ה"פ 29254-01-13 י. ד. ברזאני נכסים ובניין (1983) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל - פסקדין

עניינה של התובענה בטענות של המבקשת (להלן גם "היזם") בנוגע לדרישה לתשלום ששלח לה המשיב (להלן: "המינהל") בגין שטח שהוקצה לה. השטח הוקצה למבקשת בעקבות זכייתה במכרז לתכנון והקמת מרכז ספורט ונופש ובינוי נוסף. המבקשת סבורה שלא היה מקום לדרישה כספית כלשהי במסגרת ההקצאה. לשיטתה נבעה הדרישה מפרשנות שגויה שנתן המינהל להוראות המכרז והחוזה שנכרת ביניהם ושמכוחם הוקצו לה המקרקעין. פרשנות זו של המינהל, כך טוענת המבקשת, הביאה לכך שנתן הנחיות שגויות לשמאי מטעמו. על יסודן נערכה חוות-דעת שמאית, שהנחות היסוד שלה היו משוללות יסוד, ועל רקע חוות-דעת זו נשלחה דרישת התשלום. לפיכך עותרת המבקשת לכך שיינתן סעד הצהרתי המורה למינהל לתקן את ההנחיות לפיהן תיערך שומה בקשר לחוזה ההרשאה שנחתם בינו לבינה לביצוע העבודות מושא המכרז.

הרקע להתדיינות

בקליפת אגוז ייאמר כי המבקשת זכתה במכרז להרשאה לתכנון מקרקעין לצורך הקמת מרכז נופש וספורט במבשרת ציון (בחלק מגוש 30447, לאורך שדרות הראל במבשרת). במסמכי המכרז ובחוזה שנכרת עם המבקשת הובהר שהתמורה לה יזכה היזם היא האופציה להתקשר עם המינהל בחוזה פיתוח להקמת מרכז ספורט ונופש וכן לבנייה של עד ל-25 יחידות דיור צמודות קרקע. המבקשת פעלה לתכנון המקרקעין. בסופו של יום אושרה תכנית הל/500 שהגישה המבקשת (נספח ח' להמרצת הפתיחה). בגדר תכנית זו אושרה בניית מרכז ספורט ונופש בשטח מבונה כולל של 6,000 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות), כאשר מתוך שטח זה מוקצה שטח של 1,000 מ"ר לשימושים מסחריים נלווים; וכן אושרה בניה של 47 יחידות דיור על שטח מבונה כולל של 7,000 מ"ר שמתוכו 6,000 מ"ר שטח עיקרי.

לאחר שאושרו התכניות פנה המינהל לשמאי רן פירו לצורך עריכת שומה בנוגע לשווי המקרקעין. ההנחייה שנתן המינהל לשמאי לצורך עריכת השומה היתה כי יש לחשב את הפרש השווי בין המקרקעין הנכנסים בשטח כולל של 39,500 מ"ר לבין שווי הקרקע המבונה שאושרה בתכנית החדשה. השמאי הגיע לכלל מסקנה לפיה שווי ההפרש הוא כ-20,900,000 ₪. על יסוד חוות-דעת זו דרש המינהל מהמבקשת סכום העולה כדי 91% מההפרש, בצירוף מע"מ.

המבקשת טוענת כי הנחות היסוד ששימשו לצורך הכנת שומה זו מוטעות מעיקרן. השמאי הניח שעל המבקשת לשאת בתשלום בגין בינוי מרכז הספורט והנופש וכן לשאת בתשלום ההפרש שבין 25 יחידות דיור שנזכרו במסמכי המכרז ובחוזה לבין 47 יחידות הדיור שאושרו. לשיטת המבקשת קבע החוזה כי לא ישולם דבר בגין בינוי מרכז הספורט והנופש; ואילו באשר למבני המגורים טענה המבקשת כי החוזה העניק לה את האפשרות לבנות עד לשטח כולל של 7,000 מ"ר. מאחר ש-47 יחידות הדיור שאושרו במסגרת תכנית הל/500 מתפרשות על שטח זה, הרי שאין לחייבה בתשלום רק בשל העובדה שאושרו 47 יחידות קטנות חלף 25 יחידות גדולות יותר, שהחוזה צפה את הקמתן. לפיכך סבורה המבקשת שלא היה המקום לחייבה בתוספת תשלום כלשהי.

במהלך ניהול התובענה פנה המינהל לקבלת שומה חדשה, המבוססת על עקרונות שונים מאלה ששימשו את השמאי רן פירו (אף כי הבסיס לחישוב, בדרך של בחינת ההפרש בין שווי זכות הבעלות הקודם לקיים נשאר זהה). בשומה החדשה הגיע השמאי אלדד חיים למסקנה כי הפער בין המצב הקודם למצב החדש מסתכם בסכום של 28,375,000 ₪. המבקשת סבורה, מטבע הדברים, כי גם שומה זו שגויה מיסודה.

טענות הצדדים