1. בתובענה שהגישה, מבקשת המבקשת כי יינתן פסק דין הצהרתי לפיו היא "הבעלים היחיד והבלעדי של דירת המגורים ברחוב הציפורן 2/2 בישוב אדם ... וכי כל עיקול אשר נרשם על זכויות המשיב 2 בלשכת ההוצאה לפועל לטובת המשיבה 1, בטלים ומבוטלים".
2. במהלך העיון בבקשת הכונס הרשמי לעכב את הדיון בתובענה מכיוון שכנגד המשיב 2 ניתן צו כינוס נכסים, הפניתי את תשומת לב בעלי הדין לספק בדבר סמכותו העניינית של בית משפט זה לדון בתובענה. הספק עלה מכיוון שמדובר בבקשה להצהיר על זכויות המבקשת בדירה, כאשר זכויות אלה אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, ולכאורה מדובר בזכויות חוזיות ששוויין נופל מתקרת הסמכות של בית משפט השלום.
לפיכך התבקשה תגובת באי כוח הצדדים לסוגיה האמורה.
3. המבקשת טענה, כי הסמכות העניינית מסורה לבית המשפט המחוזי מאחר והיא "אינה עותרת לפסק דין הצהרתי בדבר זכויותיה החוזיות כי אם לזכותה הקניינית/מעין קניינית הפועלת כלפי כולי עלמא" (סעיף 6 להודעת המבקשת). טענתה זו של המבקשת מתבססת, בין היתר, על פסקי הדין בע"א 189/95
בנק אוצר החייל נ'
אהרונוב, פ"ד נ(4) 199 ובע"א 2643/97
גנז נ'
בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385. נטען, כי בפסקי הדין האמורים נקבע כי מי שהתקשר בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין, אף אם העסקה טרם הסתיימה ברישום, מחזיק בידו זכויות מעין קנייניות במקרקעין.
4. יתר בעלי הדין לא התייחסו כלל לסוגיית הסמכות העניינית, והמועד לקבלת התייחסויותיהם חלף זה מכבר.
5. כפי שעולה מהבקשה ונספחיה, כמו גם מההודעה שהוגשה על-ידי המבקשת, אין ספק כי הזכויות בדירה אינן רשומות במרשם המקרקעין. במבוא להסכם למכירת הדירה, שנכרת בין המבקשת והמשיב מס' 2 לבין המשיבה הפורמלית מס' 2, נאמר כי המוכר מעוניין לתת לקונים "זכות להירשם כחוכר לדורות בדירה". כלומר, הזכויות שבידי המבקשת הן לכל היותר זכות להירשם כחוכרת לדורות, במובחן מזכות החכירה לדורות עצמה. זאת ועוד, בסעיף 4 להודעת המבקשת נאמר, כי רישום הזכויות טרם הוסדר "והדירה רשומה אצל הממונה על הרכוש הנטוש הממשלתי באיו"ש וכן אצל החברה המשכנת (המשיבה הפורמלית 2)". גם אין ספק ששווי הזכויות נופל מתקרת הסמכות של בית משפט השלום (בנספח ו1 לתובענה, מכתבו של בא כוח המבקשת לבא כוח המשיבה 1 נטען, כי שווי הזכויות בדירה עמד על סך 160,000 דולר בשנת 2000 ובמועד משלוח המכתב, 28.6.06, הנכס מוערך בסכום של 135,000 דולר).
6. הזכויות שבידי המבקשת אינן יכולות להיחשב כזכויות במקרקעין, אף אם הן קשורות למקרקעין, בוודאי לא לענין פרשנותו הנכונה של המונח "תביעות הנוגעות למקרקעין" המצוי בסעיף 51(א)(2) ובסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד- 1984 (להלן - "
החוק"). העובדה כי בפסקי הדין אליהם הפנתה המבקשת "הועלתה" הזכות שאינה רשומה למדרגת זכות מעין קניינית, אינה אמורה לשנות את פירושו הנכון של הסעיף הנ"ל לחוק, פירוש המעוגן בפסיקת בתי המשפט, ועניינו חלוקת הסמכויות בין בתי המשפט ולא קביעת טיב הזכויות לגופן. על פי הפירוש האמור, כאשר מדובר בזכויות שאינן רשומות בספרי המקרקעין, כי אז תביעה בגינן לא תיחשב לתביעה הנוגעת למקרקעין.
לענין זה יש להפנות בראש ובראשונה לפסק דינו של כב' השופט ת' אור ברע"א 7868/95
יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ'
עזבון המנוח משה קובלר ז"ל ואח', פורסם ב"
נבו". בפרשה הנ"ל התבקש בית המשפט להצהיר כי התובעים הם בעלי הזכויות במגרשים מסוימים שנרכשו מהמבקשת בשטחי יהודה ושומרון (גם הדירה בענייננו מצויה בשטחים אלה). בית המשפט העליון קיבל את בקשת רשות הערעור וקבע כי בית המשפט המחוזי היה אמור להעביר את הדיון בתובענה לבית משפט השלום בפסקו כדלהלן:
"המגרשים שבמחלוקת מצויים בתחומי יהודה ושומרון ... מסיבה זו או אחרת, טרם נרשמו זכויות החברה בספרי המקרקעין ... במצב הדברים הנוכחי, הדיון בסעד ההצהרתי המבוקש אין פירושו הכרעה בזכויות קנייניות. כל עוד לא חולק שטח המריבה למגרשים בספרי רשם המקרקעין, אין התובעים יכולים להיחשב כבעלים של מגרשים מסוימים באותו שטח. ממילא, בשלב זה, יכול בית המשפט לדון ולהכריע אך ורק בשאלת זכויותיהם החוזיות של התובעים כנגד החברה. כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין התובעים לחברה, ולא למישור 'זכויות במקרקעין' כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של 'תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין' כמובנן בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, ואין מניעה עקרונית כי בית משפט שלום ידון בה".
בת"א (ב"ש) 74/88
דמרי נ'
דניאלוביץ', פ"מ תשמ"ט(ג), 240, בעמ' 244, פסק כב' השופט גרוניס כי: "כאשר מדובר בזכות חוזית בלבד, אפילו יש לה קשר מסוים למקרקעין, אין בכך כדי לשלול את סמכותו של בית משפט השלום", אם מדובר בזכויות ששוויין מצוי בתחום סמכותו של בית משפט זה.
בדומה לכך נפסק בבר"ע (ת"א) 8602/86
לנצוט נ'
לנצוט, פ"מ תשמ"ז(3), 438, כי מי שבידו זכות להירשם כבעל זכות במקרקעין, אך זכותו טרם נרשמה, אינו בעל "זכות במקרקעין" ותביעתו אינה בענין שבמקרקעין. בקשת רשות ערעור שהוגשה על פסק דין זה, שניתן על-ידי כב' השופט ש' אלוני, נדחתה על-ידי כב' הנשיא מ' שמגר בר"ע 52/87
לנצוט נ'
לנצוט, (פורסם ב"
תקדין"). בדומה לכך, ראו החלטתה של כב' השופטת ש' דברת בבש"א (ב"ש) 2311/04
גספן נ'
מ.ש. זגורי חברה לבנין ופיתוח בע"מ (פורסם ב"
תקדין").
כאשר מתבקש סעד של ביטול הסכם מכר מקרקעין, וזכויות הרוכש עדיין לא נרשמו בספרי המקרקעין, הכלל הוא שהסמכות לדון בתובענה זו נקבעת על פי שווי הנושא ומדובר בתובענה אזרחית שאינה נוגעת למקרקעין. כך נפסק, בין היתר, בת"א (י-ם) 4089/02
מליח ואח' נ'
מזרחי (החלטת כב' השופט אוקון מיום 4.2.04):
"וזהו הכלל: תביעה לביטול הסכם להעברת זכויות בעלות כמוה ככל תביעה הנוגעת לזכויות, והסמכות העניינית נקבעת לפי ערך הנכס. על כן, כאשר נחתם הסכם למכר דירה, והמוכר או הקונה מבקשים לבטלו, תקבע הסמכות לפי ערך המקרקעין (...). כיוצא בזה נקבע, כי במקרה המתאים 'תביעה להצהיר על ביטול הסכם היא בסמכותו של בית משפט השלום' (דברי השופט טירקל בת"א (ב"ש) 586/90
סרוסי נ'
אילון).
לעומת זאת, כאשר הועברו הזכויות מיד ליד והעסקה הסתיימה כבר בדרך של רישום, תוכרע שאלת הסמכות בהתאם לדרכי ניסוחו של הסעד. לכאורה, כאשר בית המשפט מתבקש להורות על ביטול רישומו של נכס על שמו של פלוני, מדובר בתביעה אחרת הנוגעת למקרקעין, והסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי. אם בית המשפט מתבקש להורות על ביטול ההסכם, תוכרע שאלת הסמכות על-פי שוויו של הנכס".
ראו עוד: בר"ע (ב"ש) 148/93
אבו נ'
מי ערד בע"מ, פורסם ב"
דינים", מפי כב' הנשיא י' טירקל; המ' (נצ') 1098/98
פלץ נ'
עו"ד נוח רבינוביץ', פורסם ב"
תקדין"; ת"א (י-ם) 6196/04
עמאד מנייר נ'
פארג', פורסם ב"
דינים".
7. המסקנה היא, שכאשר מדובר בתביעות שעניינן זכויות הנוגעות למקרקעין, אך אינן רשומות בספרי המקרקעין, אין מדובר ב"תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" לצורך סעיף 51 לחוק, אלא ב"תביעות אזרחיות" שהסמכות לדון בהן נקבעת על-פי שווי הנושא. כאמור, לפסקי הדין אליהם הפנה בא כוח המבקשת אין השלכה ישירה על המסקנה האמורה. פרשנות סעיף 51 לחוק בדרך האמורה לעיל, כפי שבתי המשפט חזרו עליה פעם אחר פעם, באופן שמשמעות התיבה "תביעה הנוגעת למקרקעין" תוגבל לתביעה שעניינה זכות קניינית הרשומה בספרי המקרקעין, רצויה גם בכדי למנוע ויכוחים והתדיינויות בסוגית הסמכות, כפי שהוסבר בסעיף 10 לפסק דינו של כב' השופט גרוניס בפרשת
דמרי נ'
דניאלוביץ' הנ"ל.
8. התוצאה היא, שהסמכות לדון בתובענה דנן מסורה לבית משפט השלום בירושלים ומכוח הוראת סעיף 79 לחוק, לאחר שמצאתי שבית המשפט המחוזי אינו מוסמך לדון בתובענה, אני מעביר את הדיון לבית משפט השלום בירושלים. מכיוון שהמשיבים לא הביעו דעתם בסוגיה, אין צו להוצאות.
המזכירות
תמציא העתק ההחלטה לב"כ הצדדים
ותעביר את התיק לבית משפט השלום בירושלים.
ניתנה היום, י' בתמוז התשס"ז (26 ביוני 2007), בהעדר הצדדים.