החלטה בתיק פר"ק 1226-01

זוהי בקשתו של כונס הנכסים לנכסי מקרקעין, שבבעלות חברת בינוי והשקעות ש.ט.א.י בע"מ, שהינה בהליכי פירוק, להורות לעיריית אשדוד להנפיק עבור הנכסים אישור עירייה, לצורך השלמת הליך המכר של הנכסים. זאת על רקע סירובה לעשות כן בשל חוב ארנונה נטען.

הסכסוך בין הצדדים נסוב אודות שתי חנויות הרשומות על שם החברה חדלת הפרעון, כאשר הליכי הכינוס לטובת בנק לאומי, שהינו נושה מובטח במשכנתא, החלו בדצמבר 2001. אלא מאי? ביום 29.12.2003 ניתן צו מניעה האוסר על מימוש הנכס עד להכרעה אחרת, וזאת נוכח סכסוך שהתגלע בין המבקש למר מאיר שרגא ואשר חלקו הועבר לערכאות חיצוניות.

הצו בוטל רק שנים לאחר מכן, ביום 15.05.2009. זאת, כאשר באותה החלטה נקבע, בין היתר, שמצב הנכסים אינו שפיר, כי לא נעשה בהם שימוש המשפר את מצבו של מי מהצדדים וכי הם יעד לפלישות ולירידת ערך.

ביום 16.07.11 ניתנה החלטה נוספת בבקשה הדומה לבקשה דנן, בה ניתנה שהות לכונס הנכסים ולעיריית אשדוד להגיע בינהם להסכמה אודות תשלומי הארנונה, כאשר נקבע כי ככלל תשלומי הארנונה ממועד מסירת החזקה בנכס לכונס הנכסים, הינם בגדר הוצאות פירוק, אולם הללו ישולמו רק עבור התקופות בהם הנכס היה תקין וראוי לשימוש.

טענת כונס הנכסים

היות וצו המניעה בוטל רק ביום 10.05.09 , הרי שרק ממועד זה קמה זיקה בין כונס הנכסים לנכס, ומכאן שאף חובתו לשלם ארנונה בגין הנכס מתגבשת אך ורק ממועד זה. לפיכך, בכפוף לתשלום הארנונה ממועד זה מבקש כונס הנכסים להורות לעירייה להנפיק אישור זכויות על הנכס. בתגובה מאוחרת יותר, הוסיף כונס הנכסים כי בנייתו של הנכס לא הושלמה וכן אין הוא מחובר למים וחשמל, ולפיכך אינו ראוי למגורים עד היום. לתגובה זו צירף כונס הנכסין דו"חות שמאי משנת 2002 ומשנת 2009 התומכים בטענתו.

תגובת העירייה

צו המניעה עליו מתבסס כונס הנכסים ניתן כנגד מימוש הנכס בלבד, אולם צו המניעה לא מנע מכונס הנכסים להפיק הנאה מן הנכס בדרך אחרת. לפיכך אף לא הוכח כי הנכס יצא מחזקתו של כונס הנכסים. בעניין זה מדגישה העירייה כי אף לגישתו של כונס הנכסים  הנכס יצא מחזקתו רק עם צו המניעה וכי ברי שהיה בחזקתו קודם לכן, שכן ברשותו חו"ד שמאי משנת 2002. לפיכך אין חולק כי על הכונס לשלם בוודאות לעירייה ארנונה עבור התקופה שמיום מינוי ועד ליום מתו צו המניעה.

כן טוענת העירייה אין להתייחס לטענתו השניה של כונס הנכסים בדבר מצבם של הנכסים, היות והטענה מועלית לאחר שכבר הוגשה בקשתו הראשונה, ומכל מקום לא  הוכח שמצבו של הנכס אכן אינו מאפשר את איכלוסו.

עמדת כנ"ר

כנ"ר מקבל את עמדת כונס הנכסים כי עד ליום מתן ההחלטה בדבר הסרת צו המניעה ופינוי הפולש לא היתה לכונס הנכסים חזקה בנכס, ולפיכך אין לחייבו בתשלום ארנונה עד תקופה זו. עם זאת סובר כנ"ר כי יש לחייב את כונס הנכסים בתשלום ארנונה בתקופה שלפני מתן צו המניעה בדצמבר  2003 , שכן עולה כי הנכס היה בחזקת כונס הנכסים לפחות משנת 2002,  אז ערך כונס הנכסים שומה על הנכס וברי כי הנכס היה בחזקתו באותה העת.

לאחר שעיינתי בעמדות הצדדים, ולאחר שנערך דיון בו חידדו הצדדים את טיעוניהם בעל-פה, ניתנת החלטתי זו.

1.                  עניין לנו במחלוקת בין כונס נכסים לבין עירייה אודות חיובי ארנונה החלים על נכס משועבד, וזאת כאשר בפועל עסקינן ב"משולש יחסים", הדומה במידה רבה לזה שנידון על-ידי בפירוט בפש"ר 2129/03 ינקוביץ' נ' עריית גבעת שמואל. הצדדים למשולש יחסים זה הינם:

א.         כונס הנכסים הפועל למען הנושה המובטח, ובפועל מקבל לחזקתו את הנכס במסגרת הליך כינוס, בכדי למכרו למרבה במחיר;

ב.         העיריה, הזכאית לגבות ארנונה על נכסים שבתחום שיפוטה;

ג.          רוכש, המבקש להסתמך על החלטת בית משפט המעבירה אליו את הנכס, וזאת לכאורה לפי סעיף 34א לחוק המכר, כשהוא נקי מחיובים וזכויות צד ג'.

אלא מאי? נוכח סכסוך בין העיריה לבין הכונס, מסרבת העיריה להנפיק אישורים הדרושים לרוכש; וכך לכאורה יוצא כי הוא עלול ליפול בין הכסאות, וזאת באשר הסכסוך בין העיריה לבין הכונס עשוי להתברר במשך זמן רב.

2.                  מצב זה, והעוול הקשה לכאורה שהוא גורם לרוכש, בולט במיוחד כאשר המחלוקת בעניין חוב הארנונה הינה בגין התקופה שקדמה לכניסת הרוכש לתמונה ולרכישת הנכס, כך שבעבור תקופה זו, למצער, אך ברור הוא כי לא הרוכש הוא שחב בארנונה- אותה ארנונה שבגין אי-תשלומה מסרבת העירייה לנפק אישור העברת זכויות.