אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ס.א.ל (ש.ד) יזמות בע"מ נ' איאד ואח'

ס.א.ל (ש.ד) יזמות בע"מ נ' איאד ואח'

תאריך פרסום : 01/12/2010 | גרסת הדפסה
תא"ח
בית משפט השלום ירושלים
31-10
01/12/2010
בפני השופט:
עודד שחם

- נגד -
התובע:
ס.א.ל (ש.ד) יזמות בע"מ על ידי עו"ד אלכסנדר בר שדה (בראייב)
הנתבע:
1. אבו סען איאד
2. המסעדה הלבנונית בע"מ

פסק-דין

פסק דין

בפניי תביעה לפינוי מושכר.

1. הנכס נשוא הבקשה נמצא בעין כרם. הוא נמצא על מגרש 5/ג' חלקה 1 בגוש 692400. המגרש אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין. התובענה נסמכת על הסכם מכר (נספח ו' לכתב התביעה המקורי, להלן – הסכם המכר) בין התובעת ובין עדי כהן (להלן – כהן), אשר אין חולק כי היה בעל הזכויות במגרש. על פי ההסכם, הנושא תאריך 3.7.07, רכשה התובעת את כל זכויותיו של כהן בנכס.

2. הנתבעת 2 (להלן גם – החברה או הנתבעת) שכרה את הנכס מכהן עוד בשנת 1998. הסכם השכירות צורף כנספח ד' לכתב ההגנה המקורי (להלן – הסכם השכירות המקורי). הנתבע 1, איאד סובחי אבו סען (להלן – הנתבע), אחד מבעלי המניות בנתבעת 2, חתום כערב על הסכם השכירות. מן החומר עולה כי השוכרים היו במקום גם בעת כריתת הסכם המכר (ראו בפיסקת המבוא השנייה להסכם המכר).

3. מהלך הדיון יהיה כדלקמן. תחילה אדון בטענות לעניין זכותה של התובעת בנכס. מסקנתי היא, כי התובעת הוכיחה זכויותיה בנכס, חרף טענות הנתבעים. אחרי כן אדון בטענות התובעת לקיומן של עילות פינוי נגד הנתבעים. מסקנתי היא, כי התובעת לא הוכיחה עילות פינוי כנטען על ידה.

זכויות התובעת בנכס

4. אין מחלוקת בדבר חתימת הסכם המכר בין כהן ובין התובעת. התובעת אף הציגה אישור של מינהל מקרקעי ישראל, מיום 3.2.10, על רישום הזכויות על שמה, ברישומי המינהל. מן האישור עולה כי לתובעת הסכם חכירה מהוון לגבי הנכס.

5. הנתבעים טוענים כי הסכם המכר חסר תוקף, שכן הוא עומד בניגוד לזכות סירוב ראשונה שהוענקה להם. טענה זו נסמכת על הסכם מיום 27.9.00 בין כהן מצד אחד, ובין החברה, הנתבע ושני אחיו, מוחמד ומדחת, מצד שני (נספח א' לכתב ההגנה המקורי, להלן – הסכם המימון). בהסכם המימון נקבע, כי החברה תממן עבור כהן טיפול בהכנתה של תוכנית, שתאפשר הוצאת היתר בנייה ובעקבותיה קבלת רישיון עסק. נקבע כי החזר המימון ייעשה בדרך של קיזוז מדמי השכירות על פי הסכם השכירות המקורי (סעיף 2.3). כנגד המימון האמור, ניתנה לחברה זכות סירוב ראשונה במכירת הנכס ובהשכרתו (סעיפים 5, 6 להסכם המימון). תוקפה של זכות הסירוב הראשונה נקבע לתקופה של לפחות חמש שנים מיום סיום מימוש התוכנית נשוא ההסכם (סעיף 2.4). אציין כי על פי התשתית שבפניי, התוכנית האמורה טרם מומשה (לעניין מימוש התוכנית, ראו גם סעיפים 7.1 – 7.3; ראו גם מכתב האדריכל מיום 12.3.07, נספח לתצהיר הנתבע).

