החלטה בתיק א 34/08

1. בפני בקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני, אשר יאסור לבצע כל פעולה משפטית או פיזית שיש בה משום חלוקה ו/או הקניית זכויות לצד שלישי או שינוי של מצבם המשפטי והעובדתי של המקרקעין הידועים כגוש 17397 חלקה 26 (להלן: "החלקה" או "המקרקעין"), וזאת עד להכרעה בתובענה העיקרית.

2. לאחר שלא נעתרתי לבקשה במעמד צד אחד, נתקיים דיון בבקשה במעמד הצדדים, כאשר במסגרת הדיונים הנ"ל נחקרו המבקש 2 והמשיב 15.

3. המבקשים טוענים כי הם בעלי הזכויות בכמחצית החלקה, כאשר עפ"י הסכמה לחלוקה הם מחזיקים את חלקם בצד הדרומי של החלקה ואילו המשיבים 18-14 בעלי הזכויות במחצית הצפונית שלה. חששם העיקרי  של המבקשים הוא שאם תתבצע על ידי מי מהמשיבים בניה בחלק החלקה הצפוני, כפי שאמורה להתבצע על ידי משיב 15, בהתאם לחלק עפ"י זכויותיו הרשומות בנסח הרישום ולהליכים המתקדמים בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה-מבוא עמקים (להלן: "הועדה"), הרי לא יישארו עתודות שטחים שאינם בנויים זאת לטובת חלוקה עתידית לחלוקה לטובת המינהל, שהינו גם הוא בעלים רשומים של כחמישית מן החלקה אם כי אינו מחזיק בה בפועל.

בהקשר זה יש להוסיף כי המנהל גם מצוי בהליך משפטי עם חלק מן המשיבים בדבר הזכויות בכלל החלקה. לטענת המבקשים, עלול להיווצר מצב בו המינהל ידרוש לממש את זכויותיו מן המחצית הדרומית בלבד, הואיל ובה לא מוצו זכויות הבניה, במלואן כאמור, כמו גם שבמחצית זו, עפ"י ההליכים התכנוניים, שיזמו מי מהמשיבים יועד חלקו של המנהל.

4. המשיבים, כפי שיפורט בהמשך, מתנגדים רובם לבקשה על מכלול חלקיה. טענתם העיקרית הינה כי סיכויי התביעה העיקרית קלושים וכי הם פועלים למימוש זכויותיהם כדין ובתואם לרישום הזכויות בפועל עפ"י נסח הרישום. עוד טוענים המשיבים, כי המבקשים הגישו את בקשתם בהעדר נקיון כפיים ובשיהוי ממשי, כשהאמור, לכשעצמו פועל לחובת המבקשים.

5. כפי שעוד יפורט, בחינת הבקשה לצו מניעה בזיקה לשאלת סיכויי התביעה (במובחן משאלת מאזן הנוחות שתידון בהמשך), מתמקדת בשני מישורים עיקריים; הראשון, טענותיהם הקנייניות של המבקשים במישור שמול משיבים 18-14, בעקבות העסקאות שנערכו על ידי ארבעת האחים היורשים של המקרקעין שהם, המשיבים 2-1 מחד והמשיבים 8-7 מאידך, בזיקה לטענת המבקשים כי הרישום אינו משקף נכונה את הזכויות וההכרח להבטיח עתודות קרקע בנידון. השני, מתמקד בבחינת זכויותיו של המינהל והצורך להבטחת עתודות קרקע גם לטובתו הן בתואם לזכויותיו הרשומות כיום ואף מעבר לכך, הכל כפוף להכרעות בהליך הנוגע למקרקעין והמתקיים במקביל למתן החלטה זו בבית המשפט העליון כפי שיפורט בהמשך.

