זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר-סבא (כבוד השופט דוד גדול), מיום 1.12.02 בת"א 4333/01, אשר דחה את התביעה שכנגד שהגישו המערערים 1 ו- 6, קיבל באופן חלקי את תביעת המשיבים, חייב את המערער 1 בתשלום סכום של 37,700 ש"ח וקבע את זכות השימוש הייחודית של המשיבים בחצר הצפונית קדמית של הבניין. הערעור מוגש גם על החלטת בית המשפט מיום 29.12.02 שבה תוקן פסק הדין, וניתן, בין היתר, צו מניעה קבוע האוסר על המערערים לבנות בחצר הקדמית של הבניין.
רקע
1. 1. הסכסוך הנדון הוא סכסוך בין שכנים אשר להם זכויות חכירת משנה במקרקעין הידועים כחלקה 183, בגוש 8322, שנמצאים בשכונת שושנת העמקים, שבתחום המועצה האזורית עמק חפר (להלן:
"המקרקעין"). הבעלים הרשום של המקרקעין היא קרן קיימת לישראל. החוכרת הרשומה היא דירות עם (מיסודה של רסקו) בע"מ. על המקרקעין ניצב בניין ובו 4 דירות, אשר אינו רשום כבית משותף.
2. 2. המשיבים רשומים כבעלי זכויות חכירת משנה ברבע מן המקרקעין, לאחר שרכשו זכויות אלו מהמערער 1, על פי הסכם מכר מיום 7.12.95 (להלן:
"הסכם המכר"). דירתם ממוקמת מעל דירת המערערים 2 ו- 3, אשר רשומים גם הם כבעלים של רבע מזכויות חכירת המשנה במקרקעין, ומחזיקים בדירת הקרקע בחלקם הצפוני של המקרקעין.
3. 3. אף המערערים 4 ו- 5, והמערער 6 רשומים, בנפרד, כבעלים של רבע מזכויות חכירת המשנה במקרקעין, ומחזיקים, בהתאמה, בדירה שבקומת הקרקע בחלקם הדרומי של המקרקעין, ובדירה שמעליה.
4. 4. לאחר פטירתו של לאון אבסרה (אשר יורשיו הם המערערים 3), שבו המערער 1 ורעייתו להתגורר במקרקעין, בדירת המערערים 2 ו- 3 (קרובי משפחתם), והחלו בעבודות שיפוץ והרחבה של דירתם בחצר הצפונית קדמית של הבניין.
5. 5. לטענת המשיבים, בעת שרכשו את זכותם במקרקעין מן המערער 1, הציג האחרון בפניהם מצג בעל פה שכל חוכר של דירה בבניין הוא בעל זכות שימוש והחזקה ייחודית בחלק מסויים מחצר הבניין. החלק "המוצמד" לדירה שאותה רכשו מן המערער 1, הוא החצר הצפונית קדמית של הבניין. משהחלו המערערים 1- 3 לבצע עבודות שיפוץ להרחבת דירתם בחצר זו, הגישו המשיבים את תביעתם שבה עתרו למתן צו המצהיר על זכויותיהם הבלעדיות בחצר הצפונית קדמית, למתן צו מניעה האוסר על המערערים 1-3 לבנות בחצר הצפונית קדמית ולחיוב המערער 1 בפיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם המכר. בתביעתם כנגד המערערים 4-6 עתרו המשיבים למנוע מהם לחתום על בקשה להיתר, על פי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן:
"חוק המקרקעין") שתאפשר למערערים 1- 3 לבנות ברכוש המשותף, ולחייבם בפיצוי כספי בגין חתימה כאמור.
6. 6. המערערים 1 ו-6 הגישו תביעה שכנגד שבה טען המערער 1 כי על המשיבים לפצותו בגין הפרתם הם את הסכם המכר, ואילו המערער 6 עתר לחייבם בנזק שנגרם לו בעת שהעתיקו המשיבים את דוד השמש שלהם לגג שמעל דירתו.
פסק דינו של בית משפט קמא וההחלטה על תיקון פסק הדין
7. 7. בפסק דינו סקר בית המשפט את טענות הצדדים, ואת עדויות המערער 1 והמערערת 2. בית המשפט קבע כי הוא אינו נותן אמון בעדויות אלו, וביכר את גרסתם של המשיבים שהובטח להם בעל פה כי תהא להם זכות שימוש ייחודית בחצר הצפונית קדמית. נפסק כי יש לראות בהסכם הכתוב ובהבטחה בעל פה מקשה אחת שאין להפרידה. הואיל והחצר מהווה רכוש משותף, לא ניתן היה להסדיר מכירתה למשיבים במסגרת הסכם המכר. עם זאת, היה על המשיבים לעמוד על כך שתוסדר בהסכם זכות השימוש הייחודית בחצר הצפונית קדמית, להבדיל מהצמדתה, ואת הימנעותם מלעשות כן יש לראות כ"רשלנות תורמת". לפיכך, קבע בית המשפט כדלקמן:
"ה. (1)...לכן אני סבור כי יש לחייב את הנתבע 1 (המערער 1) בתשלום מחצית הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה המכר שבינו לבין התובעים (המשיבים) קרי בסך 35,000 ש"ח. אך ורק כנגד תשלום זה יבוטל צו המניעה הזמני שניתן נגד הנתבעים (המערערים).
(2) ...
(3) אני מקבל את עמדת התובעים ביחס לשביל המעבר העיקרי וקובע כי עם תום הבנייה ולא יאוחר מיום 28.2.03, גם אם הבניה לא הסתיימה עד אז, לא יהיו הנתבעים 1 עד 3 (המערערים 1-3) רשאים לעשות כל שימוש בחצר הקדמית, וזו תיוחד לתובעים בלבד ואילו הנתבעים 1-3 ישתמשו שימוש ייחודי בחצר האחורית של הבית".
8. 8. יצוין, כי בפרק הסיכום של פסק הדין קבע בית המשפט כי סכום הפיצוי שעל המערער 1 לשלם למשיבים הוא 37,700 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום פסק הדין ועד לתשלום בפועל. בית המשפט הסביר את התוספת לסכום הפיצוי בסך 2,700 ש"ח בהחלטה שנתן בבקשת המשיבים לתיקון פסק הדין. סכום זה הוסף בגין פיצוי על נזקים שנגרמו לדירת המשיבים כתוצאה מהבנייה, על פי חוות דעתו של השמאי דויד טיגרמן.
9. 9. בית המשפט דחה את תביעת המשיבים לפיצוי בגין הנזק אשר נגרם לגינה, את התביעה שכוונה כנגד המערערים 4-6, ואת התביעה שכנגד, אשר הוגשה, כך נפסק, כמשקל נגד לתביעת המשיבים.
10. 10. ביום 22.12.02, 21 יום לאחר מתן פסק הדין, הגישו המשיבים בקשה לתיקון פסק הדין על פי סעיף 81 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד- 1984 (להלן:
"חוק בתי המשפט"). בבקשה זו עתרו המשיבים להוסיף לפסק הדין השמטות אשר לטענתם נשמטו הימנו, בין היתר, מתן צו מניעה קבוע האוסר על המערערים לבנות בחצר הקדמית של הבניין. לאחר קבלת תגובת המערערים, אשר התנגדו לתיקון שהתבקש זולת הוספת הנמקה כאמור לעיל, קיבל בית המשפט את בקשת המשיבים, על מרבית חלקיה, ותיקן את פסק הדין כמבוקש.
טיעוני המערערים
11. 11. לטענת המערערים החלטת בית המשפט לתקן את פסק דינו בטעות יסודה שכן היא ניתנה לאחר שחלף המועד הקבוע בסעיף 81 לחוק בתי המשפט, ומבלי שנומקה. יתרה מכך, בקשת התיקון מהווה למעשה ערעור על פסק הדין, שכן קבלתה הופכת על פניו את פסק הדין המקורי. לשיטת המערערים, מפסק הדין המקורי משתמע במפורש כי כפוף לקבלת היתרי בנייה, ולתשלום סכום הפיצוי על ידי המערער 1, זכאים המערערים 2 ו-3 לבנות כפי שביקשו, בעוד שעל פי ההחלטה המתקנת, נאסר על המערערים לבנות בחצר הקדמית. בכך יש משום שינוי מהותי של פסק הדין.
12. 12. המערערים משיגים גם על חיובו של המערער 1 בפיצוי מוסכם על פי הסכם המכר. לטענתם קבע הסכם המכר מפורשות כי חצר הבית מהווה רכוש משותף, וכי כל שינוי של ההסכם ייערך בכתב ובחתימת שני הצדדים. לפיכך, אם העניק המערער 1 למשיבים הבטחה בדבר שימוש ייחודי בחצר הקדמית קודם לחתימת ההסכם, הרי שהסכם המכר מבטל הבטחה זו בהיותו מאוחר לו. באם מדובר בהבטחה המאוחרת לחתימת ההסכם, הרי שהיא בטלה משלא הועלתה על הכתב. מכל מקום, אי אפשר לתבוע פיצוי מוסכם בגין הפרת הבטחה שלא נכללה בהסכם הכתוב, ואשר אינה כלולה בסעיפים שהפרתם, על פי ההסכם, מזכה בפיצוי מוסכם. מאותם טעמים, משיגים המערערים גם על דחייתה של התביעה שכנגד. לטענתם הצהרת המשיבים כי החצר היא רכוש משותף הייתה סעיף יסודי בהסכם המכר. הגשת תביעה בניגוד להצהרה זו היא הפרה יסודית של הסכם המכר, אשר בגינה יש לחייב את המשיבים בפיצוי.