עורקבי ואח' נ' מחוז מרכז ואח' - פסקדין

פסק דין

בפני ערר על החלטת המשיבה 1 (להלן: "וועדת הערר") מיום 13.5.10, אשר דחתה את הערר שהוגש על ידי העותרים על החלטת המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית"), שלא לאשר את תכנית מתאר מפורטת רצ/115/1, אותה יזמו העותרים (להלן: "התכנית").

העותרים הם הבעלים הרשום של מקרקעין המצויים בראשון לציון והידועים, כחלקה 85/1 בגוש 3643 (להלן: "המקרקעין"), בשטח של כ-30 דונם, המצויים מזרחית לכביש 4311 מדרום לצומת עין הקורא. התכנית משתרעת על שטח של כ- 8 דונם מתוך המקרקעין.

התכנית הוגשה לאישור הוועדה המקומית מכח סעיף 62א(א)(10) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" או "חוק התו"ב"). מטרתה, הקמת תחנת תדלוק ושרותי דרך - דרגה ג'. הוראותיה העיקריות מתייחסות לשינוי הייעוד מקרקע חקלאית לתחנת תדלוק ג' ושירותי דרך.

המסגרת הנורמטיבית והפסיקה

1. סעיף 62א(א)(10) לחוק התו"ב קובע:

"תכנית מפורטת או תכנית מיתאר מקומית, הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תכנית בסמכות הועדה המקומית כאמור בסעיף 61א(א):

..........

(תיקון מס' תשנ"ח-1998(10)בכפוף להוראות סימן ח' שבפרק ג' – הקמת תחנת תדלוק באזורים המיועדים בתכנית לתעשיה, למסחר, לחקלאות, למשרדים, לאחסנה או לחניה";

(תיקון מס'

תשנ"ח-1998

2. בעע"מ 2528/02 ועדת ערר מחוז המרכז נ' פז חברת נפט בע"מ ואח' (פורסם בנבו) (להלן "ענין פז") דן בית המשפט העליון בשאלה, אם הוראת סעיף 62א(א)(10) לחוק, המרחיבה את גדרי סמכות הוועדה המקומית לדון ולאשר תכניות להקמת תחנות דלק באזורים המיועדים בתכנית לשימושים מסוימים ובכללם חקלאות, כוללת בקרבה גם את הסמכות להקנות אחוזי בניה או להגדיל את אחוזי הבניה הנדרשים לצורך הקמת תחנת הדלק, מקום שאחוזים כאלה אינם נתונים על פי תכנית בנין עיר תקפה החלה באותו אזור. דהיינו, האם מוגבלת סמכות הוועדה המקומית לאשר תכניות להקמת תחנות דלק בתנאי מוקדם כי הוקצו לכך אחוזי הבנייה הנדרשים בתכנית התקפה החלה על המקום, ומקום שתכנית כזו אינה מקנה אחוזי בנייה הנדרשים להקמה, הסמכות נתונה, כבעבר, לוועדה המחוזית.

בית המשפט העליון קבע כי מקום בו התוכנית מייעדת מקרקעין לייעוד חקלאי ומאפשרת בניית מבנים, זכויות הבנייה הללו מאפשרות לוועדה המקומית לאשר שינוי יעוד בקרקע החקלאית לתחנת דלק, על בסיס זכויות הבניה החקלאיות:

"המסקנה המשתמעת מניתוח זה היא כי סמכות הוועדה המקומית בעניין הקמת תחנות דלק נתונה לה לגבי אזורים בעלי ייעודים מסוימים, גם כאשר הדבר מחייב תוספת ייעוד להקמת תחנת דלק שאינו כלול בייעודים הקיימים על-פי התכנית. אולם אין להסיק מכך, בלא אמירה מפורשת של המחוקק, כי הועברה לוועדה המקומית גם סמכות לאשר בתכנית הענקת אחוזי בנייה הנדרשים לצורך ההקמה, כאשר התכנית התקפה הקיימת אינה כוללת כל אפשרות בניה של תחנת דלק, או כאשר היקף הבנייה שהיא מתירה אינו מספיק לצורך הקמת תחנה.

משמעות הדבר היא, כי בקרקע חקלאית שיש בה היתר לבנות על-פי התכנית הקיימת, מוסמכת הוועדה המקומית לאשר תכנית להקמת תחנת דלק, אף שהדבר גורר הוספת ייעוד שאינו קיים בתכנית המקורית. אם אין בתכנית הקיימת היתר לבנות, הסמכות לאשר תכנית הקמה המצריכה היתר לבנייה תהיה בידי הוועדה המחוזית. הוא הדין בהקמת תחנות באזורים המיועדים לתעשייה, מסחר, משרדים, אחסנה או בנייה, וגם כאשר קיים היתר לבנות, אך נדרש היתר לתוספת בנייה לצורך הקמת תחנה".

בבקשה לדיון נוסף שהתקיים בענין פז, דנ"א 6101/08 פז חברת נפט בע"מ נ' ועדת ערר מחוז מרכז (להלן: "הדיון הנוסף") חזר בית המשפט העליון על ההלכה וקבע:

"לבסוף גם הטענה בדבר הבחנה בין שטחים חקלאיים לשטחים פתוחים אינה מצדיקה דיון נוסף זאת במיוחד נוכח עמדתה של המשיבה כי כאשר מדובר בשטח חקלאי שעל פי התכנית ניתן לבנות בו (למשל מתקנים חקלאיים) מבלי שנדרשת בתכנית הסדרה נוספת של זכויות בנייה "תהא הועדה המקומית מוסמכת לאשר תכנית להקמת תחנת תדלוק" (פסקה 35 לתגובת המשיבה)".

הליכי אישור התכנית

3. ביום 5.8.08, נדונה התכנית בוועדה המקומית אשר קבעה בהסתמך על הפסיקה בעניין פז, כי התוכניות החלות על המקרקעין אינן קובעות זכויות בנייה המאפשרות הקמת תחנת התדלוק המבוקשת, ועל כן התכנית כשלעצמה אינה בסמכות וועדה מקומית. הוועדה המקומית סברה כי התוכנית ראויה מבחינה תכנונית, ועל כן המליצה בפני הוועדה המחוזית על הפקדתה.

4. על החלטה זו עררו העותרים לוועדת הערר (להלן: "ערר 411/08" או "הערר הראשון").