6. ברקע הסכם המימון עומד מצב עניינים, אשר אינו שנוי במחלוקת, ואשר מצא את ביטויו בסעיף 8 להסכם השכירות המקורי. עולה מסעיף זה כי המבנה הושכר על ידי כהן לחברה לאחר שהוצא צו הריסה ופינוי (לחריגות הבנייה האמורות, ראו גם בפירוט בכתב התביעה המקורי, סעיפים 3 – 6; ראו גם הכרעת דין וגזר דין מיום 17.2.98, ת"פ 3523/96, 4830/95 בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים, נספח ז' לכתב התביעה המתוקן). כהן הצהיר כי ידאג לדחייתו ולאי ביצועו; כי אין מניעה להפעלת המסעדה; וכי יבצע כל פעולה נדרשת להוצאת היתר בנייה ולביטול צו ההריסה.

7. (א) הסכם המימון נחזה להיות חתום על ידי כהן ועל ידי החברה. הוא אינו נושא את חותמת החברה לעומת זאת, הסכם השכירות המקורי נושא את חותמת החברה. לא הונחה בפניי תשתית המלמדת כי חותמת החברה היא תנאי לחיובה. זאת ועוד, הלכה למעשה עולה מן החומר, כפי שיפורט, כי החברה לא התכחשה להסכם, ואף פעלה על פיו. במצב זה, העדר החותמת אינו גורע מתוקף ההסכם. . המקום המיועד לחתימת יחידי החברה, שהם צד להסכם על פי כותרתו, נותר פנוי. הנתבע זיהה כי בשם החברה חתם אחד מאחיו, אשר על פי עדותו הינו מורשה חתימה בחברה (בעמודים 9 – 10 לעדותו). עדותו בנקודה זו לא נסתרה.

לעומת זאת, הסכם השכירות המקורי נושא את חותמת החברה. לא הונחה בפניי תשתית המלמדת כי חותמת החברה היא תנאי לחיובה. זאת ועוד, הלכה למעשה עולה מן החומר, כפי שיפורט, כי החברה לא התכחשה להסכם, ואף פעלה על פיו. במצב זה, העדר החותמת אינו גורע מתוקף ההסכם.

