החלטה בתיק פר"ק 1455-12-12

1.         לפניי בקשה שהגיש עו"ד פיני יניב, כונס הנכסים בפרויקט מחסיה ב' בבית שמש, בה הוא מבקש להורות על סילוק ידה של חברת מילק אנד האני בע"מ (להלן - החברה) מהחניה שמספרה 147 המצויה בחניון התת קרקעי של הפרויקט, והשבתה כשהיא פנויה מכל אדם או חפץ.

2.         החברה היא בעלת זכויות במספר שטחים מסחריים בפרויקט, שאותם היא משכירה. אחד מהשטחים שבבעלותה של החברה מושכר על ידה לחנות סופרמרקט, והחניה שבמחלוקת נמצאת בשטח המשמש את חנות הסופרמרקט, כביכול לשם פריקה וטעינה של סחורה.

במסגרת פעילותו לכינוס הנכסים בפרויקט, ערך הכונס הליך שיוך והתאמה בין החניות והמחסנים הנמצאים בפרויקט לבין בעלי הזכויות בפרויקט. עם סיומו של הליך זה, קיים הכונס הליכי התמחרות ביחס למלאי המחסנים והחניות שנותרו פנויים (כלומר לא שויכו לאחד מבעלי הזכויות הקיימים). במסגרת הליך השיוך, לא הוצמדה חניה 147 ליחידות השייכות לחברה (או לאחד מהדיירים האחרים). לפיכך, היא הועמדה למכירה במסגרת הליכי המכירה של החניות והמחסנים שנותרו פנויים לאחר הליך השיוך, וביום 4.7.12 היא נמכרה למר יחיאל פרידמן (הסכם המכירה צורף כנספח 1 לבקשה).

השטח שבו נמצאת החניה נמצא כאמור בשימוש של חנות הסופרמרקט, וזו נמצאת בבעלות החברה. הכונס מבקש אפוא מהחברה לסלק את ידה מהחניה, ולהעבירה למר פרידמן, בעליה. החברה לעומת זאת מתנגדת לבקשה, וטוענת כי שטח הפריקה והטעינה של חנות הסופרמרקט, הכולל בתוכו את שטח החניה, נמצא בבעלותה, כך שהכונס מלכתחילה לא היה מוסמך למכור אותו לגורם אחר.

3.         בבקשתו מפרט הכונס את השתלשלות העניינים של הליך השיוך והליכי ההתמחרות, ככל שהם נוגעים לחניה 147 ולחברה:

במסגרת הליכי השיוך, שלח הכונס ביום 7.7.10 מכתב לחברה (נספח 3 לבקשה) בו ציין את מספרי החניות והמחסנים שיוצמדו ליחידות הפרויקט שבבעלותה, כאשר חניה 147 לא אוזכרה בפירוט זה. באותו יום פרסם הכונס הודעה, לה צורפה טבלה המפרטת את שיוך המחסנים והחניות (שגם בה לא צוינה חניה 147 כשייכת לחברה), וזאת בלוחות המודעות של הפרויקט ובאתר האינטרנט של הכונס הרשמי. על אף פרסומים אלו, לא התקבלו אצל הכונס פניות או השגות בעניין חניה זו. לעומת זאת, התקבל אצל הכונס ביום 11.7.10 מכתב מבא כוח החברה, בו ביקש להצמיד ליחידות החברה חניות אחרות (מס' 146-140, נספח 5 לבקשה). ביום 15.7.10 הגיש הכונס לבית המשפט בקשה בנוגע לשיוך החניות והמחסנים (שכללה מספר שינויים לעומת טבלת השיוך שפורסמה בהודעה הקודמת), אך אלו לא נגעו לחניה 147, שלא הוזכרה בבקשה זו (נספח 7 לבקשה). בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 20.7.10, שלח הכונס מכתב לכל אחד מהדיירים בפרויקט הזכאים להצמדת מחסן או חניה, לו צורפה הבקשה וטבלת השיוך (נספחים 8 ו-9 לבקשה). גם בטבלה זו לא הופיעה חניה 147 כחניה המוצמדת לחברה, אך למרות זאת לא התקבלו אצל הכונס השגות מטעמה. ביום 3.1.11 ניתן צו פורמאלי על ידי בית המשפט בו אושרה בקשת הכונס בדבר אופן שיוך וחלוקת זכויות הדיירים ביחס למחסנים ולחניות, בהתאם לטבלת השיוך, שבה הופיעה (ככל הנראה לראשונה), חניה מס' 147 כמלאי המיועד למכירה. בצו זה נקבע כי: " כל רוכשי הדירות בפרויקט ו/או מי מטעמם יהיו מושתקים ומנועים מלהעלות טענה כלשהי ביחס לטבלת המחסנים והחניות."