6. לטענת המבקשים, מבקשת 1, אמם של המבקשים 4-2, רכשה ביום 11.12.80 מן האחים - המשיבים 2-1, את כל זכויותיהם בחלקה (בחלקים בלתי מסוימים), שהן שוות ערך לכ- 3560 מ"ר. זכויותיהם של המבקשים בחלקה הן כאמור במחציתה הדרומי בתואם להסכם לחלוקת החזקה בפועל, עפ"י הנטען, (זכויות המבקשים 4-2 נגזרות מהעברת מרבית זכויות אימם מבקשת 1, אליהם) ואילו זכויותיהם של המשיבים 18-14, אשר רכשו זכויות מהאחים - המשיבים 7 ו- 8, הם במחציתה הצפונית. לטענת המבקשים, הם משתמשים ומחזיקים בשטח ללא הפרעה ממועד הרכישה.

7. המבקשים טוענים כי המשיבים 2-1 מהם רכשה מבקשת 1 את הזכויות בחלקה, היו בעלי זכויות בכמחציתה זאת מכוח שלושה מקורות: הראשון, ירושה בחלק שווה ערך לכ-889 מ"ר, (יובהר כי על שטח זה רשומה הערת אזהרה למבקשת 1 מיום 11.10.07); השני, העברת מחצית מהזכויות של אחיותיהם, משיבות 5-3 ו-13-9, אליהם  (כאשר המחצית השנייה הועברה לשני האחים האחרים, משיבים 8-7), זאת על פי ייפוי כוח בלתי חוזר מתאריך 26.04.80 (להלן: "העברת האחיות"). מנספח ו' 9 לכתב התביעה עולה כי השטח שאמור היה לעבור בהעברת האחיות, כאמור, היה בסך הכל שווה ערך ל-3699 מ"ר, כאשר המחצית שהועברה למשיבים 2-1 הינה בסך 1849.5 מ"ר. העברה זו, בין האחיות לאחים, לא נרשמה אצל רשם המקרקעין; השלישי, עסקת חליפין שבוצעה לטענת המבקשים עם המינהל. גם עסקה זו לא נרשמה.

8. בנוסף, טוענים המבקשים כי משיבים 18-14 רכשו מהמשיבים 8-7 (כולל את זכויות האחיות המשיבות 9-13), את זכויותיהם במקרקעין. הרכישה מן האחיות 13-9, הייתה של כל זכויותיהן הרשומות למרות שכאמור מחציתן הועברה לאחיהם המשיבים 2-1 ונרכשו על ידי המבקשת 1. כך, נוצר מצב בו המשיבים 18-14 הצליחו לרשום על שמם את מלוא הזכויות הרשומות של המשיבות 13-9 במקום את מחציתן בלבד והמבקשים נותרו בידיהם עם הזכויות הרשומות של המשיבים 2-1 בלבד. לטענת המבקשים משיבים 18-14 ידעו על העברת האחיות לאחים, זאת בחלקים שווים והתעלמו ממנה. כך גם נטען כמובן ביחס למשיבים 8-7 שלטענת המבקשים הובילו ויזמו את העסקה ואף קיבלו את כל תמורתה.

9. על פי עמדת המינהל, המשיב 6, זכויותיו הרשומות בחלקים בלתי מסוימים בחלקה הינן שוות ערך ל-1.3 דונם. המינהל, באופן תמוה יש לומר בחר שלא לנקוט עמדה באשר למתן צו המניעה, אף שמתן צו כזה מנקודת מבטו הינו לכאורה מתחייב לצורך שמירה על זכויותיו הרשומות והנטענות מעבר לכך, זאת על דרך של הגנה ושמירה על עתודות הקרקע בהן לא ניתנו עדיין היתרי בניה.

10. מאידך, לטענת המשיבים 18-15, רכישת הזכויות שלהם מהמשיבים 8-7 והאחיות, המשיבות 13-9, כפי שבוצעה בהסכם כדין מיום 20.06.87 בוצעה בתום לב ובתמורה מבלי שהם ידעו על העברת האחיות כפי שתוארה לעיל ובהתאמה כי זכויותיהם גוברות. המשיבים מדגישים כי זכויותיהם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 02.02.89. משיבים אלו טוענים כי לא ידעו על רכישת השטחים על ידי המבקשת 1, כיוון שלא ניתן לה מימד פומבי כלשהו ולא קיבלה ביטוי בנסח הרישום, למעט רישום חלקי של זכויות המשיבים 1 ו-2 עצמם בלבד, ובשלב מאוחר.

