כיצד יחושב שווי הרכישה של מניות באיגוד מקרקעין

1.כיצד יחושב שווי הרכישה של מניות באיגוד מקרקעין שנרכשו על ידי העוררת במסגרת עסקת מיזוג במתווה של החלפת מניות; האם על פי שווי המקרקעין שבבעלות האיגוד או על פי שווין של המניות הנרכשות? זו השאלה הניצבת להכרעה בפנינו בגדרו של הערר הנוכחי.

רקע

2.טמרס נדל"ן ישראל בע"מ (להלן: טמרס ישראל) הינה חברה רשומה בישראל, שבבעלותה זכויות במקרקעין רבים המצויים באזור יקנעם. מניותיה של חברת טמרס ישראל הוחזקו בעבר על ידי שתי חברות; האחת, Tamaras Israel Real Estate ApS, שהיא חברה זרה הרשומה בדנמרק (להלן: טמרס דנמרק). והשנייה, Aktive Investment Anstalt, שהיא חברה זרה תושבת ליכטנשטיין (להלן: אקטיב).

3.ביום 23.12.2008 רכשה העוררת, שהיא חברה רשומה בישראל, את מניותיהן של טמרס דנמרק ואקטיב, בחברת טמרס ישראל. תמורת מניות טמרס ישראל שבידי טמרס דנמרק, שילמה העוררת לטמרס דנמרק סך של 171,250,000 ₪ (נספח ג/1 לערר). חלק זה של הרכישה אינו עומד להכרעה בהליך זה.

4.העסקה שבין העוררת לאקטיב לרכישת מניות טמרס ישראל שהוחזקו על ידי אקטיב, הייתה שונה. בין העוררת לאקטיב הוסכם כי אקטיב תעביר את מלוא מניות טמרס ישראל שהוחזקו על ידה (50%) לעוררת בתמורה להקצאת 16.67% מהון המניות של העוררת. כן הוסכם כי עסקה זו תבוצע במתווה של עסקת מיזוג אגב החלפת מניות ובהתאם לכללים שנקבעו בסעיף 103כ' לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש].

5.העוררת ואקטיב פנו למנהל בבקשה לאשר את עסקת המיזוג אגב החלפת המניות כנדרש לפי סעיף 103כ(ב) לפקודה. ביום 14.6.2009 אושרה בקשת החברות לאישור תכנית המיזוג בתנאים כפי שפורטו בהחלטה (נספח ד' לערר) (להלן: החלטת המיסוי).

כאן חשוב לציין כי במסגרת הבקשה לאישור תכנית המיזוג, טענו החברות המבקשות כי טמרס ישראל אינה בגדר איגוד מקרקעין, כמובנו על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, וכך הצהירו בבקשה. במסגרת החלטת המיסוי נקבע בסעיף 3.16 כדלקמן:

יובהר, כי אין בהחלטת מיסוי זו משום אישור להצהרתכם שבסעיף 1.18 לעיל, כי טמרס אינה איגוד מקרקעין. יובהר, כי אם יקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין כי טמרס הינה איגוד מקרקעין, תידרש בריטיש לשלם מס רכישה (בכפוף להליכי השגה וערעור עפ"י דין) בשיעור של 0.5% בגין העברת המניות המועברות, כאמור בסעיף 1.11.2 לעיל, כשהוא נושא ריבית והפרשי הצמדה ממועד שינוי המבנה.

עוד נציין, כי בהחלטת המיסוי אושרה הערכת שווי המניות כפי שפורטה בסעיף 1.11.2 להחלטה ולפיה השווי הינו 228,750,000 ₪ (סעיף 3.9.1 להחלטת המיסוי).

6.הודעה על העסקה נשלחה גם למנהל מיסוי מקרקעין כנדרש לפי סעיף 6(ג) לחוק מיסוי מקרקעין ובגדרה טענה העוררת כי החלפת המניות אגב המיזוג בינה לבין אקטיב אינה חייבת במס רכישה הואיל וטמרס ישראל אינה בבחינת "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין.