אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> זרניצקי נ' זולדן

זרניצקי נ' זולדן

תאריך פרסום : 12/03/2013 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום תל אביב - יפו
13478-08
07/03/2013
בפני השופט:
חנה פלינר

- נגד -
התובע:
יוסף זרניצקי
הנתבע:
שמואל זולדן
פסק-דין

פסק דין

הצדדים לתביעה, והעובדות הצריכות לה, בתמצית

1.התובע, מר יוסף זרניצקי (להלן: "התובע"), הינו מהנדס בניין ושמאי מקרקעין במקצועו העומד בראש משרד מהנדסי בניין, כלכלנים ושמאי מקרקעין בתל אביב (להלן: "המשרד"). הנתבע הינו חתנו של מר ישראל ליבנד (להלן: "הנתבע" ו "ליבנד", בהתאמה), שהיה בזמנו הבעלים הרשום של חלקה 88 בגוש 7657 בשטח של 3,293 מ"ר בצומת רעננה צפון (להלן: "החלקה"). משנת 1976 או בסמוך לכך הייתה ממוקמת על החלקה תחנת דלק, כשבשנים הרלוונטיות לאירועים המפורטים בכתב התביעה, פעלה תחת השם "גל" (להלן: "תחנת הדלק" ו/או "תחנת הדלק המקורית"). אין מחלוקת שהנתבע היה נציג הבעלים בתחנת הדלק ואף הפעיל אותה במשך 18 שנה.

2.משרד התחבורה, רשויות התכנון והבנייה, עיריית רעננה ומע"צ (להלן: "הרשויות") החליטו על הפקעת שטח תחנת הדלק לצורך בניית מחלף רעננה צפון על פי תוכנית מח/118 (להלן: "תוכנית ההפקעה"). הנתבע, כנציג הבעלים של תחנת הדלק התנגד לתוכנית ההפקעה, ובינו ו/או מי מטעמו לבין הרשויות החל להתנהל משא ומתן לפיצוי ראוי בגין ההפקעה.

3.אין מחלוקת בין הצדדים שבשלב כלשהו, אשר קדם להתקשרות בין התובע לנתבע, הציעו הרשויות, בתמורה לתחנת הדלק, שני מגרשים כדלקמן: חלק מחלקה 72 בגוש 7657 (לצד כביש 4, צפונית לצומת רעננה צפון, יכונה להלן: "המגרש המזרחי" ו/או ה"תחנה המזרחית"), וחלק מחלקה 333 בגוש 7662 (ברחוב וייצמן פינת סמטת נאות שדה ברעננה, יכונה להלן "המגרש המערבי" ו/או "התחנה המערבית", יכונו יחדיו להלן: "המגרשים החלופיים"), כאשר הכוונה הייתה להעניק את הזכויות במגרשים החלופיים לאחר שינוי ייעודם באופן שניתן יהיה להקים עליהם תחנות דלק.

4.המשא ומתן עם הרשויות נוהל בין היתר על ידי עו"ד ד"ר יוסף פרוכטמן (להלן: "עו"ד פרוכטמן"), אשר ייצג את הנתבע בעניין ההפקעה. כשהמשא ומתן החל להתקדם, יעץ עו"ד פרוכטמן לנתבע (ראו סעיף 10 לתצהיר הנתבע וכן עדותו בעמ' 81 שו' 23-25, עמ' 82 שו' 23) לשכור את שירותיו של שמאי מקצועי, על מנת שזה האחרון יערוך שומה לתחנת הדלק ויסייע בייצוג הנתבע אל מול הרשויות: "עו"ד פרוכטמן אמר לי שאני צריך שמאי ואני שומע בקולו".

5.בהתאם להמלצה זו של עו"ד פרוכטמן, פנה הנתבע לתובע וביקש לשכור את שירותיו. הפגישה הראשונה התקיימה ביום 20/3/02, ובמהלכה הציג הנתבע לתובע את פרוטוקול הרשויות מיום 11/3/02, בו מפורטת ההצעה לשני המגרשים החלופים (הפרוטוקול צורף כנספח א' לתצהיר התובע, ת/3). בין התובע (או מי ממשרדו) לבין הנתבע התנהל משא ומתן בנוגע לתנאי העסקתו, וביום 1/4/02 נחתם בין התובע ובין הנתבע הסכם למתן חוות דעת שמאית וייצוג בהליכים מול הוועדה המקומית רעננה, מע"צ, ועדה מחוזית, בית משפט, שמאי מכריע וכן ליווי בפני מוסדות התכנון בכל הנוגע לפינוי תחנת הדלק והפיצוי המוצע בגין הפקעתה (להלן: "הסכם הייצוג" ו/או "ההסכם") העתק ההסכם צורף כנספח ב' לת/3.

