אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> החלטה בתיק בשא 6468/07

החלטה בתיק בשא 6468/07

תאריך פרסום : 06/12/2007 | גרסת הדפסה
בש"א
בית המשפט המחוזי ירושלים
6468-07
15/08/2007
בפני השופט:
משה סובל

- נגד -
התובע:
1. עליאן מחמד עמאר
2. עליאן מחמוד
3. עליאן אחמד

עו"ד יהושע ננר
הנתבע:
ממשלת הרפובליקה הצרפתית - שגרירות צרפת
עו"ד מ. פיליפס קוסקס ואח'
החלטה

המשיבה הנה הבעלים הרשום של מקרקעין מוסדרים מסוג מירי בכפר אבו-גוש, הידועים כחלקה 13 בגוש 29526. ביום 29.6.07 פרסמה המשיבה בעיתון הזמנה להצעת הצעות לרכישת זכויותיה בשלושה נכסים באבו-גוש, בהם חלק מחלקה 13 הנ"ל, בשטח של כ-2,000 מ"ר. המבקשים פנו לבית המשפט ביום 1.8.07 בבקשה לצו מניעה זמני האוסר על המשיבה לבצע כל עסקה בחלקה זו. לטענתם, מוקנית להם זכות קדימה לרכישת זכויותיה של המשיבה בחלקה, וכן הוקנתה להם אופציה לרכישת זכויות אלו.

המבקשים אינם טוענים לזכות קדימה מכוח איזה מסעיפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המקנים זכות כזאת (סעיפים 99-101: זכות קדימה רשומה; זכות קדימה בין יורשים; וזכות קדימה בין בני זוג). טענתם נסמכת על הדין שחל לפני חוק המקרקעין מכוחו של סעיף 41 לחוק הקרקעות העותמני. סעיף זה (שבוטל בסעיף 158(1) לחוק המקרקעין) העניק זכות קדימה (אולוייה) לשותף בקרקע מסוג מירי לרכישת חלקו של השותף האחר. לטענת המבקשים, אביהם המנוח, עמר מוחמד עליאן (להלן - המנוח), הוכר בפסק דין של בית משפט השלום בירושלים מיום 26.10.81 כבעלים משותפים בחלקה 13 יחד עם המשיבה. הכרה זו התבססה על זכויות שביושר שהיו למנוח בחלקה עוד לפני תחילתו של חוק המקרקעין. מכוח זכויות אלה נהנה המנוח מזכות קדימה לפי סעיף 41 לחוק הקרקעות העותמני. זכות זו, שהשתכללה לפני חוק המקרקעין, לא נפגעה כתוצאה ממנו (כאמור בסעיף 166(א) לחוק), ועברה ליורשי המנוח, הם המבקשים. מכוחה של זכות זו אין המשיבה רשאית למכור את זכויותיה בחלקה לצד שלישי אלא לאחר שהעניקה למבקשים הזדמנות לרכוש זכויות אלו במחיר השוק שלהן כפי שייקבע על ידי שמאי מקרקעין. מאחר שהמשיבה מסרבת להעניק למבקשים הזדמנות כזאת, זכאים הם, לטענתם, למנוע בעדה את המכירה.  

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ועיינתי במסמכים אותם הגישו, הגעתי לכלל מסקנה כי אין בידי המבקשים לבסס את זכות הקדימה לה הם טוענים אף לא לכאורה. לפיכך לא מתקיים בבקשתם התנאי הראשון למתן סעד זמני כאמור בתקנה 362(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, והוא שבית המשפט "שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה".  

פסק הדין של בית משפט השלום מיום 26.10.81 נתן תוקף להסכם אליו הגיעו בת.א. 5419/76 המנוח והמשיבה דנן. באותו תיק הגישה המשיבה נגד המנוח תביעת פינוי מחלקה 13, והמנוח הגיש נגד המשיבה תביעה-שכנגד להכרה בזכויותיו בחלקה זו. ההסכם קבע כי החלקה תוסיף להימצא בבעלות המשיבה, והמנוח יסלק את ידו ממנה, פרט לשטח בן דונם אחד, שסומן במפה המצורפת להסכם (ומכונה שם "החלקה המועברת") שימשיך להימצא בחזקת המנוח ולגביו תתקבל התביעה-שכנגד. שטח זה יוחכר למנוח לתקופה של 99 שנה כאשר דמי החכירה שולמו על ידו למשיבה מראש; המנוח יוכל (כאשר הדבר יהיה אפשרי) להעביר את הבעלות בשטח זה על שמו; ובכל מקרה יוכל הוא להעביר על שמו את הבעלות במושע של 11.08% מזכויות הבעלות בחלקה. לגבי זכויות המשיבה ביתרת החלקה נקבע (בסעיף 5 סיפא להסכם) כדלקמן:

"תהיה התובעת זכאית לנהוג בחלקה הנ"ל (למעט שטח החלקה המועברת) כמנהג בעלים ותהיינה לה כל זכויות החזקה, השימוש היחודי, ההנאה, אכילת ומכירת הפירות, עיבוד אדמה, זכויות הניהול הבלעדי, זכויות בניה וכל יתר הזכויות שיש לבעלים על הקרקע".

קביעה דומה מצויה (בסעיף 6(א) להסכם) לגבי זכויותיו של המנוח בחלקה המועברת. כמו כן מסדיר ההסכם (בסעיף 7) את עבירותן של זכויות הצדדים על פיו, כהאי לישנא:

"זכויות התובעת והנתבע בהתאם להסדר זה, יהיו ניתנות להעברה ו/או לירושה לכל אדם או גוף ובלבד שהנעבר יהיה חייב בכל החובות וזכאי לכל הזכויות על-פי הסדר זה כלפי הצד השני".

הוראה אחרונה זו היא השומטת את הבסיס הלכאורי מטענת זכות הקדימה של המבקשים. גם אם תתקבל טענתם לפיה פסק הדין מיום 26.10.81 לא יצר את זכות הבעלות המשותפת של המנוח בחלקה אלא רק הצהיר על קיומה של הזכות שנוצרה מכוח דיני היושר עוד לפני תחילתו (ביום 1.1.70) של חוק המקרקעין, עדיין סעיף 7 להסכם שנעשה פסק דין מהווה ויתור מצד המנוח על זכות הקדימה מכוח סעיף 41 לחוק הקרקעות העותמני, שהרי המשיבה (כמו המנוח) הורשתה שם להעביר את חלקה במקרקעין "לכל אדם או גוף" בלא להיות מחויבת להציע למנוח לרכוש את חלקה במחיר השוק. הסיפא של סעיף 41 מכירה בתוקפו של ויתור מצד השותף על זכות הקדימה שלו, באומרה כי במקרה כזה "אין לו טענה".    

בניסיונם להיחלץ מהקושי שסעיף 7 להסכם מציב בדרכם, טוענים המבקשים כי התייחסותו של הסעיף הנה, כלשונו הוא, אך ל"זכויות התובעת והנתבע בהתאם להסדר זה", אך לא לזכות של המשיבה למכור את המקרקעין, הנובעת מעצם רישומה כבעלת החלקה ולא מהוראות ההסכם. לטענה זו אין אף לא סיכוי לכאורי: סעיף 7 מדבר במפורש על העברתזכויות הצדדים על פיו. מכירה אף היא העברה. אמנם אותה העברה המשוחררת בסעיף 7 מזכות קדימה הנה של "זכויות התובעת והנתבע בהתאם להסדר זה". אולם, ראשית, סעיף 5 סיפא להסכם מונה באופן מפורט שורה של זכויות הכלולות באגד הזכויות אותן בדעת המשיבה למכור לכל המרבה במחיר, ושגם למכירתן מתנגדים המבקשים בשמה של זכות הקדימה: "כל זכויות החזקה, השימוש היחודי, ההנאה, אכילת ומכירת הפירות, עיבוד אדמה, זכויות הניהול הבלעדי, זכויות בניה". כל הזכויות הללו הנן חלק מזכות הבעלות, שפירושה כאמור בסעיף 2 לחוק המקרקעין הנו, בין היתר, "הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר". נמצא כי מכירת זכות הבעלות של המשיבה מהווה גם העברה של אותן זכויות שנמנו במפורש בסעיף 5 סיפא להסכם. ממילא, גם לפי הפרשנות המצמצמת של המבקשים, המגבילה את סעיף 5 סיפא לזכויות שנמנו בו במפורש, אותה העברה כלולה בסעיף 7 להסכם, וככזו הופטרה בהסכמה מזכות קדימה. שנית, פרשנות מצמצמת זו של המבקשים סותרת בעליל את לשונו של סעיף 5 סיפא, המתייחסת לא רק לאותן זכויות פרטניות שנמנו בו אלא גם, באופן כללי, לזכותה של המשיבה "לנהוג בחלקה הנ"ל (למעט שטח החלקה המועברת) כמנהג בעלים" ולהיותה בעלת "כל יתר הזכויות שיש לבעלים על הקרקע". דברים מפורשים אלה מלמדים כי זכויות המשיבה על פי ההסכם, שהעברתן הופטרה בסעיף 7 שלו מזכות קדימה, חופפות לזכויות אשר אותן חפצה המשיבה למכור כעת בשוק החופשי. די בכך כדי להצביע על חוסר הסיכוי של טענת זכות הקדימה.  

