפי שיתואר להלן.

הרקע לפסק הדין

המערער 2 (להלן: אהרוני) הוא יזם, והוא הבעלים היחיד של המערערת 1 (להלן: חברת אל מול הים). אהרוני הוא גם בעלים (בשרשור) של 50% ממניותיה של נווה מול הים בע"מ (להלן: חברת נווה). בשנת 2010 פרסמה העירייה מכרז למכירת זכויותיה במקרקעין בגוש 7121 חלקה 27 (להלן: המכרז; והמקרקעין בהתאמה). למכרז הוגשו חמש הצעות. יחד עם ההצעות, הפקיד כל אחד מהמציעים ערבות בנקאית בסכום של 500,000 ש"ח. אהרוני הגיש הצעות למכרז – הן בשמה של חברת אל מול הים והן בשמה של חברת נווה. שתי ההצעות הוגשו על ידיו באותו יום. כאשר נפתחו המעטפות הסתבר כי ההצעות הגבוהות ביותר שהוגשו למכרז היו הצעתה של חברת אל מול הים, בסכום של כ-71 מיליון ש"ח; והצעתה של חברת נווה, בסכום של כ-66 מיליון ש"ח.

ביום 1.11.2010 הודיעה העירייה כי חברת אל מול הים, שהצעתה הייתה הגבוהה ביותר, היא שזכתה במכרז. העירייה דרשה ממנה להעביר מסמכים שהיו חסרים בהצעתה, וחברת אל מול הים העבירה את המסמכים ביום 4.11.2010. החברה אף נדרשה על ידי העירייה לחתום על הסכם לרכישת המקרקעין נושא המכרז (להלן: הסכם המכר) ולהעביר 80% מסכום התמורה מכוח ההסכם לידיה, וזאת עד ליום 5.12.2010. אולם, בפועל חברת אל מול הים לא חתמה על הסכם המכר בתקופה האמורה, ואף לא העבירה לעירייה את הכספים שהיה עליה להעביר לה. משום כך, הודיעה העירייה לחברת אל מול הים ביום 6.12.2010 שזכייתה במכרז בטלה. בעקבות כך, הודיעה העירייה על זכייה במכרז למציעה הבאה אחריה – היא חברת נווה; ואילו הערבות הבנקאית של חברת אל מול הים – חולטה.

מספר שנים מאוחר יותר, בשנת 2015, הגישה העירייה את התביעה דנן כנגד המערערים. לטענת העירייה, המכרז יצר הסכם מחייב בינה לבין חברת אל מול הים, אשר הופר על ידי המערערים. משום כך – כך נטען – העירייה זכאית לא רק לחילוט הערבות הבנקאית, אלא גם לפיצויי קיום אשר יעמידו אותה במצב בו הייתה אלמלא הופר ההסכם עמה. בפרט נטען כי העירייה זכאית לפיצוי בסכום של כ-4.5 מיליון ש"ח, המהווים את ההפרש בין הצעת חברת אל מול הים לבין הצעת חברת נווה, בניכוי הערבות הבנקאית שחולטה. העירייה הוסיפה כי הפרת הסכם המכר נעשתה על ידי המערערים בחוסר תום לב תוך עשיית עושר שלא במשפט, היות ואהרוני מחזיק בשרשור בחברת נווה; ובהתאם היה לו אינטרס ממשי להפר את הסכם המכר עם העירייה.

מנגד, המערערים טענו בין היתר כי הסעד המבוקש בתובענה מנוגד לסעד המוקנה לעירייה על פי תנאי המכרז. זאת, שכן הוראות המכרז מבחינות בין הפרה שנעשתה בתקופת ההצעה או הזכייה ובטרם נחתם הסכם המכר – בגינה רשאית העירייה להתקשר בחוזה עם אדם אחר ולחלט את הערבות הבנקאית; לבין הפרה שנעשתה לאחר שהסכם המכר נחתם על ידי היזם – שאז יחולו הוראותיו של הסכם המכר לעניין ההפרה. בהתאם להוראות אלה, העירייה זכאית לפיצוי בגובה 18% מסכום התמורה. על פי הנטען, בין העירייה לחברת אל מול הים לא נכרת הסכם מכר מחייב, ולכן העירייה אינה רשאית להחיל את הוראות הסכם המכר לעניין הפרתו ולדרוש את הפיצוי שנקבע בו.

כן נטען כי מספר תנאים מתלים במכרז לא התקיימו, שלא באשמת המערערים; כי חברת אל מול הים הייתה מעוניינת לקיים את המכרז, אך גילתה שהמחיר שהוצע על ידיה גבוה מאוד וכי משום כך לא יתאפשר לה לקבל מימון בנקאי; כי גם הצעת חברת נווה הייתה גבוהה מאוד, כך שלעירייה לא נגרמו נזקים; וכי התביעה אינה מגלה כל עילה אישית כנגד אהרוני.