6.בהתאם להסכם הייצוג, התחייב הנתבע לשלם לתובע כדלקמן:

"...שכר טרחה 12,000$ + מע"מ, ישולם עם מסירת חוות הדעת..." (להלן: "שכר הבסיס"), וכן – "...ישולם בונוס בסך 12,000$ או 2% לפי הגבוה מביניהם במידה ויתקבל פיצוי בגין תחנה נוספת או פיצוי כספי ו/או מגרש נוסף העולה על שני המגרשים המוצעים כעת." (להלן: "הבונוס"). כמו כן התחייב הנתבע לשלם לתובע סך של 350$ בתוספת מע"מ עבור השתתפותו של התובע בישיבות, ובלבד שהתובע ישתתף אישית בישיבות אלו, בליווי מר קונפורטי ממשרדו, המכונה "קוני".

7.אין מחלוקת שהנתבע שילם שכר טרחה בסך 12,000$ בגין השומה אשר ניתנה על ידי התובע, ראו שומה הנושאת את התאריך 9/4/02 המעריכה את שווי תחנת הדלק בסכום של 7,715,000$, נספח ג' לת/3 (להלן: "שומת התובע"); אין מחלוקת שהנתבע שילם שכר טרחה עבור הישיבות בהם השתתף התובע ו/או מי ממשרדו. המחלוקת נשוא תיק זה נוגעת אך ורק לשאלת זכאות התובע לתשלום הבונוס הנזכר בהסכם הייצוג. התובע טוען כי התקיימו התנאים לתשלומו. על פי הערכת המומחה מטעמו, השמאי אהרן בוץ (להלן: "בוץ", חוות הדעת הוגשה וסומנה ת/1, וארחיב בנושא זה להלן), שווי שני המגרשים החלופיים עמד על 1,700,000$. מכאן, שההפרש המזכה בגזירת הבונוס עומד על 4,800,000$, והסכום הנתבע הינו שווה ערך לסכום של 96,000$ (כחמש מאות אלף ₪ נכון ליום הגשת התביעה).

8.מאידך טוען הנתבע שקביעת חיוב "בונוס" המחושב לפי תוצאות הינה בלתי חוקית ולפיכך לא ניתן להורות על אכיפת סעיף זה בהסכם הייצוג. בנוסף ולחילופין טוען הנתבע ששוויים של שני המגרשים החלופיים היה לא פחות מ-6,500,000$, כך שלא קמה כלל זכות לבונוס. לביסוס הטענה החילופית הגיש הנתבע את חוות דעתו של השמאי מר אהרון פרידמן (להלן: "פרידמן", חוות הדעת הוגשה וסומנה נ/8), אשר קבע כי שווים של שני המגרשים החילופיים עומד על סך של 7,500,000$ - 8,500,000$.

ההליכים לאחר הגשת התביעה

9.הצדדים ניהלו הליך גישור בפני כב' השופט בדימוס בועז אוקון, גישור שלא צלח (ראו פרו' מיום 11/4/10, עמ' 1 שו' 11). בתום אותו דיון קבעתי כדלקמן: " בתיק זה מתעוררות שתי שאלות מרכזיות, האחת משפטית והאחת שמאית. השאלה המשפטית נוגעת לחוקיות ההסכם, טענה שהועלתה על ידי הנתבע. השאלה השנייה היא שאלה שמאית והיא האם התמורה שהתקבלה בפועל עולה על שווי המגרשים שהוצעו מלכתחילה. התובע העלה גם שאלה של שכר ראוי, במידה וטענת אי החוקיות תתקבל. לצורך ליבון השאלה השמאית, ממנה אני שמאי מומחה מטעם בית המשפט בהתאם לתקנה 130(א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984".

10.בעקבות החלטתי זו, מיניתי את השמאי שחר מדינה כשמאי מטעם בית המשפט, לצורך הערכת שווים של שני המגרשים החלופיים (להלן: "מומחה בימ"ש" ו/או "מדינה"). הצדדים הסכימו שהמועד הקובע להערכה יהיה יום ה 7/2/06, ראו סעיף 4 לחוות הדעת. ביום 12/8/10 נערכה חוות דעתו של מדינה, אשר הוגשה וסומנה במ/1 (להלן: "חוו"ד מומחה בימ"ש"). מדינה נפגש עם הצדדים וכן עם השמאים מטעמם בוץ ופרידמן (ראו סעיף 1 לבמ/1); נערך פרוטוקול המתעד את פגישת השמאים (במ/3), ולבסוף קבע כי שווי כל אחד מהמגרשים החלופיים נכון למועד הקובע עומד על 1,400,000$, וביחד 2,800,000$.

