עת"מ 16645-11-15 הכללי בא"י בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז תל אביב ואח'

העתירה מכוונת בעיקרה כנגד החלטת יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב מיום 5.11.15 שלא להעניק לעותרת רשות ערר למועצה הארצית בגין דחיית התנגדותה לתוכנית תא/5000 (להלן: "תא/5000" או "התכנית") שלפיה יועדו המקרקעין המצויים ברח' ארלוזורוב 91-93 בתל אביב הידועים כמתחם ההסתדרות ביעוד "מוסדות ציבור".

לחלופין מבקשת העותרת לבטל את החלטת הוועדה המחוזית הדוחה את התנגדותה.

העובדות בקצרה:

1.תא/5000 הינה תוכנית מתאר מקומית כוללנית לעיר תל אביב כמשמעותו בסעיף 62א(ג) לחוק התכנון והבנייה (להלן: "החוק"). התוכנית קובעת מספר מטרות ובהן שימור וחיזוק מעמדה של העיר, קידומה כעיר לכל תושביה, יצירת עתודות שטחי בנייה למגורים ותעסוקה, קביעת כללים שיאפשרו התחדשות עירונית ושימור מורשת הנוף והסביבה, וכן הצבת תכנית המתאר כנדבך מרכזי בממשל המקומי. התוכנית קובעת כללים, הנחיות והוראות לעריכת תוכניות מפורטות מכוחה, אך לא מבטלת תוכניות מאושרות קיימות. התוכנית נערכה והוגשה על ידי הוועדה המקומית. הוועדה המחוזית החליטה על הפקדת התוכנית בתנאים עוד בשנת 2013 ובמהלך תקופת ההפקדה הוגשו לה כ-300 התנגדויות על ידי תושבים, יזמים גופים ציבוריים ועיריות סמוכות. לאור מספרן הרב של ההתנגדויות ומורכבות הנושא מינתה הוועדה המחוזית בהתאם לסעיף 107א' לחוק כחוקר את מר זאב עמית, מתכנן ערים ועורך דין לשמיעת ההתנגדויות וגיבוש דו"ח כולל המכיל את המלצותיו. החוקר קיים 19 ישיבות לשמיעת ההתנגדויות בחודשים נובמבר 2014- ינואר 2015 לאחריהן הגיש דו"ח שנדון בפני הוועדה המחוזית לאורך 4 ישיבות בין החודשים מאי-יוני 2015 בעקבות ישיבות אלה פרסמה הוועדה המחוזית לציבור שינויים אותם היא שוקלת לערוך בתוכנית. במסגרת זו הוגשו עוד 30התנגדויות שאף הן נשמעו על ידי החוקר ובתאריך 12.8.15 הוועדה המחוזית דנה והחליטה לתת תוקף לתוכנית בתנאים שפורטו בהחלטתה.

2.המקרקעין נשוא העתירה הם מתחם בן 14 דונם עליו בנוי בית הוועד הפועל של ההסתדרות וכן שלושה בניינים נוספים, ובמרכזו משטח דשא מרכזי. המתחם משתרע על 13 חלקות בגוש 6213, כאשר חלקות 426 ו- 432 עד 437 רשומות על שם העותרת ואילו חלקות 600 עד 605 רשומות על שם עיריית תל אביב. (להלן: "המתחם" או "המקרקעין"). הבניינים במתחם (שלושה בניינים בני 4 קומות, ובניין רביעי באורך כפול בעל שני אגפים בגובה 7 קומות) נבנו בתחילת שנות החמישים על ידי צוות אדריכלים בראשות האדריכל דב כרמי זוכה פרס ישראל לאדריכלות. מדובר בבניינים שהוכרו כבעלי איכויות אדריכליות יוצאות דופן שבגללם הוחלט על שימורם הן בהיבט האדריכלי והן מבחינת תפקודו הציבורי של המבנה. המבנים שימשו כל השנים ומשמשים כיום את ההסתדרות וכן עבור חברות וארגונים הקשורים אליה.

3.על המתחם חלה תכנית 305 משנת 1955 שקבעה כי ייעוד המגרש הוא "מגרש מיוחד" מבלי לפרט את השימושים המותרים בייעוד זה.

בנוסף, על המקרקעין חלה התוכנית לשימור מבנים בת"א תא/2650ב' (שפורסמה למתן תוקף בשנת 2008) שמייעדת לשימור את המתחם כולו, לרבות המדשאה. העותרת הגישה בשעתו התנגדות לתכנית השימור אך התנגדותה נדחתה ובימים אלה היא מנהלת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

4.בתאריך 27.2.14 הגישה העותרת התנגדות לתוכנית ותקפה את ההחלטה לייעדו למוסדות ציבור. העותרת הדגישה שמדובר בנכס בבעלות פרטית, כאשר השינוי פוגע בקניינה של העותרת ומונע ממנה למצות זכויות בנייה פוטנציאליות, בדומה לאלה שהוענקו למבנים אחרים באזור. התנגדות העותרת נדחתה תוך שאומצה המלצת החוקר המיוחד שלפיה תא/5000 קובעת כללים וכלים שיאפשרו את שימור מתחם ההסתדרות המהווה סמל ומורשת ברמה הבינלאומית.

5.בתאריך 20.1015 הגישה העותרת בקשת רשות ערר למועצה הארצית ובקשתה נדחתה בהחלטת יו"ר הוועדה המחוזית מיום 14.1.15 (נספח א' 1 לעתירה). יו"ר וועדת הערר נימקה את דחיית הבקשה למתן רשות ערר בכך שלא מתקיימים במקרה שלנו התנאים אשר על פי אמות המידה הנוהגות מצדיקים מתן רשות ערר. מכאן העתירה הנוכחית.

טענות העותרת בקצרה: