פסק דין בענין הגנת תקנת השוק – סעיף 10 לחוק המקרקעין - פסקדין

זוהי תובענה למתן פסק דין המצהיר כי המבקשת 1 הינה הבעלים החוקיים של נכס מקרקעין – אשר נגזל הימנה, לטענתה, שלא כדין ובדרכי רמייה – והשבת הרישום של הנכס על שמה, כמקדם, בלשכת רישום המקרקעין.

מבוא ורקע עובדתי

1.המבקשת 1 שהינה איגוד מקרקעין (להלן: "המבקשת" או "החברה") הייתה, למן שנת 1961, הבעלים הרשום של חלקה 78 בגוש 6530 ששטחה הרשום 1,001 מ"ר, המצוייה ברח' טשרניחובסקי 9, הרצליה (להלן: "החלקה").

המנוח זאב ריימן ז"ל (להלן: "המנוח" או "זאב ז"ל") היה, עד לפטירתו בשנת 1992, מנהלה ובעל רוב המניות בחברה, כאשר רעייתו (שתבדל"א) המבקשת 2 (להלן: "הגב' ריימן") הייתה ועודנה בעלת 9% ממניות החברה.

המבקש 3 נחום ריימן (להלן: "נחום") הינו בנם של הגב' ריימן והמנוח ומיורשיו של האחרון על פי צוואה הדדית של המנוח והגב' ריימן מיום 15/10/78 (להלן: "הצוואה ההדדית") ועל פי הדין.

2.בתחילת שנות השישים של המאה הקודמת, בנתה החברה על החלקה בניין מגורים בן שתי קומות מעל קומת עמודים מפולשת (להלן: קומת העמודים") המכיל 9 יחידות – 8 דירות מגורים (4 בכל קומה) וכן מחסן בקומת העמודים בשטח של 9.50 מ"ר (להלן: "המחסן" ו"הבניין" – בהתאמה).

3.ביום 20/3/64 נרשם הבניין בפנקס הבתים המשותפים (להלן: "צו הרישום המקורי"), כך שהדירות נרשמו כתתי חלקות 78/2 – 78/9 והמחסן נרשם כתת חלקה 78/1. בתאריך 24/4/64 נרשם בספרי המקרקעין הסכם מיוחד (להלן: "ההסכם המיוחד"), במסגרתו הותירה החברה בבעלותה את תת חלקה 78/1 כאשר לחלקה זו הוצמדו – חלק החצר האחורי שבקומת העמודים, בשטח של 166 מ"ר (להלן: "שטח החצר") וכן גגות הבניין ששטחם הכולל 358.42 מ"ר (להלן: "הגגות" או "הגג").

בהסכם המיוחד נקבע, בין היתר, כי בעלי חלקה 78/1 וחליפיהם יהיו רשאים לבנות על שטח ההצמדות מבנים ו/או קומות נוספות, בלא צורך בהסכמת מי מבעלי הדירות. יוער, כי הדירות שבבניין (8 במספר) הועברו על שמות רוכשיהן כבר בשנות השישים של המאה שעברה.

4.בשנת 1975, בחלוף למעלה מעשור ממועד רישומו של ההסכם המיוחד, בנתה החברה על גג הבניין שתי דירות גג ששטח כל אחת מהן 77.35 מ"ר, ולכל דירה הוצמדה מרפסת פתוחה בשטח של 101.66 מ"ר (להלן: "מרפסות הגג").

5.בתאריך 14/11/76 נחתם הסכם מכר בין החברה לבין המשיבים 3 ו-4 (להלן ייקראו: "ה"ה גרינפלד"), במסגרתו רכשו האחרונים את דירת הגג הצפונית – תמורת תשלום סך של 250,000 ל"י ובתוספת מע"מ בסך 20,000 ל"י (להלן: "הסכם גרינפלד").

בזיכרון הדברים, הנושא תאריך 14/11/76 בוטל מנגנון הצמדת התמורה הקבוע בהסכם ותחתיו נקבע סכום גלובלי שיוסף למחיר הדירה, בסך 45,000 ל"י.