ה"פ 19444-10-15 פזגז בע"מ נ' אלה ואח' - פסקדין

 מונחת בפניי תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה. חברת פזגז בע"מ (להלן -"המבקשת" או -"פזגז"), מבקשת מבית המשפט להצהיר שהיא הבעלים היחיד על מלוא הזכויות לרבות זכויות בנייה (קיימות או עתידיות) וזאת בשטח של 1,890 מ"ר, הרשום בלשכת רישום המקרקעין כדף 5498 ספר 1015 (גוש 30037, חלקה 105). עוד מבוקש להצהיר כי היא בעלים כאמור, במבנה בן 4 קומות ומרתף הבנוי על אותם מקרקעין, המצויים ברחוב מבוא המתמיד 4 בירושלים (להלן -"המקרקעין").

בית המשפט מתבקש להצהיר כי המבקשת רכשה אותן זכויות מממשלת ישראל, בהתאם להסכם מיום 12.11.00 כשהן נקיות מכל זכויות של צד שלישי, לרבות זכויות של המשיבים 2-1, או מי שבא בנעליהם. (המבקשת מסכימה רק שהזכויות כפופות להערות שנרשמו בפנקסי המקרקעין, לטובת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעניין הפקעה וזיקת הנאה).

עוד מתבקש בית המשפט להצהיר כי הסכם מכר משנת 1974 - שנערך בין מדינת ישראל לבין אפרים ושלמה אלה ז"ל (להלן-"ה"ה אלה" ובהקשר הרלבנטי - "יורשי אלה"), אין בו לפגוע בזכויות המבקשת כאמור. בית המשפט התבקש להצהיר כי טענות של אלה הנ"ל, או יורשיהם, התיישנו זה מכבר.

בסמוך להגשת התובענה, החלה המבקשת לנהל מו"מ עם רוכשים פוטנציאליים, כדי למכור להם את זכויותיה במקרקעין. כאשר המו"מ היה כבר בשלב מתקדם ולקראת חתימת הסכם מכר, התקבל אצלה מכתב מב"כ המשיבים 2-1 אשר טען כי חלה "תקלה". בהתאם לטענתו, עת מכרו ה"ה אלה, בשנת 1974 את המקרקעין למדינת ישראל, סוכם כי זכויות הבנייה, ביחס לכל תוספות בנייה במקרקעין, מעבר לאלו שהיו קיימות במועד אותו הסכם - תהיינה שייכות לה"ה אלה (להלן - "הסכם 1974"). המשיבים 2-1 הם יורשים של ה"ה אלה. ב"כ אלה טען כי בנסיבות אלה - פזגז לא יכולה אפוא לכלול במכר של זכויות שלה, לצד ג' - את הגג ואת זכויות הבנייה של הגג, מאחר ואלו שייכים למרשיו. על אף שהמבקשת סבורה שאין ממש בטענה (עת שהזכויות נרשמו על שמה זה מכבר וללא סייג), היא ראתה עצמה, מחויבת לעדכן בכך רוכשים פוטנציאליים. אחד הרוכשים הודיע בנסיבות אלה, כי עד לפתרון המחלוקת, אין בכוונתו להשלים את עסקת הרכש. על רקע זה, התבקשו הצווים דלעיל כדי לתת לרוכשים פוטנציאליים וודאות באשר לזכויות שהם רוכשים.