(ב) זו אף זו. הוצג חשבון שכר טירחה של האדריכל דן יזרעאלי מיום 27.6.02 המופנה לחברה, על סך של 16,000 $. חשבון זה תואם את הסכם המימון בתוכנו ובסכום שנקבע בו. הוצגו גם חשבוניות של האדריכל לחברה, בגין החשבון האמור, המתעדות תשלומים בסך של 35,000 ₪ שנעשו על ידי החברה (נספחים ב', ג' לכתב ההגנה המקורי המדובר, על פי השערים היציגים בתקופה הרלוונטית, בסכום של יותר מ – 8,000 דולר. הסכם המימון דיבר על תקרה של 16,000 דולר (סעיף 2.1). במצב זה, אין סתירה הכרחית בין הסכום העולה מן החשבוניות ובין ההסכם. מכל מקום, אין בפניי טענה כלשהי של כהן כי הסכם המימון הופר בהקשר זה. אדרבא, הסכם המימון אושר בהסכם בכתב יד בשנת 2007, עליו חתום כהן. גם מבחינה זו אין בסכום האמור כדי לסייע לתובעת. ). עולה מכך, כי ההסכם בוצע. יצויין כי חתימתו של כהן על הסכם המימון דומה לחתימתו על הסכם השכירות המקורי. התובעת לא הביאה את כהן לעדות, על מנת להפריך את המסקנה הלכאורית העולה מכך, כי הוא חתום גם על הסכם המימון. נוכח כל אלה, אני קובע כי הסכם זה הוכח התובעת ביקשה לשלול את תוקפו של הסכם זה בהפנותה לנספח ו' לתגובה שהגישה לבקשה להעביר את הדיון בהליך לפסים של סדר דין רגיל. אין בטענה זו כדי להועיל לתובעת. במישור הדיוני, היה על התובעת לצרף את המסמך, ככל שביקשה להישען עליו, לתביעתה. הדברים אמורים במיוחד בשים לב לכך שלאחר הגשת התגובה האמורה, הוגש כתב תביעה מתוקן. לא היתה, אפוא, כל מניעה להגשת המסמך, כנדרש בתקנות, ביחד עם התביעה. בהקשר זה יש להעיר, כי סדר הדין בתביעות מסוג זה נקבע כך, שעל כל צד להגיש את מלוא החומר עליו הוא מבקש להסתמך בד בבד עם כתב התביעה או ההגנה, לפי העניין. סדר דין זה נועד לקצר ולייעל את הדיון. הוא נועד להעמיד את מסכת המחלוקות והראיות על בסיס ברור. אין כל הצדקה כי נתבע יידרש להתמודד, במצב זה, עם מסמכים או טענות שלא עלו בכתב התביעה, הנשלפים תוך כדי דיון מתוך בקשות כאלה ואחרות שהוגשו בתיק. יש בכך יסוד של הפתעה ושל אי הגינות, אשר אינם עולים בקנה אחד עם לשון התקנות, ועם תכליתן. מעבר לנדרש אעיר, במישור המהותי, כי אפילו היה מוכח שנספח ו' האמור חתום על ידי הנתבע (והשוואת החתימות לעניין זה אינה מביאה למסקנה חד משמעית), אין בתוכן המסמך כדי להפריך את העולה מן החשבוניות וחשבונית העיסקה, לפיהן שילמו הנתבעים את שכר טירחתו של האדריכל. הסכם המימון קובע כי על כהן לשפות את הנתבעים בגין תשלומים כאמור (סעיף 2.3). האמור בנספח ו' הנ"ל, לפיו כהן שילם את כל הסכומים עבור התוכניות שהכין האדריכל, עולה בקנה אחד עם קביעה זו בהסכם המימון. זאת ועוד, הנתבע נחזה, במסמך האמור, לאשר לאדריכל כי כהן שילם את כל הסכומים. מכך עולה כי כהן לא שילם במישרין לאדריכל דבר מה: אילו היה מבצע תשלום כאמור, לא היה נדרש אישור כאמור מאת הנתבע. יש בכך כדי לחזק את המסקנה בדבר אמיתותן של החשבוניות שהוצאו על ידי האדריכל לחברה. .

המדובר, על פי השערים היציגים בתקופה הרלוונטית, בסכום של יותר מ – 8,000 דולר. הסכם המימון דיבר על תקרה של 16,000 דולר (סעיף 2.1). במצב זה, אין סתירה הכרחית בין הסכום העולה מן החשבוניות ובין ההסכם. מכל מקום, אין בפניי טענה כלשהי של כהן כי הסכם המימון הופר בהקשר זה. אדרבא, הסכם המימון אושר בהסכם בכתב יד בשנת 2007, עליו חתום כהן. גם מבחינה זו אין בסכום האמור כדי לסייע לתובעת.

התובעת ביקשה לשלול את תוקפו של הסכם זה בהפנותה לנספח ו' לתגובה שהגישה לבקשה להעביר את הדיון בהליך לפסים של סדר דין רגיל. אין בטענה זו כדי להועיל לתובעת. במישור הדיוני, היה על התובעת לצרף את המסמך, ככל שביקשה להישען עליו, לתביעתה. הדברים אמורים במיוחד בשים לב לכך שלאחר הגשת התגובה האמורה, הוגש כתב תביעה מתוקן. לא היתה, אפוא, כל מניעה להגשת המסמך, כנדרש בתקנות, ביחד עם התביעה. בהקשר זה יש להעיר, כי סדר הדין בתביעות מסוג זה נקבע כך, שעל כל צד להגיש את מלוא החומר עליו הוא מבקש להסתמך בד בבד עם כתב התביעה או ההגנה, לפי העניין. סדר דין זה נועד לקצר ולייעל את הדיון. הוא נועד להעמיד את מסכת המחלוקות והראיות על בסיס ברור. אין כל הצדקה כי נתבע יידרש להתמודד, במצב זה, עם מסמכים או טענות שלא עלו בכתב התביעה, הנשלפים תוך כדי דיון מתוך בקשות כאלה ואחרות שהוגשו בתיק. יש בכך יסוד של הפתעה ושל אי הגינות, אשר אינם עולים בקנה אחד עם לשון התקנות, ועם תכליתן.

