ה"פ 50839-01-16 איגור אברבוך ואח' נ' יסודות א' נדלן ופתוח ואח'

רקע

1.תובענה לפסק דין הצהרתי, לפיו שתי משכנתאות, בסך של 22,981,000 ₪ כל אחת, לטובת המשיבה 1 - יסודות א' נדל"ן ופתוח שותפות מוגבלת, ולטובת המשיבה 2 - איילון חברה לביטוח בע"מ (להלן: "המשיבות" ו/או "יסודות נדל"ן" ו/או "איילון" בהתאמה), שנרשמו בפנקסי המקרקעין על זכויות המבקשים בנכס ברח' טיומקין 1 ראשל"צ, הידוע כחלקה 282/12 בגוש 3925 (להלן: "הנכס"), אינן בנות תוקף והן בטלות, ככל שנוגעות לזכויות המבקשים בנכס, ומבוקש להורות על מחיקתן.

2. ברקע הדברים, הסכם תמ"א 38 שנחתם בין 16 בעלי דירות ובכללם המבקשים (בעלי דירה אחת מתוך 16 הדירות), לבין יזם - חב' יובל בניה, שיפוצים והשקעות בע"מ (כיום בשמה החדש - יובל בניה ונכסים בע"מ) (להלן: "יובל" ו/או "היזם") בנוגע לנכס הנדון, שבמסגרתו חתמו בעלי הדירות על יפוי כח בלתי חוזר לרישום הזכויות על שם היזם. לטענת המבקשים היה אמור יפוי הכח להשאר בנאמנות בידי באת כוחם המשיבה 3 - עו"ד מיכל נבון, עד לסיום עבודות הבניה ותחת זאת נעשה בו שימוש לצורך חתימת המשכנתאות נושא תיק זה.

3. כמקובל בעסקאות מעין אלה, נוצרה יחידת רישום נפרדת בשטח של 8.67 מ"ר בבניין, לה הוצמד גג בשטח 375 מ"ר. היחידה הנפרדת נרשמה ע"ש כלל בעלי הדירות ובכללם המבקשים, ואמורה להרשם ע"ש היזם לאחר מילוי התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות. על יחידת הרישום הנפרדת נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם.

4.בחודש יוני 2015 פנה היזם למבקשים באמצעות עו"ד נבון וביקש לחתום על מסמכים חדשים המשנים את תנאי ההסכם ולצורך שעבוד היחידה הנפרדת לטובת המשיבות. משסירבו המבקשים לעשות כן, חתמה עו"ד נבון על המסמכים הנדרשים בהתאם ליפוי הכח שהופקד בידה.

טענות הצדדים

תמצית טיעוני המבקשים

5. המבקשים טוענים כי שועבדו זכויותיהם ביחידה הנפרדת בשתי משכנתאות בסך כולל של 45,962,000 ₪. לטענתם, שועבדו זכויותיהם שלהם ולא זכויות היזם, כשהם מחויבים עתה ישירות מול הגופים הממשכנים, דבר שנעשה עוד בטרם קבלו מהיזם את שהתחייב הוא כלפיהם ובטרם מולאו מצד היזם תנאי ההסכם המהווה יסוד להם.

6.לטענתם, תנאי העובר כ"חוט השני" בהסכם הוא שבעלי הדירות לא ישאו בכל התחייבות כספית בגין ביצוע הפרויקט. החתימה על שטרי המשכנתא גרמה להם להיות ערבים להתחייבויות הכספיות של היזם כלפי המשיבות.

המבקשים טוענים עוד, כי ליזם קמה זכות לשעבוד, רק לאחר שמילא את כל התחייבויותיו על פי ההסכם וסיים את עבודות הבניה. על כן תוהים המבקשים כי אם אכן ניתן לעשות שימוש ביפוי הכח לפני סיום ביצוע העבודות, מדוע להפקידו בנאמנות עד לסיומן?

טענת המבקשים היא איפוא, כי עו"ד נבון עשתה שימוש ביפוי הכח בניגוד לאמור בהסכם, תוך הפרת חובת הנאמנות שהוקנתה לה, בחריגה מסמכות, ללא ידיעתם והסכמתם ותוך הצבתם בסיכון מול גורמים פיננסיים בסכומים של עשרות מליוני ש"ח וסיכון ממשי לאיבוד רכושם, ללא כל בטוחה נגדית.

תמצית טיעוני המשיבות

7.תמצית טענות המשיבות 1 -2 (אילון ויסודות נדל"ן) היא, כי רישום המשכנתאות נעשה כדין ובהתאם לשורת הוראות הכלולה בהסכם בין הצדדים, לאחר שמולאו כל תנאיו. בהתאם להסכם, נמסר יפוי הכח לצורך חתימה על כל מסמך ופעולה על ידי עו"ד נבון ובכלל זה רישום משכנתא על המקרקעין (ס' 22.3), אף קודם השלמת הבניה. רק מסירתו ליזם אמורה להיעשות לאחר גמר הבניה.

7.המשיבות טוענות כי מבין כלל הדיירים, רק המבקשים סירבו לחתום על המשכנתא וסיכנו את הפרויקט כולו תוך פגיעה ביתר הדיירים, ולא נותרה בידן ברירה אלא לעשות שימוש ביפוי הכח.

8.באשר לסיכונים הנטענים טוענות המשיבות, כי אין ברישום המשכנתאות משום חשיפה לסיכונים של תשלום אישי, אלא לכל היותר, אבדן חלק יחסי (1/16) ביחידת הקבלן הנפרדת, וגם זאת רק במקרה של מימוש המשכנתא, כשבשטרי המשכנתא עצמן נקבע, כי מיועדים הם להבטיח סכומים שיתקבלו מהיזם, ולא חיובי המבקשים כלפי המשיבות. מכל מקום, לא ניתן להפרע מהמבקשים מעבר לחלקם ביחידת הקבלן, בלא קשר לגובה החוב של היזם כלפי המשיבות, עניין התואם גם את ההוראה הקוגנטית הקבועה בסעיף 12 לחוק המשכון, לפיו לא ניתן להפרע מבעל הנכס אלא במימוש המשכון.

9.המשיבות מדגישות כי המדובר במשכנתאות שנרשמו באמצעות יפוי כח, ועל כן לא ניתן לחזור מן ההרשאה, שכן יפוי הכח ניתן לטובת צד ג' והוא תואם את הוראות ההסכם (ס' 19.2 – 22.3).

10. המשיבות טוענות עוד, כי ליזם מוקנית זכות לבחור גוף מממן לפי שיקול דעתו, עניין התואם גם פרשנות תכליתית לפיו המונח "בנק" כולל גם מוסדות פיננסים אחרים. עמדה זו תואמת גם לעמדתם של כל שאר הדיירים, זולת המבקשים.

11.לבסוף טוענות המשיבות כי המבקשים התחייבו לאפשר רישום משכנתאות בהזדמנויות נוספות והם מתנהלים איפוא בחוסר תום לב ותוך שימוש לרעה בזכויותיהם הקנייניות.