ביום 20.11.11 הוגשה לבית המשפט בקשה מטעם הכונס לאשר את מכירת מלאי המחסנים והחניות שלא הוצמדו לבעלי הזכויות בפרויקט, ובכללם גם חניה 147 (נספח 11 לבקשה). ביום 21.11.11 הורה בית המשפט לפרסם את הבקשה ולהעמיד למכירה את מלאי המחסנים והחניות לבעלי זכויות בפרויקט שיהיו מעוניינים בכך, בדרך של התמחרות חד פעמית (נספח 12 לבקשה). הכונס פרסם הליך התמחרות זה באופן פומבי, וצירף לו את הטבלה בו הופיע מלאי המחסנים והחניות, ובכללו גם חניה 147 - כחנייה המוצעת למכירה. בעקבות פרסום זה התקבלו אצל הכונס מספר הצעות בנוגע לחניה זו, ובסיומה של ההתמחרות היא נמכרה למר פרידמן, שהציע עבורה את המחיר הגבוה ביותר. ביום 2.7.12 הגיש הכונס לבית המשפט בקשה לאישור התקשרותו בחוזי המכר למכירת המחסנים והחניות, לה צורפו כל ההסכמים (שטרם נחתמו), ובכלל זאת ההסכם למכירת חניה 147 למר פרידמן (נספח 13 לבקשה). ביום 4.7.12 אישר בית המשפט את ההתקשרות בחוזי המכר (נספח 14 לבקשה). בהמשך לכך חתם הכונס על חוזי המכר ובכללם גם על ההסכם עם מר פרידמן, בתמורה לסכום של 30,000 ש"ח כולל מע"מ.

ביום 7.8.12 התקבל אצל הכונס מכתב מבא כוח החברה, בה נטען כי היא בעלת הזכויות בשטחים המסחריים בבניין 32, ואלו כוללים אזור המוגדר כשטח "פריקה וטעינה" הכולל בתוכו גם את חניה 147 (נספח 2). ביום 3.9.12 שלח בא כוח הכונס מכתב לחברה ובו דחה את טענותיה והביע את תמיהתו מפנייתה המאוחרת באשר לזכויות בחניה 147 (נספח 15 לבקשה).

4.         המבקש טוען כי מההשתלשלות העובדתית המפורטת לעיל עולה כי הוא נקט במרב המאמצים בכדי ליידע את כלל הרוכשים בפרויקט בדבר הגשת בקשת השיוך וזכותם להגיב לה. בבקשות אלו לא הופיעה חניה 147 כשייכת לחברה, ובצו הפורמאלי שאישר את בקשת השיוך היא אף הופיעה כמלאי למכירה. הכונס פרסם בפומבי את דבר מכירת מלאי המחסנים והחניות הלא משויכים, שגם בו הופיעה חניה 147 כמלאי למכירה. על אף האמור, רק ביום 7.8.12, זמן רב לאחר סיום הליכי השיוך והליכי מכירת המלאי הנותר, התקבל מכתב מהחברה בו היא טוענת כי היא בעלת הזכויות בחניה 147 (נספח 2 לבקשה). מכירת חניה 147 אושרה זה מכבר על ידי בית המשפט ואין מקום לערער עליה, במיוחד מאחר שהיא נעשתה במסגרת של הליך כינוס נכסים, ועל כן עקרון הסופיות מונע את ביטולה.