מעבר לנדרש אעיר, במישור המהותי, כי אפילו היה מוכח שנספח ו' האמור חתום על ידי הנתבע (והשוואת החתימות לעניין זה אינה מביאה למסקנה חד משמעית), אין בתוכן המסמך כדי להפריך את העולה מן החשבוניות וחשבונית העיסקה, לפיהן שילמו הנתבעים את שכר טירחתו של האדריכל. הסכם המימון קובע כי על כהן לשפות את הנתבעים בגין תשלומים כאמור (סעיף 2.3). האמור בנספח ו' הנ"ל, לפיו כהן שילם את כל הסכומים עבור התוכניות שהכין האדריכל, עולה בקנה אחד עם קביעה זו בהסכם המימון. זאת ועוד, הנתבע נחזה, במסמך האמור, לאשר לאדריכל כי כהן שילם את כל הסכומים. מכך עולה כי כהן לא שילם במישרין לאדריכל דבר מה: אילו היה מבצע תשלום כאמור, לא היה נדרש אישור כאמור מאת הנתבע. יש בכך כדי לחזק את המסקנה בדבר אמיתותן של החשבוניות שהוצאו על ידי האדריכל לחברה.

8. בעת חתימת הסכם המכר היו הנתבעים שוכרים במקום. עובדה זו עולה בבירור מן הפיסקה השנייה להסכם המכר עצמו. היא עולה גם מהסכם בכתב יד עליו חתומים כהן והנתבע, מיום 20.5.07, בדבר הארכת הסכם השכירות לגבי הנכס לתקופה של 7 שנים (להלן – ההסכם בכתב היד הועלה על ידי התובעת בהקשר זה טענה הנסמכת על הוראות חוק המקרקעין, לעניין שכירות לתקופה העולה על 5 שנים (ראו סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969). אין בטענה זו כדי לסייע לתובעת. המדובר בנכס אשר אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, וממילא לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין את השכירות, גם אם היא ארוכה מחמש שנים. בכל מקרה, התקופה של חמש שנים, אשר שכירות לגביה אינה טעונה רישום גם אם כזה אפשרי, לא חלפה, וממילא גם מבחינה זו אין בהוראות חוק המקרקעין כדי לסייע לתובעת. ). ההסכם בכתב יד מאשרר את המשך תוקפו של הסכם המימון. כהן מאשר בהסכם זה כי קיבל סך של 350,000 ₪ בגין דמי שכירות עד לשנת 2011. חתימת הנתבע על הסכם זה דומה לחתימותיו על מסמכים נוספים (הסכם שכירות משנת 2009, התצהיר שהוגש לבית המשפט על מסמך אחר (נספח ערבות להסכם השכירות המקורי) חתם הנתבע בעברית (עדותו בעמוד 10). הנתבע הסביר את השוני בין חתימה זו ובין חתימות אחרות שלו בהתפתחות שחלה בשליטתו בשפה העברית (ראו עמוד 11 לפרוטוקול). אציין כי לא ברור לגמרי באיזו שפה חתם הנתבע על המסמכים. מכל מקום, הדמיון בין חתימתו על התצהיר שהוגש לבית המשפט ועל מסמכים אחרים מחזק את הטענה כי אכן חתם על אותם מסמכים. ). יש שוני מסויים בין חתימתו של כהן על מסמך זה ובין חתימותיו על מסמכים אחרים (הסכם השכירות המקורי, הסכם המימון, הסכם המכר, הסכם שכירות מיום 30.8.09). עם זאת, באין חוות דעת מומחה לנושא זה, לא אוכל לקבוע כי אין מדובר בחתימתו של כהן (וראו עדות הנתבע, בעמוד 9, לפיה הוא וכהן חתומים על ההסכם). הדברים אמורים ביתר שאת נוכח העובדה, שהסכם שכירות מיום 30.8.09, אשר חתימת כהן עליו דומה לזו שבהסכם השכירות המקורי (ובהסכם המכר), מאשרר במפורש ובבירור הן את הסכם המימון והן את ההסכם בכתב היד (סעיפים 3, 7).