מעבר לצורך יצוין כי גם אלמלא סעיף 7 להסכם, לא היה תוקף לזכות הקדימה הנטענת. המבקשים תובעים סעד מכוחה של הזכות כיום, שנים רבות לאחר חקיקת חוק המקרקעין שביטל (בסעיף 158(1)) את חוק הקרקעות העותמני, וקבע (בסעיף 161) כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". הדרך היחידה באמצעותה ניתן להכיר כיום בזכות שמקורה בחוק הקרקעות העותמני הנה סעיף 166(א) לחוק המקרקעין לפיו "זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם". דא עקא שבע"א 342/79 בלסקי נ' אמריקן ישראל הולדינגס בע"מ, פ"ד לה(2) 729, נפסקה הלכה לפיה אין זכות הקדימה לפי סעיף 41 לחוק הקרקעות העותמני נחשבת ל"זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו" של חוק המקרקעין, אלא אם כן השותף העביר את חלקו בקרקע לקונה לפני תחילתו של החוק ביום 1.1.70. כך, משום ש"זכות האולוייה, כפי שנוצרה מכוח הוראותיו של סעיף 41 לחוק הקרקעות העתמאני מתהווה רק מעת העברת הזכות" (שם, בעמ' 737-738).

המבקשים מנסים לאבחן את עובדות המקרה שבפנינו מהלכה זו, בטענה שבע"א 342/79 נדונה תביעה להוצאת הקרקע מהקונה לאחר שהלה כבר רכש אותה משותפו של התובע והזכויות בה הספיקו לעבור אליו. לעומת זאת, במקרה שבפנינו צו המניעה מתבקש לפני מעשה ובמטרה למנוע מהשותף להתקשר עם קונה זולת שותפו-התובע בעסקה המפרה את האיסור המוטל ברישא של סעיף 41 לחוק הקרקעות העותמני על כל אחד מהשותפים "להעביר את חלקו לרשות אחר" אלא בהסכמת שותפו. התשובה לטענה זו מצויה בע"א 25/63 איזנברג נ' איזנברג, פ"ד יז 1289. שם נדונה תביעה של שותף במקרקעין לצו מניעה האוסר על שותפו להעביר את חלקו בקרקע לצד שלישי תוך הפרת זכות הקדימה הנטענת של התובע מכוח סעיף 41 לחוק הקרקעות העותמני. סוגיה זו נדונה בפני הרכב מורחב של חמשה שופטי בית המשפט העליון, שנחלקו בדעותיהם. דעת המיעוט (מפי השופטים זוסמן ולנדוי) הייתה שיש לדחות את התביעה על הסף, משום שהרישא של סעיף 41 אינה עומדת בפני עצמה ואינה מקנה לשותף זכות למנוע מראש את מכירת חלקו של שותפו לאחר, אלא כל כולה של הרישא אינו אלא מתן טעם לזכותו של השותף על פי המשך הסעיף - שהנה הזכות המעשית היחידה העומדת לו - לרכוש בדיעבד את החלק שנמכר לאחר. ממילא, כך לדעת המיעוט, אין הרישא של סעיף 41 מטילה על השותף המוכר חובה להציע את החלק הנמכר לשותפו, ואין עילה למתן צו מניעה שמטרתו כפיית הצעה שכזאת. לפי דעה זאת, פשיטא שאין לטענת זכות הקדימה כל סיכוי במקרה שלפנינו, גם אלמלא היה המנוח מוותר עליה בסעיף 7 להסכם. אולם גם דעת הרוב בע"א 25/63 שוללת את זכות הקדימה בנסיבות דנן. הנשיא אולשן, שניסח את דעת הרוב ואליו הצטרפו השופטים מני וכהן, הבהיר כי הזכות לתבוע צו מניעה התגבשה באותה פרשה משום שכבר נכרת בה הסכם למכירת חלקו במקרקעין של השותף לצד שלישי, ומטרת התביעה הייתה למנוע את העברת הזכויות במשרד ספרי האחוזה על פי ההסכם. לא כן כל עוד לא נכרת הסכם המכר, וממילא טרם התגבשה הזכות על פי הרישא של סעיף 41 לחוק הקרקעות העותמני, שבכל מקרה אינו מטיל על השותף המוכר חובה להציע תחילה את חלקו לשותפו. וכה היו דבריו של הנשיא אולשן (בעמ' 1294-1295):

"נכון הדבר, אין שותף יכול להשיג צו-מניעה נגד שותפו שלא להעביר את החלק הבלתי-מסויים סתם בעלמא. צו-מניעה יינתן רק כשהמבקש מוכיח שאומנם נשקפת לו סכנה של הרכבת שותף חדש על גבו כמו במקרה שקיים כבר חוזה מחייב בין השותף-המוכר לבין אדם זר... הרישה הנ"ל(של סעיף 41 - מ.ס.) אינה מטילה על השותף (שברצונו למכור) את החובה להציע לשותף האחר לקנות את החלק שברצונו למכור. מוטלת עליו רק החובה שלא להעביר בלי הסכמתו את החלק הזה לאדם זר, וצו-המניעה יכול להינתן רק במסגרת הרישה של הסעיף 41".                                           

במקרה שלפנינו, טרם נחתם הסכם למכירת חלקה של המשיבה במקרקעין לאדם זר, וממילא אין המשיבה עומדת לבצע העברה של זכויותיה בקרקע, שרק אותה ניתן, לפי דעת הרוב, למנוע מכוחה של זכות הקדימה לפי סעיף 41. מטרת צו המניעה המתבקש הנה אילוץ המשיבה להציע תחילה את חלקה למבקשים לפני שהיא מנהלת משא-ומתן ומתקשרת בהסכם מכר עם אדם זר. לכך אין המבקשים זכאים אף לא לפי דעת הרוב. ממילא, לא הייתה בנמצא עילה למתן צו המניעה אף אלמלא היה המנוח מוותר על זכות הקדימה בסעיף 7 להסכם משנת 1981.  

טענתם הנוספת של המבקשים לעיגון בקשתם לצו מניעה זמני, הנה שהוקנתה להם לפני שנות דור אופציה מתמדת לרכישת חלקה של המשיבה במקרקעין אותם היא מבקשת כעת למכור. דא עקא, שהמבקשים לא המציאו ראשית ראיה לטענה זו, פרט להצהרת המבקשים 2-3 (בסעיף 7 לתצהירם התומך בבקשה): "זכור לי כי נקבע במפורש שתהיה לנו אופציה מתמדת לרכישת המקרקעין היה והמשיבה מס' 1 תרצה למכור אותם". המבקשים מודים כי אופציה שכזו אמורה להינתן בכתב, שהרי לטענתם (שם) הם טרם הספיקו לאתר את מסמכי האופציה בשל קוצר הזמן וגילם של המסמכים (כ-25 שנה). כבודם של קשיי האיתור מונח במקומו, אולם לא ניתן בהסתמך עליהם למנוע מהמשיבה לממש את קניינה, תוך פגיעה בזכות היסוד החוקתית לקנין כאמור בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, והכול על יסוד דברים בעלמא בדבר הענקת אופציה, שאינם מגובים בשום מסמך, וממילא אינם עולים כדי "ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה" שרק בהתקיימן ניתן להעניק לתובע סעד זמני.        

מטעמים אלה נדחית הבקשה לצו מניעה זמני. הצו הארעי מיום 2.8.07 בטל. המבקשים, יחד ולחוד, ישלמו למשיבה את הוצאות הדיון בבקשה בסך של 3,000 ש"ח ומע"מ.

ניתנה היום א' באלול תשס"ז (15 באוגוסט 2007) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים בפקסימיליה ותוודא טלפונית את ההמצאה.

משה סובל, שופט

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