איני מוצאת בהחלטת ביניים זו להידרש לשלל טענות הצדדים - אציין רק שהמבקשת מעלה, בין השאר, טענה כי למשיבים 2-1 יש למרב זכויות אובליגטוריות שהתיישנו זה מכבר. נטען כי בכל מקרה, אותן זכויות נסוגות מפני הזכויות הקנייניות שלה במקרקעין. זכויות אותן היא רכשה בתמורה, בתום לב וללא שידעה כלל על הזכויות להם טוענים ה"ה אלה. המבקשת מפנה לדברים שונים התומכים בכך שהיא רכשה זכות מלאה במקרקעין - אשר לא סויגה בכל דרך, בעת הרכישה. נטען כי היא רכשה המקרקעין עוד בשנת 2000 והרישום הושלם בשנת 2005, בעוד רק ביולי 2015 נודע לה כי ה"ה אלה, מעלים טענה שהמדינה לא שמרה על זכויותיהם, עת מכרה לה המקרקעין. רק בהמשך נודע למבקשת כי אף מתנהל מו"מ בעניין זה, בין משיבים 2-1 ובין המדינה וזאת עוד משנת 2009. אף שהמבקשת ביקשה לשחרר אותה (ולמעשה גם את המקרקעין) מהמחלוקת ולדון רק במערכת שבין המדינה ובין משיבים 2-1 (כלומר לדון בתביעה כספית בה אין היא צד, האם הייתה הפרת זכות ומה משמעותה), לא ניתנה הסכמה אשר מאפשרת את המשך הליכי מכירת המקרקעין, ללא מחלוקת. לפיכך נאלצה המבקשת לפנות בתובענה שבפניי. נטען כי לא רק שיש בידי המשיבים 2-1 למרב, זכות אובליגטורית, אלא גם יש להניח שהם גם ידעו על מכירת המקרקעין למבקשת, עוד בשנת 2000, אך הם לא פעלו בכל דרך להגן על זכויותיהם. נטען כי עת השלימה המבקשת את הרכישה והמקרקעין נרשמו על שמה, זה מכבר, ללא כל מגבלה, כנגד תמורה ובתום לב - הרי שזכויותיה גוברות מכוח תקנת השוק. נטען עוד כי ייתכן שמועד העלאת הטענות על ידי משיבים 2-1, בסמוך לכוונת המבקשת למכור המקרקעין, הוא מאחר ואותם משיבים ראו במכירה שעת כושר להפעיל לחץ, בחוסר תום לב - על פזגז, או על מדינת ישראל באמצעות פזגז - כדי שתיעתר לדרישותיהם, במשא ומתן שבין המדינה וה"ה אלה.

 הן המשיבים 2-1 והן המדינה הגישו כתבי תשובה מטעמם. מטבע הדברים טוענים משיבים 2-1 כי הם אכן שמרו לעצמם את זכויות הבניה הנוספות שתהיינה במקרקעין וכי המדינה מכרה את אלה, תוך הפרת זכויותיהם. עוד הם מעלים טענות שונות לתמיכה בכך שיש לבכר היום את זכויותיהם, על זכויות המבקשת, על אף שהמקרקעין נרשמו על שמה, ללא כל סייג. לטענתם, הם פנו למדינה עם טענותיהם עוד בשנת 2009 ולאחר ששמעו שהמבקשת עומדת אף היא למכור זכויותיה במקרקעין, פנו אף אליה. אותה התכתבות, הובילה לכך שלבסוף הם קיבלו העתק של ההסכם שבין המדינה והמבקשת, אך זאת רק ביום 2.9.15. לטעמם יש גם בכך, לתת מענה לטענת ההתיישנות המופנית כלפיהם. משיבים 2-1 טענו שסביר להניח שהייתה מודעות של פזגז גם להסכם שבין ה"ה אלה, לבין המדינה ולכן פזגז היא לא רוכשת בתום לב, כטענתה. מכל מקום, לדידם, יש לברר את הנסיבות בהן רכשה פזגז את הזכויות במקרקעין ולבחון האם אכן הייתה תמת לב כטענתה. את האמור יש לבחון גם לנוכח העובדה שבהסכם, מכוחו רכשה המבקשת זכויותיה, אין אמירה מפורשת כי היא רכשה גם את זכויות הבניה. משיבים אלו הרחיבו עוד מדוע אין לקבוע התיישנות באשר לטענותיהם.

