דודיאן ואח' נ' חלה ואח'

פסק-דין

העובדות

1. התובעים, בני זוג המתגוררים בבית מגורים צמוד קרקע ברחוב העורב 9, גבעת הסלעים, ראש העין, הידוע כגוש 5019 חלקה 69 מגרש 136 (להלן: "הבית"), על-פי הסכם שכירות מיום 21.01.07, שנחתם בין התובעים לבין נתבעת 1 (להלן: "הסכם השכירות" ו"הנתבעת" בהתאמה).

הנתבעת רשומה במנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") כבעלת זכויות החכירה המהוונות בבית, על-פי חוזה חכירה למטרת "בניה עצמית".

2. הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), בנה של הנתבעת, קבלן בניה במקצועו, אשר בנה את הבית.

3. במהלך שנת 2006 התעניינו התובעים ברכישת בית מגורים בראש העין ופנו לשם כך למתווך הדירות, מר מיכאל עמרן (להלן: "המתווך"). המתווך הציע לתובעים לרכוש את הבית נושא התובענה, שעל מנת להכשירו למגורים נזקק לשיפוץ נרחב, ובכלל זה חיבור למערכת חשמל, תיקון מערכת המים, והתקנת מטבח.

4. המתווך הפנה את התובעים לנתבע, והם ניהלו עימו משא ומתן בנוגע לתנאי הרכישה. הנתבע הציג עצמו בפני התובעים כמי שמורשה לנהל עמם משא ומתן בנושא מכירת הבית, על אף שהזכויות בו רשומות על שם הנתבעת, אמו. הנתבע אף הציג בפני התובעים צוואה שערכה אמו, לפיה הוא היורש היחיד של הבית והזכויות בבית עתידות להירשם על שמו (נספח ז' לתובענה). במהלך המשא ומתן החליפו הצדדים טיוטות הסכמי מכר (נספחים ח'-י' לתובענה).

5. במהלך המו"מ לרכישת הבית התברר לתובעים כי מלבד מצבו הפיזי המוזנח של הבית, קיימות בעיות משפטיות המקשות על ביצוע עסקת מכר. הבית נבנה בסטיה מהיתר הבניה - חריגה מקווי בניין צדדיים - ועל מנת להכשיר את החריגות היה צורך להגיש תכנית בנין עיר נקודתית. בשל חריגה זו לא ניתן לנתבעת טופס 4 על-ידי הוועדה המקומית. בנוסף רבצו על הבית עיקולים לטובת רשויות המס בגין חובות הנובעים מעסקאות מקרקעין אחרות שערכו הנתבעים, והיתה התניה הנוגעת לרישום הבית בלשכת רישום המקרקעין.

6. ביום 11.1.07 חתמה הנתבעת על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת ב"כ התובעים, עו"ד ארנון בן עמרם, המאפשר לו "למכור, להעביר, להשכיר, להחכיר" את הבית לתובעים (נספח ט' לתובענה).

7. ביום 21.1.07 חתמו התובעים והנתבעת, בביתה של הנתבעת, ובנוכחות הנתבע, המתווך, בתה של הנתבעת וב"כ התובעים על הסכם שכירות, לתקופה של 5.5 שנים, מיום 1.2.07 עד ליום 31.7.12. תמורת דמי השכירות התחייבו התובעים לשאת בעלות שיפוץ הבית בסכום כולל עד 40,000$ שיהוו את דמי השכירות לכל תקופת השכירות (סעיף 4.3 להסכם). עוד נקבע בהסכם השכירות כי הנתבעת (המשכיר) מתחייבת לפעול ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בהוצאת טופס 4 ולאחר מכן לחיבור הדירה באופן זמני לחשמל עד לקבלת טופס 4, חיבור קבוע לביוב ולמים לרבות האגרות וההיטלים הרלוונטיים (3.1 להסכם); להגיש בקשה לועדה המקומית לשינוי התב"ע, תוך 7 ימים מיום חתימת הסכם השכירות (סעיף 3.2 להסכם); לדאוג שלדירה יתקבל טופס 4 תוך 12 חודשים מיום החתימה על הסכם השכירות ונקבע כי איחור בהמצאת טופס 4 מעבר ל-12 חודשים יזכה את התובים בתשלום פיצוי חודשי לכל חודש איחור בסך של 900$ לחודש (סעיפים 3.3. ו- 3.4 להסכם); לחבר את המושכר למערכת חשמל זמני תוך 60 יום (סעיף 3.6 להסכם).

8. באותו מעמד, נחתמו שני מסמכים נוספים.

מסמך אחד שכותרתו "נספח להסכם השכירות" (להלן: "הנספח להסכם השכירות"),שנחתם על ידי התובעים והנתבעת ולהלן נוסחו:

"1. נספח זה בא בנוסף להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ביחס לדירה הבנויה על מגרש בשטח כולל של 499 מ"ר. המגרש והדירה מצויים ברח' העורב 9, גבעת הסלעים, בראש העין וידועים כחלקה: 69 בגוש: 5019 מגרש 136 מס' תיק במינהל א' 52350682 (הדירה והמגרש ייקראו להלן "הנכס").

2. הבעלים מאשרים ומסכימים כי לזכאים תהיה זכות סירוב ראשונה ביחס לרכישת הנכס.

3. הבעלים מתחייבים לפעול לסילוק כל העיקולים ו/או התביעות ו/או השעבודים הרשומים ביחס לנכס וזאת בתוך 12 חודשים מיום החתימה על נספח זה.

4. הבעלים מתחייבים לסלק כל מניעה קיימת ו/או שתבוא בעתיד לבוא ולאפשר לזכאים לרכוש את הנכס וזאת תוך 12 חודשים מיום החתימה על הסכם זה.

5. הבעלים מתחייבים לפעול לקבלת טופס 4 וכן להשלים את רישום הזכויות על שמם ביחס לנכס וזאת בתוך 12 חודשים מיום החתימה על נספח זה.

6. מחיר הנכס לא יעלה על סך של 300,000$ (שלוש מאות אלף דולר ארה"ב).

7. הפרת איזה מהתחייבויות הבעלים עפ"י נספח זה תחייב את הבעלים בתשלום פיצוי בסך של 25,000$ (עשרים וחמש אלף דולר ארה"ב) וזאת מבלי לגרוע מזכויות הזכאים עפ"י הסכם השכירות.

8. התחייבות זו הינה בלתי חוזרת ותחייב את הבעלים, יורשיהם וכל הבאים במקומם."