11.גם לאחר שהוגשה חוו"ד מדינה לתיק בית המשפט לא הצליחו הצדדים להגיע להסכמות, ולפיכך נקבע תיק זה להוכחות. במסגרת דיון ההוכחות נחקרו מדינה; התובע; בוץ; שמאי המקרקעין אלי ליפא, אשר הגיש מטעם התובע חוות דעת בנוגע לגובה שכר הטרחה הנתבע על ידו בתיק זה (להלן: "ליפא" ו"חוות הדעת של ליפא", סומנה ת/2), ואילו מטעם ההגנה העידו הנתבע ופרידמן. בתום שמיעת ההוכחות ניתן צו לסיכומים ומשאלו הוגשו יש לתת את ההכרעה בשתי השאלות המרכזיות העומדות על הפרק, קרי, שאלת חוקיות הבונוס והשאלה האם קמה הזכאות לבונוס, דהיינו האם התמורה ששולמה בסופו של יום אכן עולה על ערך שני המגרשים החלופיים שהוצעו מלכתחילה.

טענות התובע, בתמצית

12.למן חתימת הסכם הייצוג ועד לחודש פברואר 2006, העניק התובע לנתבע שירותים מקצועיים בתחום התמחותו. התובע מדגיש כי הוא שמאי מקרקעין ותיק ומנוסה בעל מוניטין רב בתחומו, והנתבע עמד על כך כי ייצג אותו באופן אישי בכל הדיונים אשר יתקיימו בעניינו. דרישתו זו של הנתבע נכתבה מפורשות בהסכם הייצוג.

13.במסגרת השירותים אשר הוענקו לנתבע על-ידי התובע, ייצג התובע את הנתבע בדיונים רבים, בחלקם בנוכחות נציגו של הנתבע אשר התקיימו בנוכחות נציגי הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ונציגי מע"צ השונים, וכן בדיונים מקצועיים בהם השתתפו השמאים אחיקם ביתן (להלן: "ביתן") מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה, גדעון גולדשטיין (להלן: "גולדשטיין") ותמיר שדה מטעם מע"צ והתובע. כמו כן, ליווה התובע, לבקשתו של הנתבע, את ההליכים המשפטיים אשר נוהלו בנושא ההפקעה של תחנת הדלק במסגרת עתירה מנהלית אשר הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. בעניינו של הנתבע התנהלו דיונים רבים בהם השתתף התובע ביחד עם צוות שמאים בכירים ממשרדו, ולעתים ביחד עם עו"ד פרוכטמן אשר ליווה את ההליכים המשפטיים הנזכרים לעיל.

14.בשלב הראשון של הדיונים, כאמור, הוצעו לנתבע המגרשים החלופיים. עם תחילת הייצוג של הנתבע על-ידי התובע, הבהירו התובע וצוות משרדו לנתבע כי המגרשים החלופיים אינם יכולים להיחשב כפיצוי מספיק בגין הפקעתה של תחנת הדלק, וכי יש לפעול לקבלת פיצוי נוסף ו/או חלופי. עמדה זו נסמכה על ההערכה כי שוויים של המגרשים החלופיים נופל בהרבה משוויה של תחנת הדלק. בשלב הראשון הכין כאמור התובע את חוות דעתו, אשר קבעה כי שווי תחנת הדלק עומד על 7,715,000$ (נספח ג' לת/3). מאוחר יותר התבקש התובע על ידי הנתבע להכין חוות דעת נוספת, המוסיפה לשווי תחנת הדלק גם את ערך הפגיעה משינוי תוואי שנעשה בעבר, שינוי שהפחית את היקף מכירות הדלקים בתחנה מ 1,000 קק"ל לחודש ל-600 ק"ל לחודש. על פי חוות הדעת הנוספת הפיצוי הנדרש עומד על 12,270,000$. אין מחלוקת בין הצדדים שחוות הדעת הנוספת (הגבוהה) אינה רלוונטית לענייננו.

15.התובע טוען (ראו סעיף 21 לתצהירו) שלאחר שהרשויות קיבלו את שומת התובע, הם העמידו את השומות מטעמם על סכומים הנופלים משומה זו. כך, השמאי מטעם מע"צ, גולדשטיין, שם את תחנת הדלק בסכום של 4,365,000$ (ראו נספח ט'3 לתצהיר התובע) ואילו השמאי ביתן מטעם הועדה המחוזית לתכנון ובנייה שם את התחנה בסכום של 3,500,000$ (ראו נספח ט'2 לתצהיר התובע). גם סכומים אלו לא שיקפו, לטענת התובע, את שווי תחנת הדלק ולפיכך התמשכו ההליכים המשפטיים בין הצדדים ובמקביל ההצעות מטעם הרשויות הלכו והשתפרו, כך למשל הפנה התובע למסמך פנימי מיום 15/12/05 (נספח ט'9 לת/3) ממנו עולה כי גולדשטיין הסכים לשפר את הצעת הרשויות לסכום של 5.85 מיליון דולר, ראו גם תרשומת מיום 19/12/05, נספח ט' 10 לת/3.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