הועלה על ידי התובעת בהקשר זה טענה הנסמכת על הוראות חוק המקרקעין, לעניין שכירות לתקופה העולה על 5 שנים (ראו סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969). אין בטענה זו כדי לסייע לתובעת. המדובר בנכס אשר אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, וממילא לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין את השכירות, גם אם היא ארוכה מחמש שנים. בכל מקרה, התקופה של חמש שנים, אשר שכירות לגביה אינה טעונה רישום גם אם כזה אפשרי, לא חלפה, וממילא גם מבחינה זו אין בהוראות חוק המקרקעין כדי לסייע לתובעת.

על מסמך אחר (נספח ערבות להסכם השכירות המקורי) חתם הנתבע בעברית (עדותו בעמוד 10). הנתבע הסביר את השוני בין חתימה זו ובין חתימות אחרות שלו בהתפתחות שחלה בשליטתו בשפה העברית (ראו עמוד 11 לפרוטוקול). אציין כי לא ברור לגמרי באיזו שפה חתם הנתבע על המסמכים. מכל מקום, הדמיון בין חתימתו על התצהיר שהוגש לבית המשפט ועל מסמכים אחרים מחזק את הטענה כי אכן חתם על אותם מסמכים.

9. לא נעלם מעיני, כי קיים פער בין הפיסקה השנייה להסכם המכר, מיום 3.7.07, ובין ההסכם בכתב יד (ואף הסכם השכירות מיום 30.8.09). בהסכם המכר הצהיר כהן כי תקופת השכירות הסתיימה ומוארכת מזה חודש בחודשו, וכי אין מניעה לסיים את השכירות בהודעה מראש של 120 ימים. הדברים אינם עולים בקנה אחד עם תוכנו של ההסכם בכתב יד. לא אוכל לקבוע ממצא חד משמעי לגבי הסיבה לאי ההתאמה, שכן כהן, החתום על שני המסמכים, לא זומן לעדות בפניי. במצב זה, אין באמור בהסכם המכר, כדי לגרוע מתוקפם ומשקלם של ההסכם בכתב יד (שקדם לו), והסכם השכירות מיום לגבי הסכם זה אציין, כי עיקר משקלו באישרור הנוסף שיש בו להסכם בכתב יד ולהסכם המימון. מבחינה זו, ההסכם משנת 2009 הוא נתון ראייתי המקרין על תוקפם של הסכמים שקדמו לו. ספק אם יש בהסכם זה כדי להקנות זכויות נוספות להסכמים קודמים, שכן נכרת (3.8.09) לאחר שנמכרו זכויות כהן לתובעת (ביום 3.7.07), ואף לאחר המועד בו נטען על ידי התובעת כי נרשמו הזכויות על שמה במינהל מקרקעי ישראל (24.5.09). במצב זה, ספק רב אם היה ביד כהן להקנות, בשלב האמור, זכויות נוספות. אינני קובע לעניין זה קביעות פוזיטיביות, באין אישור ברור על המועד בו נרשמו הזכויות על שם התובעת במינהל. 30.8.09.

לגבי הסכם זה אציין, כי עיקר משקלו באישרור הנוסף שיש בו להסכם בכתב יד ולהסכם המימון. מבחינה זו, ההסכם משנת 2009 הוא נתון ראייתי המקרין על תוקפם של הסכמים שקדמו לו. ספק אם יש בהסכם זה כדי להקנות זכויות נוספות להסכמים קודמים, שכן נכרת (3.8.09) לאחר שנמכרו זכויות כהן לתובעת (ביום 3.7.07), ואף לאחר המועד בו נטען על ידי התובעת כי נרשמו הזכויות על שמה במינהל מקרקעי ישראל (24.5.09). במצב זה, ספק רב אם היה ביד כהן להקנות, בשלב האמור, זכויות נוספות. אינני קובע לעניין זה קביעות פוזיטיביות, באין אישור ברור על המועד בו נרשמו הזכויות על שם התובעת במינהל.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