11. המשיבים 18-15 טוענים בנוסף לחוסר ניקיון כפיים של המבקשים. לטענתם המבקשים הסתירו מבית המשפט את דבר קיום ההליכים התכנוניים בועדה לרבות התנגדות שהעלו המבקשים ודחייתה גם בערר שהוגש על ידם. בנוסף, מצביעים המשיבים הנ"ל על שיהוי ניכר מצד המבקשים כאשר אלו במשך 28 שנים לא נקטו שום צעד לרישום זכויותיהם הנטענות, כמו כן כי במהלך השנים הוצאו מספר היתרי בניה בחלקה, לרבות לטובת המשיבים 14 ,16 ו-17,  שלשיטת המשיבים, גם הם עלולים היו לפגוע בזכויותיהם הנטענות של המבקשים, הכל ללא מחאה וטענה.
    

דיון ומסקנות

12. לאחר שמיעת החקירות, נדמה כי הצדדים אינם חלוקים או מכל מקום הסיכויים של המבקשים בעניין ממשיים, באשר לכך כי מההיבט הקנייני הייתה הכרה ו/או הסכמה כי הזכויות הקנייניות בקרקע מתחלקות באופן כמעט שווה בין המבקשים 4-1 (כמשקפים את זכויות משיבים 1-2) מצד אחד, (שהוסכם כי ישבו כאמור במחצית הדרומית) ובין המשיבים 18-14 (כמשקפים את זכויות משיבים 7-8) מצד שני, (שהוסכם כי ישבו במחצית הצפונית), הסכמה זו התבטאה לדוגמא בתוכנית מדידה מיום 17.04.92 אשר נחתמה על ידם (צורפה וסומנה (מ/1)).

הסכמה זו הינה נגזרת לחלוקת הזכויות באופן שווה בין האחים, המשיבים 1-2 המשיבים 7-8 (שלהם גם הועברו באופן שווה זכויות האחיות במקרקעין).

13. כאשר בוחנים את הזכויות הרשומות בטאבו, עולה כי למעשה, הפער בין זכויותיהם הרשומות של משיבים 18-14, לזכויות שניתנות לרישום על שם המבקשים (ככוללים את זכויות המשיבים 1-2 בתוספת הזכויות הרשומות עדיין על שם משיבות 5-3), אם יוכחו טענות המבקשים בתביעה העיקרית, הינו בשטח שווה ערך לשטח אותו ירשה אחות בודדת מבין 8 האחיות 5-3 ו- 13-9 (גודל השטח הוא כ- 514 מ"ר לכל היותר וגודלו נקבע על ידי הפחתת השטח הרשום כיום בטאבו על שם 3 אחיות מתוך מחצית השטח שנטען שהועבר בהעברת האחיות (1849.5 מ"ר כמוסבר בפסקה 7).

בהקשר זה טענת המבקשים כי זכויותיהם "מקופחות" בשעור השווה למחצית מזכויות שלש האחיות (9-13), שמכרו זכויות למשיבים, אינה מתיישבת וחסרת תימוכין, זאת שעה שהמבקשים מוזמנים ל"הפרע" על דרך של העברת הזכויות הרשומות עדיין על שם האחיות האחרות,  המשיבות מס' 3-5, כמפורט.

14. משיבים 18-15, כאמור, טוענים כי הם לא ידעו על רכישת הזכויות של מבקשת 1 ממשיבים 2-1, לרבות מאחר שלא ניתן לה מימד פומבי כלשהו. לטענת המשיבים,  הזכויות שרכשו מהמשיבים 8-7 והאחיות 13-9, נרכשו בתום לב ובתמורה וכי הם לא ידעו על העברת האחיות כפי שתוארה לעיל ועל כן, זכותם עדיפה.