ה"פ 56508-02-15 - פסקדין

בקשה להורות על ביטול הסכם מכר מיום 23.10.2014 לפיו הזכויות בדירת מגוריה של המבקשת, ברחוב בלפור 100, בת ים (להלן – הדירה), נמכרו על ידי נתבע 2, בתפקידו ככונס נכסים במסגרת תיק הוצאה לפועל מס' 01-11216-53-6 (להלן – תיק ההוצאה לפועל, כונס הנכסים, הסכם המכר, בהתאמה) לנתבע 3, תמורת סך של 702,000 ₪.

המבקשת היתה בעלת הזכויות בדירה והיא החייבת בתיק ההוצאה לפועל. משיבה 1 היא הזוכה בתיק ההוצאה לפועל. משיב 2 הוא ב"כ משיבה 1 ומונה לכונס נכסים במסגרת תיק ההוצאה לפועל. משיב 3 רכש את הזכויות בדירה מכונס הנכסים.

לטענת המבקשת בהמרצת הפתיחה, יש בידה חוות דעת שמאית המעריכה את שווי הדירה בסך של 1,170,000 ₪ במכירה בשוק החופשי ובסך של 1,050,000 ₪ במכירה ב"מימוש מהיר". על-פי חוות דעת זו נפלה טעות מהותית ומשמעותית בהערכת שווי הדירה על ידי השמאי מטעם כונס הנכסים, אשר העריך את שווי הדירה בסך של 980,000 ₪ בלבד ובמכירה ב"מימוש מהיר", בסך של 588,000 ש"ח. זאת ועוד, שטח הדירה הוא כ- 90 מ"ר ולא, כפי שנטען בחוות הדעת מטעם כונס הנכסים, כ – 64 מ"ר בלבד. טוענת המבקשת, כי יש להורות על ביטול הסכם המכר בשל טעות, על פי סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים). כאשר נודע לכונס הנכסים על הטעות בהערכת שווי הדירה, היה עליו לחדול מהליכי המכר ולא להשלימם. בנוסף, יש להורות על ביטול הסכם המכר בשל הטעיה, על פי סעיף 15 לחוק החוזים. עוד נטען, שנפלו פגמים מהותיים בהתנהלות כונס הנכסים ובהתמחרות, המעלים תהיות וחששות לגבי תקינות הליכי המכר. כונס הנכסים מעל בתפקידו, פעל בחוסר תום לב ובדרך שאינה מקובלת והטעה את כבוד רשם ההוצאה לפועל ואת בית המשפט, בכך שהסתיר עובדות מהותיות. משיב 3, הרוכש, הפר את הסכם המכר הפרה יסודית בכך שלא העביר את התשלומים בגין הזכויות בדירה במועד.

לטענת המשיבים, מדובר בתובענה אשר הוגשה בחוסר תום לב ותוך שימוש לרעה בהליכי בית המשפט. בית משפט זה אינו מוסמך לבטל הסכם מכר אשר אושר על ידי רשם ההוצאה לפועל. הליכי המכר הושלמו כדת וכדין והשגה אשר הוגשה על ידי המבקשת על החלטת רשם ההוצאה לפועל בעניין אישור עסקת המכר, נדחתה.

בפתח דיון ההוכחות מיום 1.7.2015 צמצם ב"כ המבקשת את גדר המחלוקת לטענה אחת בלבד ולפיה, "הדירה נמכרה בטעות במחיר נמוך והטעות היא תוצאה של חוות דעת שמאית מוטעית לחלוטין" (עמוד 11, שורות 16, 17). בסיכומיו הרחיב ב"כ המבקשת את גדר המחלוקת לטענות של טעות, והטעיה, שנפלו במכירת הדירה ובאישור עסקת המכר על ידי רשם ההוצאה לפועל (עמוד 4 לסיכומים).

הליכים נוספים בין הצדדים ותוצאותיהם 

ה"פ 10677-07-13: מר אברהם ארליך, הבעלים והמנהל היחיד במשיבה 1, עתר למתן פסק דין לפיו, נכרת בינו לבין המבקשת הסכם לרכישת הדירה וביקש לאכוף את ההסכם על ידי רישום הזכויות בדירה על שמו. בית המשפט המחוזי, כבוד השופטת רות לבהר-שרון, קבעה בפסק הדין, שאין מדובר בהסכם מכר אלא, ש"מדובר היה בהסכם הלוואה בלבד" (עמוד 8 לפרוטוקול מיום 23.10.2013).

ה"פ 46322-06-14: המבקשת ובעלה הגישו בקשה לביטול הסכם ההלוואה או לשינוי תנאיו ולהפחתת סכום החוב בתיק ההוצאה לפועל וכן לביטול המשכנתה הרשומה על הזכויות בדירה לטובת המשיבה ועל עיכוב הליכי המכר והפינוי במסגרת תיק ההוצאה לפועל. ביום 24.7.2014 התקיים דיון בתובענה, בפני כבוד השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן. בית המשפט הורה למבקשת לשלם למשיבה סך של 400,000 ₪, שלא היה שנוי במחלוקת, כתנאי למתן צו מניעה זמני. בית המשפט קבע עוד, שאם סכום זה לא ישולם עד ליום 10.9.14, הבקשה למתן צו מניעה תידחה וההליכים בתיק ההוצאה לפועל ימשכו כסדרם (עמוד 2 לפרוטוקול). ביום 16.10.2014 ניתנה ארכה לתשלום עד ליום 23.10.2014. המבקשת לא עמדה גם במועד זה. המרצת הפתיחה נמחקה ביום 2.5.2015.

תיק ההוצאה לפועל: במהלך נובמבר 2013 הגישה המשיבה בקשה למימוש משכנתה הרובצת על הדירה (סעיף 11 להמרצת הפתיחה, הבקשה לא צורפה). ביום 14.1.2014 הוגשה בקשה למינוי משיב 2 לכונס נכסים על הדירה (נספח ט' להמרצת הפתיחה). ביום 24.11.2014 הגישה המבקשת בקשה ל"עיכוב הליכים ולביטול מכר דירת מגורים ע"י כונס הנכסים" (נספח טו' להמרצת הפתיחה). בין יתר הטענות נטענה הטענה, שהדירה נמכרה במחיר נמוך "מאוד" משוויה האמיתי (סעיף 16 להמרצת הפתיחה). כבוד הרשם שרון קרן דחה את הבקשה לעיכוב הליכי המכר ודחה בקשה נוספת להארכת מועד להגשת חוות דעת שמאי נגדית לחוות הדעת שהגיש כונס הנכסים (נספח כ' להמרצת הפתיחה, החלטות מיום 16.12.2014).

ביום 21.1.2015 הורה כבוד הרשם שרון קרן, "על העברת זכויות החייב/ת בנכס על שם הקונה כשהן נקיות מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968, ובכפוף לכל דין" (נספח כה' להמרצת הפתיחה, סעיף 2 להחלטה).