דוד ואח' נ' איתח ואח'

פסק דין

העובדות וגדר המחלוקת

1.הנתבעים רכשו מן התובעים ביום 16.11.04 מגרש לבניה במושב זכריה (להלן: המגרש). מדובר במגרש בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל). התובע היה בעל זכות חכירה שלו ובעל הסכם פיתוח מול המינהל. במועד העיסקה הושלמו במגרש עבודות הפיתוח אך לא החלה בניה ולא הוגשו עדיין תכניות בניה.

2.המחלוקת בין הצדדים מתייחסת לשאלה על מי מהם לשלם תשלום של דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל על פי דרישה שנשלחה לתובע ביום 16.1.06. התובעים, מוכרי המגרש, טענו כי הם זכאים להחזר משום שמדובר בתשלום מאוחר להסכם. לדברי העד מטעם התובעים, מר בני דוד, התובעים שילמו למינהל דמי היוון עבור בניה בהיקף של 140 מ"ר, ואלו הן הזכויות שעברו לנתבעים. הדרישה לתשלום דמי היוון נוספים צמחה לאחר מכירת המגרש, והתובעים לא ידעו עליה, לא היו אמורים לדעת עליה ואינם אחראים לתשלומה. ואילו הנתבעים טוענים כי במועד העברת הזכויות מותר היה לבנות במגרש בהיקף של 170 מ"ר, ועל התובעים לשאת בתשלום דמי ההיוון הנובעים מזכויות אלו.

בהסכם המכר בין הצדדים מיום 16.11.04 לא צויין היקף הבניה המותרת על המגרש, כך ששאלה זו אינה מוכרעת בחוזה במפורש.

דיון והכרעה

3.אני סבורה כי חובת התשלום צריכה לחול על התובעים, מוכרי המגרש, ועל כן יש לדחות את התביעה. ואלה הנימוקים:

4.לתצהיר הנתבע צורפו שתי חוות דעת של שמאים שהוזמנו בשעתו במהלך המשא ומתן בין הצדדים. חוות דעת של השמאי יוסי אורון מיום 14.7.05 וחוות דעת של השמאי אבי מנדלסון מיום 31.12.04. שתי חוות הדעת צורפו לתצהיר הנתבע, וחוות דעת מנדלסון צורפה גם לתצהיר מטעם התובעים. חוות דעת אורון הוזמנה על ידי התובעים (פרוטוקול עמ' 5 בראש העמוד), כך שהתובעים מחוייבים למעשה לשתי חוות הדעת. מכל מקום אין בפני חוות דעת נגדית ואף לא טענה נגדית בעניין זה. על פי האמור בשתי חוות הדעת, על המגרש נשוא התביעה חלה תכנית מספר מ/במ/840 שפורסמה למתן תוקף ביום 24.10.96. על פי התכנית החלה ניתן לבנות במגרש נשוא התביעה בהיקף של 170 מ"ר ובתוספת 30 מ"ר שטחי שירות. דרישת המינהל היתה לתשלום דמי ההיוון עד להשלמה לשטח של 170 מ"ר, דהיינו בהתאם להיקף הבניה המותרת בשטח המגרש.

5.ביום 24.2.03, דהיינו לפני מועד העיסקה בין הצדדים, אושרה החלטה 953 של מינהל מקרקעי ישראל. על פי סעיף 5 להחלטה זו, שצורפה לתצהיר הנתבע, העברת זכויות בהסכם פיתוח שנחתם לפני החלטת המינהל מותנית בתשלום דמי חכירה מהוונים בגין ההפרש בין זכויות הבניה שנרכשו מהמינהל לבין זכויות הבניה על פי התכנית שבתוקף בעת ההקצאה, על פי השיעור הנהוג ביישוב ועל פי שומה פרטנית.

בהתאם להחלטה זו, החל מפברואר 2003, העברת זכויות חכירה מותנית בתשלום דמי חכירה מהוונים למינהל על מלוא זכויות הבניה הקיימות במגרש.

6.התובע אישר בחקירתו כי העברת הזכויות בין הצדדים נעשתה רק בחודש פברואר 2006 (עמ' 4 שורה 25 ואילך). הנתבעים טוענים, והתובע לא חלק על כך, כי תכניות בניה של הנתבעים הוגשו רק בשנת 2007. מכאן שאין כל קשר בין הדרישה לתשלום תוספת דמי ההיוון שנשלחה לתובעים ביום 16.1.06, לבין תכניות הבניה או הבניה בפועל, אשר לא היו ידועות כלל למינהל בעת הפקת דרישת התשלום.

7.כך, מחד גיסא דרישת התשלום של המינהל מתיישבת עם החלטת המינהל הנ"ל המתנה העברת תשלום בתשלום דמי היוון לגבי מלוא זכויות הבניה במגרש, ומאידך גיסא היא אינה מתיישבת עם תכניות הבניה של הנתבעים והבניה שבנו בפועל, שכן היא קודמת להגשת תכניות אלו.

המסקנה היא שדרישת המינהל לתשלום דמי ההיוון הנוספים נבעה מהחלת התב"ע בשנת 1996 ומהחלטת המינהל משנת 2003, שתיהן קדמו לתאריך העיסקה בין הצדדים. אין כל קשר בין היקף הבניה של הנתבעים לבין דרישת התשלום.

8.סעיף 6.3 להסכם המכר בין התובעים לבין הנתבעים קובע כי במידה שמי מהצדדים יידרש לאחר חתימת החוזה לשלם למינהל סכומים נוספים "שעילתם נצמחה לפני מועד חתימת הסכם זה", יחולו התשלומים על המוכרים בלבד, ואם יידרשו תשלומים "שעילתם נצמחה אחרי מועד חתימת הסכם זה", הם יחולו על הקונים. כפי שעולה מן האמור לעיל, עילת התשלום נשוא התביעה נצמחה ללפני חתימת ההסכם, ועל כן חובת התשלום חלה על התובעים.

9. אוסיף עוד כי גם התנהלותם של התובעים, ולמעשה של מר בני דוד שהוא הבעלים האמיתי של המגרש ועומד מאחורי התובעים, מעידה במידה מסויימת על הכרעה באחריותו לתשלום החוב, או לכל הפחות על אפשרות שיימצא אחראי לתשלום. כך, התובעים פנו לשמאי מביקשו ממנו לערוף שומה לצורך קביעת גובה דמי ההיוון. התובע הסכים לשלם בעצמו את הסכום הנדרש, ואף כי דרש מן הנתבעים להפקיד שיק ביטחון מטעמם, יש משקל לעצם הנכונות לשלם סכום נכבד של כ-60,000 ₪. התובע אף התמהמה בדרישה להחזר סכום זה ובהגשת התביעה. ההסברים שנתן מר דוד, הנוגעים לאילוצים של בא כוחו אז 0פרוטוקול עמ' 9) מספקים הסבר חלקי בלבד.

10.לאור כל האמור אני דוחה את התביעה. התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ שישולמו תוך 30 יום וישאו הצמדה וריבית כדין מהיום עד התשלום בפועל.

ניתן היום, י"ב תמוז תשע"א, 14 יולי 2011, בהעדר הצדדים.