ע"א 17501-10-16 הולמס פלייס אינטרנשיונאל בע"מ

השופט א. ואגו:

1.לפנינו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום באשדוד (כב' השופטת ע.אייזדורפר), שניתן ביום 4.7.16, בתיק ת.א 54715-12-12. בפסק הדין, נשוא הערעור, נדחתה תביעת המערערת להצהיר על בטלותו של הסכם שכירות ארוך טווח שנכרת בין הצדדים. המערערת חויבה בהוצאות ושכ"ט בסכום של 30,000 ₪.

2.הסכם השכירות נכרת ביום 19.12.06, לתקופה שמ-1.1.07, ועד ל-31.12.2027 (להלן:"ההסכם"). עניינו - בנכס מקרקעין שבו מועדון כושר, שהמערערת חפצה להפעילו במסגרת רשת המועדונים שבבעלותה (להלן:"המועדון"). המשיבה היא בעלת הזכויות בשטח המושכר, המצוי בחוף הקשתות באשדוד. מדובר בקומה שניה של מרכז מסחר ובילוי שנבנה שם (להלן: "המושכר", ביחס לקומה שבה פועל המועדון, ו - "הבניין" ביחס למתחם כולו). במקום פעל מועדון כושר, בניהול המשיבה, עוד קודם להתקשרות החוזית דנן, כך, שהמועדון, על מתקניו, ועל קהל המנויים שלו, הועבר לתפעול ולניהול בידי המערערת, במסגרת ההסכם.

3.בקליפת אגוז – המערערת ביטלה את ההסכם ביום 17.4.12, בטענה של הפרת חובות גילוי, ואף הפרת הצהרה מפורשת, מטעמה של המשיבה, בדבר מצבו התכנוני של המושכר, ובשל קיום חריגות בניה, שהביאו, הן לצו הריסה על חלקים מסויימים במועדון, והן לקשיים בקבלת רישיונות עסק עתידיים. משמיאנה המשיבה להשלים עם הודעת הביטול, הוגשה התובענה להצהיר על תוקפה. דחיית תביעת המערערת, באה מתוך קביעת בימ"ש השלום על כי המערערת ידעה בפועל אודות מצבו התכנוני הבעייתי של הנכס המושכר, טרם החתימה על ההסכם, ומשסבר, שהרקע האמיתי לשיגור הודעת הביטול היה שיקול כלכלי של חוסר כדאיות בהמשך הפעלת המועדון על ידי המערערת.

4.בעת חתימת ההסכם היו בידי המשיבה רישיונות עסק ביחס לכל חלקי המועדון. היו רישיונות שהוענקו לצמיתות – כגון עבור חדר הכושר. חלקים אחרים, לרבות ה"ג'קוזי", היו טעונים חידוש שנתי. כאשר פנתה המערערת לעיריית אשדוד לבצע החידוש, סורבה, בטענה שקיימות חריגות בניה במושכר, ומעמדו התכנוני של הבניין בכללו, אינו מוסדר. המערערת גורסת, כי לו ידעה על הקשיים הצפויים במישור הרישוי, בעטיין של חריגות בניה ובעיות תכנוניות, לא היתה חותמת כלל על ההסכם. בכך ראתה היא עילת ביטול, משהוטעתה לסבור, כי אין בנמצא מכשלות אשר כאלה. המשיבה, המפנה לכך, שהאחריות להשגת רישיונות לעסק הוטלה על המערערת בלבד, טענה, כי מצבו התכנוני של הבניין בכלל, ושל המושכר והמועדון בפרט, וסוגיות היתרי הבניה ודרישות הרישוי, היו ידועות היטב למערערת, מהרגע הראשון, וכי לא הוטעתה במאומה.

5.בית משפט השלום נדרש, איפוא, להכרעה, בשאלה העובדתית, של היקף המידע שאחזה בו המערערת בפועל, טרם חתימת ההסכם, ביחס למצב התכנוני הנכון. כמו כן, נדרשה הכרעה בשאלות הפרשניות הכרוכות בהצהרות ובמצגים מטעם המשיבה בשלבי המו"מ, ובנפקויות ההצהרות והמצגים שעוגנו בהסכם ובנספחיו, או – מדוייק יותר – בנפקויות המחדל הנטען מלהציג את מצב הדברים הנכון באותם מסמכים.

6.על מנת להבין נכונה את נימוקי פסק הדין, שעליהם מושתתת ההחלטה לדחות התובענה, וכן הקביעה שהודעת הביטול לא ניתנה כדין, ראוי להטעים את ההבחנה בין שני רבדים הקיימים בסוגיה התכנונית שבמחלוקת. רובד אחד – הוא זה הכללי, שעניינו תקינות היתרי הבניה, וכנגזר מכך – התכנות רישיונות עסק, לבניין בכללותו. רובד שני – עוסק בחריגות בניה פרטניות בתחום המושכר הספציפי.

כפי שנראה, להבחנה זו חשיבות קרדינאלית גם לצורך ההכרעה בערעור, ולקביעת הליבה -האם ראוי להותיר פסק הדין קמא על כנו.

7.ברובד הכללי – קיימת בעיה בבניין כולו, שבו מצויים 30 בתי עסק החייבים ברישוי. התברר, כי היתרי בניה ניתנו לפני שנים רבות, על סמך תב"ע שהתגלתה כבלתי תקפה, בהעדר חתימת שר הפנים עליה. משרד הפנים הורה להקפיא מתן היתרי בניה נוספים למתחם, אך לא בוטלו אלה שכבר ניתנו. הועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית אשדוד, גיבשה מדיניות, שתאפשר המשך פעילות עסקית בבניין, והותרה בתוקף של רישיונות עסק קיימים, שניתנו לצמיתות, אך, מנעה חידוש רישיונות, שאינם לצמיתות, והנפקת רישיונות חדשים. לצד זה – ננקטה מדיניות של אי אכיפה כלפי עסקים שרישיונם לא חודש, או שלא הוענק, בשל התקלה התכנונית "הכללית", כל עוד אלה עמדו בדרישות בטיחות, כיבוי וכו'. זאת – עד לקידום פתרון כולל וחוקי המבוסס על תב"ע חדשה ביחס למתחם חוף הקשתות כולו, לרבות הבניין הנדון.

8.ביחס לבעייתיות שברובד הכללי הזה, קבע בימ"ש השלום ממצאים עובדתיים, שעליהם שעונות מסקנות שנגזרו מהם, ובכל אלה, אקדים ואומר – איני רואה מקום להתערבותנו.