אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק פר"ק 4214-07

החלטה בתיק פר"ק 4214-07

תאריך פרסום : 07/03/2012 | גרסת הדפסה
פר"ק
בית המשפט המחוזי ירושלים
4214-07
11/09/2011
בפני השופט:
יעקב צבן סגן נשיאה

- נגד -
התובע:
בנק מרכנתיל דיסקונט מרכנתיל
עו"ד נדב לב
הנתבע:
מר עמיר פורת
עו"ד חן לבנת
עו"ד טל גרדל
החלטה

1.         בקשת הכונס להורות על ביטול הסכם בין חפציבה לעמיר פורת (להלן: "המשיב") מיום 14.6.07 לרכישת דירה מס' 1 בפרויקט רמות ב' בבאר שבע (להלן: "הדירה", "הפרויקט" ו- "ההסכם" בהתאמה), וזאת בגין הפרה יסודית של ההסכם.

רקע עובדתי

2.         ביום 14.6.07 התקשר המשיב עם חפציבה לרכישת דירה בפרויקט ותמורתה הועמדה על 480,000 ש"ח כולל מע"מ. סך 100,000 ש"ח שולם על-ידי המשיב במועד חתימת הבקשה לרכישת דירה (16.3.07) וסך 180,000 ש"ח שולם ביום 16.4.07. בהתאם לדברי הכונס בפרוטוקול מיום 18.7.10 (בקשה 20, עליה יורחב בהמשך), הסכום האמור הוגדר כמקטע שני והועבר לחשבון הליווי. סך 200,000 ש"ח שולם ככל הנראה ביום 14.6.07 (ר' קבלה מטעם חפציבה, נספח 2 לתגובת המשיב). הכונס אמנם לא הודה בפה מלא כי הסכום שולם, אולם, היה מוכן להניח כך לצורכי בקשה זו, וכך אעשה. אין חולק כי סכום זה לא הופקד בחשבון הליווי, הוגדר כמקטע שלישי והוא הסכום העומד לדיון. ביום 5.8.07, היום בו הוגשה בקשה להקפאת הליכים, קיבל המשיב את החזקה בדירה.

ביום 14.9.09 הגיש הכונס בקשה למתן הוראות בה עתר לביטול הסכם הרכישה של המשיב ועוד שניים אחרים (בקשה 20). טענתו העיקרית של הכונס היתה כי הנסיבות האופפות את הסכם הרכישה, לרבות נסיבות תפיסת החזקה בדירה, אינן כשרות. ביום 30.8.10 ניתנה על-ידי החלטה בה נקבע כי לא הובאה ראיה מצדו של הכונס לכך שמדובר במעשה מרמה או קנוניה של המשיב. עם זאת נקבע כי ההנחה שניתנה למשיב חרגה מאמת המידה הרגילה בפרויקט ובכלל, והוא חויב בתוספת תשלום של 60,000 ש"ח (פשר 4214/07 בקשה 20). לבקשת הכונס, ניתנה ביום 19.10.10 החלטת הבהרה לפיה אין בהחלטה מיום 30.8.10 כדי לפטור צד ממילוי חובותיו על-פי ההסדר בין הבנק, הכונס והמנהל המיוחד, מיום 10.4.2008 (בנספח 1 לבקשה. להלן - ההסדר), ככל שהוא צד לו (ר' פיסקה 6 להחלטה). אין חולק כי תוספת שנקבעה בהחלטה מיום 30.8.10 שולמה על-ידי המשיב. בבקשה זו, טוען הכונס כי על המשיב להשלים סך של 200,000 ש"ח אשר עומד היום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על-פי הסכם הרכישה, על 402,490.72 ש"ח, ומשלא עמד בתשלום זה יש להורות על ביטול ההסכם בשל הפרה יסודית.

כאמור, אין חולק כי הסך של 200,000 ש"ח לא הופקד לחשבון הליווי, והמחלוקת בין הצדדים הינה מהו סכום החיוב המוטל על המשיב בגין כך. בסעיף 6.2 להסדר הוסכם כי לאור השלב המתקדם בו מצוי הפרויקט ומסירת מרבית הדירות בפרויקט כדין, יידרשו רוכשי הדירות בפרויקט זה להוסיף סך של 1% בלבד ממחיר הדירה לצורך ביצוע רישום הזכויות על שמם והם לא יידרשו לשלם סכומים נוספים בגין כספי מקטע שלישי. אין חולק כי תשלום זה שולם על-ידי המשיב. המשיב מסתמך על סעיף זה, וטוען כי מששילם את הסכום הנזכר בסעיף 6.2 וכן את תוספת התשלום שנקבעה לו בהחלטה מיום 30.8.10, לא חלה עליו עוד חובת תשלום ויש לקבוע כי הוא עמד בהתחייבויותיו. לטענת הכונס, היות והמשיב תפס חזקה שלא כדין בדירה לא חלות עליו הוראות ההסדר ולפיכך עליו לשלם מלוא התמורה שלא שולמה לחשבון הליווי, היינו, 200,000 ש"ח, וזאת בהתאם להוראות הדין.

טענות הצדדים

3.         לטענת הכונס, ההחלטה מיום 30.8.10 אינה יוצרת מעשה בית דין בהקשר של בקשה זו. ההחלטה התייחסה רק לעניין ההנחה המופרזת שקיבל המשיב מאת חפציבה ולא היתה בה התייחסות ליתרת חובו של המשיב עבור הדירה ולתפיסת החזקה בדירה על-ידו. עניין זה הובהר בהחלטה מיום 19.10.10 בה נקבע כי נושאים אלה לא הוכרעו וכי ההחלטה נגעה רק לנושא ההנחה החריגה שקיבל המשיב. באשר לבקשה גופה - נסיבות קבלת החזקה בדירה על-ידי המשיב ביום 5.8.07, כאשר מהלך עסקיה של החברה כבר לא התנהל כרגיל והוגשה באותו היום בקשה להקפאתה, מלמדות כי הוא תפס בה חזקה שלא כדין, ועל כן עליו הנטל להראות כי ההטבות הניתנות בהסדר לגבי תשלומים שלא הופקדו בחשבון הליווי (מקטע שלישי) חלות עליו. משלא הוכיח זאת המשיב, זכאי הבנק, בהתאם להוראות הדין והסכם המכר, למלוא הסכום שלא הופקד בחשבון הליווי, היינו, 200,000 ש"ח, שכן, בית המשפט קבע בהחלטתו מיום 30.8.10 כי סעיף 7.3 להסדר חל על המשיב, וכי הוא רכש את הדירה בהנחה חריגה, וממילא חל הדין הבסיסי ללא ההטבות המפורטות בהסדר.

לטענת המנהל המיוחד, יש להחיל על המשיב את הוראת סעיף 4.1 להסדר החל על הדיירים המצטרפים בפרויקטים בפתח תקווה ומחסיה, לפיה הרוכש ישלם 30% מכספי המקטע השלישי, ואולם חובה זו לא תחול עליו אם הדירה נמסרה לו כדין לפני מתן צו הקפאת ההליכים. דירת המשיב לא נמסרה כדין לפני מתן צו הקפאת ההליכים. סיטואציה זו של דירה בפרויקט באר שבע שנמכרה על-ידי חפציבה אך טרם נמסרה כדין בעת הקריסה לא עמדה לנגד עיני הצדדים בעת ניסוח סעיף 6.1 להסדר. לפיכך, יש לפרש את המילים "מלאי לא מכור" שבסעיף 6.1, המאפשר לצדדים להגיע להסדר השונה מזה שנקבע לפרויקט באר שבע, על-פי העקרונות העומדים בבסיסו, באופן מרחיב הכולל דירות שנמכרו אך לא נמסרו כדין לפני הקפאת ההליכים. שיטה זו תאפשר ליתן למשיב יחס שוויוני בהשוואה לרוכשי דירות בפרויקטים אחרים שלא קיבלו חזקה כדין לפני הקריסה. אין טעם מדוע דווקא המשיב יזכה בהכרה של 100% מתשלומי המקטע השלישי. ככל שהמשיב יבחר שלא להצטרף להסדר, יחולו עליו הוראות הדין והוא יצטרך לשלם מלוא הסכום לחשבון הליווי.

לטענת המשיב, טענות הכונס נטענו במסגרת בקשה 20, בית המשפט הכריע בבקשה והחלטתו יצרה מעשה בית דין. סעיף 4.1 להסדר שדן בגביית כספי מקטע שלישי חל במפורש רק על פרויקט פתח תקווה ומחסיה, ועל כן אינו יכול להוות מקור לחיוב המשיב, שרכש דירה בפרויקט באר שבע. בסעיף 6.2 להסדר נקבע כי לאור השלב המתקדם של הפרויקט הכונס לא יהיה זכאי כלל לגבות כספים מרוכשי דירות בבאר שבע. סעיף 6.1 להסדר אמנם קובע כי אם יתברר שיש לבטל הסכמי רכישה עקב מעשי מרמה או מעשים לא כשרים אחרים אזי יפעלו הצדדים להגעה להסדר על-פי עקרונות העומדים בבסיס ההסדר. אולם, בית המשפט בהחלטתו מיום 30.8.10 קבע כי סעיף 6.1 להסדר אינו חל על המשיב, ועל כן, אין לראות בו מקור להחלת סעיף 4.1. אף אם היה רלוונטי סעיף זה, הוא אינו מהווה מקור לביטול חוזה. בית המשפט בהחלטתו מיום 30.8.10 קבע אמנם כי על המשיב חלות נסיבות סעיף 7.3 להסדר, אולם בצד קביעה זו נקבעה הסנקציה והמשיב חויב בתוספת תשלום בגובה 10% ממחיר הדירה ואין להוסיף עליה. לכך יש להוסיף, כי סעיף 7.3 להסדר אינו דן בנסיבות של קבלת חזקה שלא כדין, ונקבע כי לא הובאה ראיה מצדו של הכונס לכך שמדובר בענייננו במעשה מרמה או קנוניה. אף אם הכונס היה מבקש להטיל חבות על המשיב מכוח סעיף 6.2 להסדר הקובע כי מרבית הדירות בפרויקט נמסרו כדין, סעיף זה מתייחס רק לתשלומים עבור הרישום (אותם שילם המשיב) ולא לתשלומי מקטע שלישי מכוח סעיף 4.1 שאינו חל על פרויקט באר שבע. מן האמור עולה, כי המשיב עמד בתשלומים המוטלים עליו, ואין נפקות לשאלה אם קיבל החזקה בדירה כדין או לא. בכל מקרה, המשיב קיבל החזקה כדין בדירה, שהיתה מוכנה לאכלוס עוד ביום 10.7.07 ומכתב על כך נשלח למשיב עוד ביום 2.7.07. המשיב קיבל הדירה ביום 5.8.07 בהליך פורמלי, קיבל אישור אכלוס וביצע פרוטוקול מסירת דירה.

דיון

4.         בקשת הכונס מיום 14.9.09 (בקשה 20) לביטול הסכם הרכישה, התבססה על סעיף 7.3 להסדר. סעיף זה מאפשר לכונס לחזור לרוכשים למיצוי זכויותיו על-פי דין בנסיבות המפורטות בו, אשר עיקרן ברכישה בנסיבות לא כשרות. כשרות העסקה נדונה והוכרעה בהחלטה מיום 30.8.10, והיא בבחינת מעשה בית דין. ככל שטענות הכונס בדבר אי תשלום לחשבון הלווי ותפיסת חזקה שלא כדין מכוונות לאי כשרות העסקה, הרי שאין לשוב ולדון בהן, שכן, כבר נקבע כי נסיבות המקרה שלפנינו אינן עולות כדי מרמה או אי כשרות. טענות הכונס למיצוי זכויותיו כדין בהתאם לסעיף 7.3 נדונו והוכרעו במסגרת בקשה 20. נקבע כי הכונס אינו זכאי לביטול חוזה הרכישה והוטלה סנקציה על המשיב לשאת בתוספת תשלום. בכך מושתק הכונס מלטעון, שוב, למיצוי זכויותיו כדין מכוח סעיף 7.3, ובכלל זה הטענה כי ההסדר אינו חל על המשיב.

בקשה זו עניינה במילוי חובות המשיב לתשלום תמורת הדירה ולא בכשרות העסקה, ובמישור זה אין ההחלטה מיום 30.8.10 יוצרת מעשה בית דין.

אף אם אניח כי המשיב תפס חזקה בדירה שלא כדין, הכונס לא הצביע על מקור השולל מן המשיב להצטרף להסדר, למעט סעיף 7.3 אשר החיוב על-פיו כבר נדון. בעוד הוראות אחרות בהסדר מבחינות בין מי שתפס חזקה כדין בדירה למי שלא עשה כן (כדוגמת סעיף 4.1), אין הבחנה כאמור בהוראות הנוגעות לפרויקט באר שבע וההסדר בעניין זה אינו מסייג תחולתו למי שתפס חזקה בדירה שלא כדין. לכך יש להוסיף, כי המשיב שילם את התשלום שחל על רוכשי הדירות בפרויקט בהתאם להוראת סעיף 6.2 להסדר. בגביית תשלום זה, הסכימו בעלי התפקידים לצירוף המשיב להסדר, שכן, תשלום זה לא חל עליו על-פי דין. מחד, לא ניתן לגבות תשלום בהתאם להסדר, ומאידך לטעון כי המשיב אינו זכאי להצטרף אליו ומחויב, בנוסף, לתשלומים בהתאם להוראות הדין.

אם כן, השאלה היא האם המשיב חייב בתוספת תשלום בגין אי הפקדת כספים לחשבון הליווי, בהתאם להוראות ההסדר (שכן, על-פי דין הוא מחויב לתשלום חוזר של מלוא הסכום).

אין חולק כי סעיף 4.1 להסדר הקובע הוראות בדבר תשלום 30% מסכום מקטע שלישי למי שתפס חזקה בדירה שלא כדין, חל כלשונו על פרויקט פתח תקווה ופרויקט מחסיה ואינו חל על פרויקט באר שבע. אין גם חולק שאין הוראה המטילה חיוב על מי שתפס חזקה שלא כדין בפרויקט באר שבע. המקור היחיד המאפשר להקיש מהסדרים בפרויקטים אחרים לפרויקט באר שבע הוא סעיף 6.1 להסדר הקובע כי:

"באשר לפרויקט רמות ב' בבאר שבע... ככל שיתברר כי קיים בפרויקט מלאי לא מכור ו/או ככל שיתברר שיש לבטל הסכמי רכישה עקב מעשי מרמה ו/או מעשים לא כשרים אחרים, אזי יפעלו הצדדים להגעה להסדר באשר לפרויקט זה על פי העקרונות העומדים בבסיס הסכם זה".

בהחלטה מיום 30.8.10 נקבע כי סעיף זה אינו חל בענייננו, שכן, אין מדובר במעשי מרמה או מעשים לא כשרים. מבחינה זו נראה שמתקיים השתק פלוגתא ואין מקום לטעון עתה כי סעיף זה חל מטעם אחר, והוא כי יש לראות בגדר "מלאי לא מכור" גם דירות שנתפסו שלא כדין. בכל מקרה, אף אם הייתי בוחן הטענה לגופה לא היה מקום לקבלה. טענת המנהל המיוחד כי בעת כריתת ההסדר לא עמדה בפני הצדדים סיטואציה של דירות שנתפסו שלא כדין סותרת את לשון סעיף 6.2 להסדר הקובעת כי מרבית הדירות בפרויקט נמסרו כדין. מרבית ולא כולן. הטענה כי רק בדיעבד הסתבר שישנן דירות שנתפסו שלא כדין, אינה מתיישבת עם לשון ההסדר. בכל מקרה, הפירוש לפיו הביטוי "מלאי לא מכור" כולל גם דירות שנתפסו שלא כדין אינו תואם את הפירוש המילולי לביטוי זה, ואינו עומד בקנה אחד עם הוראות ההסדר בקשר לפרויקטים אחרים, בהן נערכה הבחנה ברורה בין דירות שנמסרו כדין לדירות שלא נמסרו כדין (ר' למשל סעיף 4.1). משלא מצאו הצדדים להסדר לערוך הבחנה זו לגבי פרויקט באר שבע, וכנראה לא בכדי, שכן, מרבית הדירות נמסרו כדין (לשון סעיף 6.2 להסדר), אין לעשותה בדיעבד. הטענה כי בכך זוכה המשיב ליחס לא שוויוני אינה יכולה להיטען ביחס לרוכשי דירות בפרויקטים אחרים, אלא ביחס לרוכשי דירות בפרויקט באר שבע וכזאת לא נטען.

אין זאת, כי אם ההסדר ככתבו וכלשונו קובע לגבי פרויקט באר שבע כי בשל מצב הפרויקט והיות ומרבית הדירות בו נמסרו כדין (מרבית, ולא כולן), רוכשי הדירות יידרשו להוסיף רק 1% ממחיר הדירה בעבור הרישום ולא נדרש מהם להוסיף תשלום בגין כספי מקטע שלישי. אין בהוראות ההסדר הנוגעות לפרויקט הבחנה בין מי שתפס חזקה בדירה כדין לבין מי שתפס חזקה שלא כדין, הגם שהמסקנה המתבקשת מלשון סעיף 6.2 הינה כי היתה לפחות השערה כי קיימים רוכשים כאלה. אכן, נסיבות תפיסת החזקה על-ידי המשיב הינן מעורפלות. מחד, בוצע הליך מסירה פורמלי (נספחים 7-9 לתגובת המשיב) אולם, מאידך לא ניתן לומר כי מי שקיבל חזקה בדירה בנסיבות בהן עובדת קריסת חפציבה היתה ידועה וביום בו הוגשה בקשה להקפאת החברה, לא עצם את עיניו באשר לנסיבות המסירה. למרות האמור, לא מצאתי מקור לחיוב המשיב ב"קנס" אותו מבקש הכונס להטיל עליו. במישור הכספי - ההסדר מקנה פטור מתוספת תשלום בגין מקטע שלישי לרוכשי פרויקט באר שבע. הפטור לא מבחין בין מי שתפס חזקה בדירה כדין למי שתפס חזקה שלא כדין, הגם שהיתה לפחות השערה שלא כל הדיירים תפסו חזקה בדירה כדין. סעיף 7.3 המאפשר לכונס למצות זכויותיו כדין אינו יכול להוות מקור לחיוב במסגרת זו, שכן, חיוב המשיב בהתאם לסעיף זה כבר נדון ובכל מקרה נקבע, בין השאר על רקע טיעון הכונס לתפיסת חזקה שלא כדין, כי לא מתקיימות החלופות של מרמה או אי כשרות שבסעיף 7.3.

לאור האמור, המשיב זכאי להצטרף להסדר ויחולו עליו הוראות סעיף 6.2, ואין לחייבו בתשלום נוסף על תשלומי מקטע שלישי, כפי שנהג הכונס כלפי שאר רוכשי הדירות בפרויקט. בכך מושווה המשיב לשאר רוכשי הדירות בפרויקט, ולא לרוכשים מפרויקטים אחרים, לגביהם נקבעו הוראות אחרות בהסדר (כמו למשל הבחנה בין מי שתפס חזקה כדין בדירה ומי שלא עשה כן).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