ה"פ 63409-11-14 כהן ואח' נ' אלפסי ואח' - פסקדין

החלטה זו עניינה השאלה איזו מבין שתי הערכאות, בית משפט השלום או בית המשפט המחוזי, היא המוסמכת לדון בתביעה לפסק דין הצהרתי בדבר קיומו של הסכם מכר דירה, כשהזכויות בדירה אינן רשומות בפנקס רישום מקרקעין, אלא שהן רשומות במרשם אחר – רשות מקרקעי ישראל וחברת עמיגור.

למען שלמות התמונה יצוין גם כי הזכות הרשומה באותם מרשמים היא זכות חכירה מהוונת, כעולה מאישור הזכויות אשר צורף להמרצת הפתיחה הערוך על ידי עמיגור.

אין חולק כי במקרה דנן שוויין של אותן זכויות בדירה נשוא התובענה הוא בסמכותו של בית משפט השלום, כאשר על פי הסכם המכר מחיר הדירה הועמד על סך של 670,000 ₪. יחד עם זאת, הרי שלטענת המבקשים, אין בכך ולא כלום לעניין הסמכות העניינית, שכן עסקינן בתביעה הנוגעת למקרקעין, בין אם רשומים ובין אם לאו, והיא בסמכותו של בית המשפט המחוזי.

לעומתם, טוענים המשיבים, כי הסמכות העניינית במקרה דנן היא לבית משפט השלום, שכן אין התביעה נוגעת למקרקעין, משהזכויות בדירה אינן רשומות בפנקס רישום מקרקעין, ובתור שכאלה אינן בגדר זכויות קנייניות או זכויות במקרקעין. המשיבים מוסיפים וטוענים כי לאור המצב החוקי הקיים, אין לסטות מהכלל לפיו זכות קניינית בנכס מקרקעין נרכשת רק עם רישומה במרשם המקרקעין וככל שהרישום אינו אפשרי, לא יכולה להירכש זכות קניינית וזאת על אף רישום הזכות במרשם אחר. מכאן, ככל שמתמקדים בזכויות הנטענות שנרכשו לכאורה על פי הסכם המכר העומד בבסיס התובענה, הרי שעסקינן בזכויות חוזיות בלבד ולא בזכויות קנייניות.

כל אחד מהצדדים תמך את עמדתו בפסיקה, הן של בית המשפט העליון והן של ערכאות אחרות.

הוראת החוק הרלבנטית לענייננו היא זו שבסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 הקובעת בסיפא כי בית משפט השלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין. השאלה אם כן, האם התובענה שלפני חוסה תחת תיבות אלה, לאמור, "בדבר חכירה לדורות" או "נוגעת למקרקעין".

במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים עדיפה עלי עמדת המשיבים וסבורני כי הסמכות לדון בתובענה מסורה לבית משפט השלום. לא אסתיר כי התלבטתי תחילה בשאלה כיצד לסווג את הזכות שביקשו הצדדים להעביר, המוכרים לקונים, משזו רשומה בספרי עמיגור כחכירה מהוונת והיא לכאורה, על פי סיווגה זה, מתקרבת מאוד לזכות של חכירה לדורות, אך בוודאי אינה משולה לחכירה כזו.

יחד עם זאת, לא אוכל להתעלם מאותה פסיקה, חדה וברורה, של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 7441/05 הפטריארך היווני אורתודוכסי של י-ם נ' מר בן יוסף ואח' (ניתן ביום 28/10/10), אשר אושרה בבית המשפט העליון ב-ע"א 9492/10 (5/3/12) והיא נסמכת על פסיקת בית המשפט העליון בעבר, בין היתר בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח' (פ"ד נג(2) 218) וכן רע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עיזבון המנוח משה קובלר ואח'. באותה פרשה ניתח בית המשפט המחוזי בירושלים את סוגיית הסמכות העניינית ביחס לעסקה שלא נגמרה ברישום וקבע כי בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, עסקה כזו, כמו במקרה שלנו, אינה מקנה זכות קניינית כי אם זכות חוזית בלבד, ומכאן הרי שלאור המצב החוקי הקיים, אין לסטות מהכלל לפיו תביעה שעניינה מקרקעין שאינם רשומים - ולעניין זה הרישום משמעותו אך בפנקס רישום מקרקעין להבדיל מרישום במקום אחר - דינה להתברר על פי שוויה, מאחר והזכויות על פיה, הינן בגדר זכויות אובליגטוריות בלבד והסמכות לבררן נגזרת משוויין הכספי.

אשר על כן, אני קובע כי הסמכות העניינית לדון בתובענה היא לבית משפט השלום במחוז חיפה.