עוזי ויהוד ה בע"מ נ' מועצה מקומית קדימה צורן

פסק דין

עתירה להורות למשיבה להפעיל סמכותה ולבצע עבודות פיתוח והקמת תשתיות ציבוריות במתחם "רמת אמיר" שבתחום שיפוטה ולחייבה לשאת בעלותן. לחילופין לחייב את המשיבה להתיר לעותרת לבצע את עבודות הפיתוח כאמור במימון המשיבה.

העובדות הנדרשות לעתירה

העותרת הינה חברה פרטית (בפירוק זמני) המאוגדת כדין בישראל.

בתחילת שנות ה-90 רכשה העותרת חטיבת קרקע חקלאית במתחם "רמת אמיר" שבישוב צורן שהנו מתחם מקרקעין בגודל של כ-350 דונם (להלן:"מתחם רמת אמיר"). העותרת מחזיקה ב כ-34% מזכויות הבניה במתחם וכן בזכויות בניה במרכז המסחרי.

המשיבה, מועצה המקומית קדימה-צורן הינה פרי איחוד של שתי מועצות מקומיות שהתבצע בשנת 2004 (להלן:"המועצה") .

במסגרת הגידול בביקוש לקרקעות לבנייה בתחום המועצה, קודמו על ידי בעלי המקרקעין במתחם אמיר, בשיתוף עם המשיבה והמועצה האזורית לב השרון, תוכניות שונות לגבי מתחם רמת אמיר במטרה לאפשר הכשרתו לבנייה למגורים.

ביום 4.6.2002 אישרה הועדה המחוזית מחוז מרכז את תב"ע הצ/מק/1-10/2-רמת אמיר.

ביום 16.3.2005 אושרה תב"ע הצ/3/301/1/10-תוספת שטחי ציבור ודרכים ברמת אמיר.

משהופשרה הקרקע החקלאית במתחם רמת אמיר וייעודיה נקבעו למגורים ולייעודים נוספים, החלה העותרת לשווק את המגרשים ומכרה מספר רב של מגרשים לבניית מאות יחידות דיור למגורים המיועדים בעיקר לזוגות צעירים.

בהיות מתחם רמת אמיר נטול כל תשתיות לא ניתן להוציא היתרי בנייה טרם הפיתוח הסביבתי.

מאז אישור התוכניות ושיווק המגרשים ועד היום, לא בוצע במקום פיתוח סביבתי ולא הונחו תשתיות לרבות סלילה, ביוב תיעול, ניקוז, חשמל, תקשורת וכיוצ"ב (להלן:"עבודות הפיתוח").

ללא ביצוע עבודות פיתוח אלה, נמנע מהעותרת ומהרוכשים לממש את זכויותיהם במקרקעין.

ביום 4.8.04 לאור פניית העותרת למשיבה על מנת להסדיר את עבודות הפיתוח, התקיימה ישיבה בין הצדדים בה הוחלט, בין היתר, כי "היזמים ייפגשו תוך 30 יום עם נציג המועצה שיקבע לגבש הסדר הוצאות הפיתוח והיטלי ההשבחה" (נספח א' לעתירה).

העותרת מצידה שילמה למועצה 14,000,000 ₪ חלקה בגין היטל השבחה.

מאז אישורה של התוכנית ובמטרה לקדם את ביצועה, נפגשו הצדדים מספר רב של פעמים.

כך, בפגישה שהתקיימה ביום 17.10.05 הודיע ראש המועצה כי בתוך 3 חודשים המועצה תהיה ערוכה ליציאה למכרז לצורך ביצוע עבודות הפיתוח ברמת אמיר ובמקביל היא מטפלת בתמחור הפרויקט (נספח ב' לעתירה).

במהלך השנים לא נעשה דבר בפועל לקידום הפיתוח והתשתיות בפרוייקט.

טיוטת הסכם הפיתוח בין העותרת למועצה לא הושלמה ולא נחתמה ועבודות הפיתוח לא החלו. לפיכך ביום 3.1.07 שלח ב"כ העותרת מכתב למועצה בבקשה להגיע להסדר בין הצדדים בעניין תשלום עבודות הפיתוח בהתאם לטיוטת הסכם הפיתוח ולסיכומים קודמים בין הצדדים (נספח ד' לעתירה).

ביום 12.3.08 הגישה המועצה לעותרת טיוטת הסכם פיתוח מתוקנת לפיה שונה הסיכום בין הצדדים בדבר היטלי הפיתוח ושם נקבע כי: "לצורך הסכם זה תהא למונח היטלי פיתוח המשמעות שלהלן: התעריפים הנקובים בחוקי העזר שלהלן (אף אם טרם נכנסו לתוקף) וכן תעריפים לפי אישור חברת ג'יגה להיטל שצ"פ (אף אם טרם נכנס לתוקף חוק העזר בדבר היטל שצ"פ)..." (להלן:"הסכם הפיתוח החדש"-נספח ה' לעתירה).