בנוסף לכך דוחה הכונס את טענת החברה לפיה היא בעלת הזכויות בשטח הפריקה והטעינה הכולל את החניה. הסכם המכר שנחתם בין חברת חפציבה לבין החברה (נספח 17 לבקשה) מתייחס לממכר הכולל חנות בשטח מתוחם ומוגדר, שאליו מוצמדים מחסנים המסומנים בתשריט, וכן 23 חניות. מכאן, שהשטח המסומן בתשריט כשטחי "פריקה וטעינה" (שלטענת החברה כולל בתוכו את חניה 147), ממילא לא נמכר לחברה. התשריט שאליו מפנה החברה בהקשר זה הינו תשריט סכמתי וכללי שנעשה בטרם התכנון המפורט ובטרם התקבל היתר בנייה. בסעיפים 2 ו-3 להסכם המכר הצהירה החברה כי ידוע לה שטרם הוצא היתר בנייה וטרם הושלם התכנון המפורט של הפרויקט, וכי ייתכנו בו שינויים מסוימים. יתרה מכך, מתשריט נוסף ומפורט יותר שצורף להסכם המכר (בין חפציבה לחברה) עולה כי רחבת הפריקה אינה נמצאת במקום הנטען על ידי החברה, אלא במקום אחר בחניון (נספח 19 לבקשה). יש לציין, כי מסיור שערכו נציגי הכונס במקום, עולה כי החברה או השוכר מטעמה עושים בשטחי הפריקה והטעינה שימוש קבוע שלא כדין למטרות אחסנה (ולא לצרכי פריקה וטעינה).

5.         החברה מבקשת לדחות את הבקשה ולהורות כי חניה 147 הינה חלק משטח הפריקה והטעינה הצמוד למרכז המסחרי שבבעלותה. לטענתה, הכונס לא היה רשאי למכור שטח זה, ועל כן יש להורות על ביטולה של המכירה. לחילופין מבקשת החברה לבטל את המכירה ולהעניק לה הזדמנות שווה לרכוש את החניה, באותם תנאים שניתנו למר פרידמן.

החברה טוענת כי שטח החניה הנדונה סומן בתשריט אשר צורף להסכם המכירה בינה לבין חברת חפציבה (נספח 1 לתגובה), וזאת כחלק משטח הפריקה והטעינה שנועד לשמש את המרכז המסחרי. מעולם לא נחתם תשריט חניות נוסף ומסודר בינה לבין חברת חפציבה (או מי מטעמה). בעת עריכת הליכי השיוך, החברה לא ידעה כי חניה 147 מסומנת בשטח הפריקה והטעינה, אולם משנודע לה על כך היא שלחה באופן מיידי מכתב לכונס, בו ביקשה להצמיד את השטח המסחרי המסומן כחניה 147 לחנות שבבעלותה, או להחשיבו כחלק משטח הפריקה והטעינה. מכתב זה נשלח ביום 1.6.11 (נספח 8 לתגובה), כלומר למעלה משנה לפני שנחתם ההסכם בין הכונס לבין מר פרידמן. על אף זאת, הכונס לא פנה לחברה בנוגע לעניין זה עד לחודש אוגוסט 2012, שאז נודע לה לראשונה, ממר פרידמן, כי הוא רכש כביכול את החניה מהכונס.

הכונס אינו יכול למכור שטח שאינו שייך לו. גם אם מר פרידמן הינו תם לב, הרי שעל פי הוראות חוק המקרקעין, מאחר שהעסקה טרם נרשמה והחברה היא בעלת הזכויות בחניה, הרי שזכויותיה קודמות לאלו שנרכשו על ידי מר פרידמן. הכונס נהג בחוסר תום לב כאשר התעלם ממכתב החברה, ולא הצמיד את החניה למרכז המסחרי או שייך אותה לחלק הפריקה והטעינה. הכונס גם לא יידע את החברה על כך שהוא אינו מקבל את טענותיה, ולא עדכן אותה כי הוא מציע את החניה למכירה. שטח החניה מצוי בלב לבו של שטח הפריקה והטעינה של המרכז המסחרי, שאליו מגיעים כלי רכב מסחריים רבים העסוקים בפריקה ובטעינה של טובין עבור חנות הסופרמרקט המצויה במקום. שימוש בחניה 147 לצרכי חניה פרטית עלול למנוע מהחברה ומהשוכר המחזיק בחנות הסופרמרקט מלהשתמש בו שימוש סביר הנדרש לצרכי המרכז המסחרי, והוא עלול גם לגרום נזק לכלי הרחב שיחנה במקום.

6.         מר פרידמן מצטרף לטענות הכונס, ומוסיף כי יש לדחות את התגובה על הסף בהיעדר תצהיר. לטענתו, שטח החנייה מעולם לא נמכר לחברה, וסימונו כשטח פריקה וטעינה נעשה בתשריט ראשוני, כאשר לאחר עדכון תכניות הבנייה שונה השטח לשטח חניה, כאשר החברה עצמה חתומה על התשריט המתוקן. בנוסף לכך, גם אם החברה היתה רוכשת את שטח החנייה, הרי שבהינתן צו המכר פקעו בו זכויותיה.

7.         לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים המצורפים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

ראשית יש לדחות את טענת החברה כי היא בעלת הזכויות בחניה 147 וכי הכונס מכר שטח זה למרות שאינו שלו. מעיון בהסכם המכירה בין החברה לבין חפציבה (נספח 17 לבקשה), עולה כי שטח פריקה וטעינה (שבו לטענת החברה נמצאת חניה 147) כלל לא מוזכר בהסכם, ועל כן אין בסיס לטענתה של החברה לפיה שטח זה נמכר לחברה. בסעיף ההגדרות של ההסכם נקבע כי החנות הנמכרת " נמצאת/תמצא בקומת המסחר של הבית, אליה יוצמדו מחסנים מסומנים בתשריט המצ"ב בצבע כחול וכן 23 חניות ." (ההדגשה במקור). אין למעשה מחלוקת כי שטח הפריקה והטעינה אינו מוזכר בסעיף זה, אשר מגדיר את מהות הממכר, ו-23 החניות שמוזכרות בו הינן חניות אחרות שאינן כוללות את חניה 147 ואינן נוגעות לענייננו. לטענת החברה, המקור לזכויותיה בשטח הפריקה והטעינה נמצא בתשריט שצורף להסכם (נספח 1 לתגובה), בו סומן בצהוב שטח פריקה וטעינה, אולם אין כל ראיה לכך ששטח זה הינו חלק מהממכר שנמכר לחברה במסגרת ההסכם, שכן הוראות ההסכם (ולא התשריט), הן הקובעות והן שמגדירות את הממכר. יצוין, כי הכונס העלה טענות הוספות בנוגע לראשוניותו של תשריט זה והיותו בלתי מחייב, אולם לנוכח מסקנתי אין צורך לדון בהן. על כל פנים, ברי כי בהתאם להסכם המכר עם חפציבה אין לחברה זכויות בעלות בחניה 147, ועל כן יש לדחות את טענתה לפיה הכונס מכר למר פרידמן שטח השייך לה אשר לא היה בבעלותו.

8.         בנסיבות העניין ולאור העובדה שהצו הפורמאלי שעיגן את הליכי השיוך נחתם על ידי בית המשפט לפני למעלה משנתיים, והסכם המכר בעניין החניה עם מר פרידמן (שפעל בתום לב) נחתם לפני כשנה, ולנוכח חשיבותם של עקרונות הוודאות המשפטית והסופיות, אין מקום להורות על ביטול המכירה (מה גם שסעד זה לא התבקש כמובן במסגרת הבקשה שלפניי, אלא להיפך מכך).

לאור האמור על המשיבה, חברת מילק אנד האני בע"מ, לסלק ידה מחניה 147 בפרויקט לא יאוחר מיום 31.8.2013.

אין צו להוצאות.