המדינה מצידה תמכה בקבלת התובענה ומתן ההצהרות המבוקשות. לטענתה - אף שבהסכם שבינה ובין ה"ה אלה, אכן הושארה לנ"ל אפשרות לבנייה עתידית על הגג, הרי ברור שנקבע שבנייה זו תהיה עבור המדינה ובמחיר שאף סוכם בין הצדדים. לטענתה דובר בהסכמה חוזית שהייתה מוגבלת בזמן. נטען כי משהועברו הזכויות מהמדינה למבקשת, הרי שפגה אותה זכות. הובהר כי בכל מקרה, מדובר גם בדיון תיאורטי, שכן אין היום זכויות בנייה נוספות על הגג והוויכוח הוא על עילה שלא באה לעולם. המדינה העלתה עוד טענת התיישנות והבהירה כי למשיבים 2-1 הייתה לכל היותר זכות אובליגטורית, אשר גם לפי שיטתם, הופרה כבר בשנת 2000 עת מכרה המדינה את הזכויות במקרקעין למבקשת, מבלי שיידעה אותה בזכויות הנטענות של ה"ה אלה. לפיכך, היה צורך להגיש את התביעה בתוך 7 שנים, מאותו מועד ולכל המאוחר בתוך 7 שנים משנת 2005, עת הושלם הרישום של דבר המכירה למבקשת. המדינה הרחיבה עוד באשר לרקע של העסקה, לזיכרון הדברים שקדם לעסקה שבינה ובין אלה ומדוע לאור הנ"ל - אין עוד זכויות לה"ה אלה. המדינה הדגישה כי היא נרשמה כבעלת הזכויות ביום 13.1.75 וה"ה אלה לא טרחו לרשום מאז, כל הערת האזהרה על זכות שלטענתם יש להם מכוח ההסכם. הודגש בהקשר זה, כי ה"ה אלה היו מיוצגים על ידי משרד עו"ד יגאל ארנון, בעוד המדינה לא הייתה מיוצגת. בנסיבות אלה הרי שיש לפרש כל הוראה מסופקת בהסכם, כנגד המנסח. ועוד; ביום 14.10.75 חתמו ה"ה אלה על וויתור תביעות וביקשו מנגד לקבל את התשלום האחרון בעסקת המכירה, בסך 173,820 ₪. הם ציינו כי "התשלום הנ"ל יהיה סופי ולא תהיינה לנו כל דרישות או תביעות בגין ההסכם הנ"ל". הסכום האמור שולם ביום 16.10.75. המשיבים 2-1 לא פעלו לשמירה על זכותם, ככל שלטענתם זו אינה מוגבלת בזמן ולא חלפה. בכלל האמור, הם יכלו לפעול לרישום הערת אזהרה, או להותיר תא שטח בבעלותם והצמדת הזכויות אליו.

נטען כי המדינה לא פעלה בחשאי, עת מכרה את הזכויות במקרקעין למבקשת וכי יש להניח שה"ה אלה, המצויים בשוק הנדל"ן, היו מודעים לה. המכירה הייתה עוד בשנת 2000, כנגד סך של 12,447,636 ₪ והרישום הושלם בשנת 2005. המדינה תמכה כאמור בקבלת המרצת הפתיחה במלואה ולטעמה זכויות המבקשת, צריכות לגבור על כל זכות לה טוענים משיבים 2-1. באשר לטענתה כי הייתה למשיבים למירב זכות מוגבלת, הניתנת למימוש בפרק זמן סביר שכבר חלף - הפנתה המדינה לאינדיקציות שונות תומכות. בהקשר זה מפנה התשובה בהרחבה לזיכרון הדברים והוראותיו וכן להוראות שונות בהסכם עצמו התומכות לכאורה בנטען. עוד מפנה המדינה לדרך התנהלות הצדדים, במשך השנים שחלפו ולכתב הוויתור האמור מיום 14.10.75. נטען עוד להתיישנות, כאשר יש להניח כי ה"ה אלה המנוחים, ידעו על המכירה בשנת 2000. מכל מקום, גם יורשיהם ידעו עליה, לכל המאוחר בשנת 2009, אך לא עשו דבר. מתגובת המשיבים - ניתן ללמוד כי במגעים שהיו בניהם, העבירו המשיבים 2-1 למדינה, גם חוות דעת שמאיות באשר לשווי הזכויות אשר הם טוענים כי לא נשמרו וכי למדינה הסתייגויות רבות ביחס לאמור באותן חוות דעת.

המבקשת ביקשה לקבוע מועד דיון דחוף בתובענה. בהקשר זה הפנתה לכך שכל עוד לא תינתנה ההצהרות המבוקשות, יש בכך לעכב השלמת עסקת מכר בינה לבין כל צד ג', המבקש לרכוש את זכויותיה. במסגרת אותה בקשה הוסיפה וציינה כי מספר ימים לאחר שהיא הגישה את התובענה, הגישו גם ה"ה אלה - תביעה אזרחית אשר במסגרתה ביקשו ה"ה אלה, לאכוף את הסכם 1974 ולחלופין - להורות למדינה לשלם להם פיצוי בסך של 7,818,972 ₪, השווי הנטען של זכויות הבנייה. תביעה זו סומנה כת.א (י-ם) 24955-10-15. משיבים 2-1 לא רק שהתנגדו להקדמת הדיון, אלא אף טענו שיש לאחד את שתי התביעות ועתרו לכך. מאחר והתביעה האחרת הוגשה כתביעה רגילה והיה צריך עוד להמתין שם לכתבי הגנה וכתבי תשובה, הם התנגדו ממילא גם להקדמת הדיון בתובענה זו.