בריו א.ג בע"מ נ' מחצית היובל בע"מ ואח'

פסק דין

מבוא

1. התובעת, בריו א.ג. בע"מ (להלן: "התובעת"), המנוהלת על ידי מר יהויקים יוסף חדד (להלן: "חדד"), עותרת לחייב את הנתבעות בסך 5,000,000 ש"ח ("לצורכי אגרה"), בגין נזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפעלת מסעדה בשרית כשרה, בשם "מסעדת הטאבון והמנגל" (להלן: "המסעדה"), במגדל קריית הממשלה בתל אביב, הממוקם בפינת הרחובות קפלן ודרך מנחם בגין בתל אביב (להלן: "מגדל קריית הממשלה"; או "המבנה").

מחצית היובל בע"מ (להלן: "הנתבעת 1"), היא בעלת הזכויות במגדל קריית הממשלה. עיריית תל-אביב יפו (להלן: "הנתבעת 2"), היא הרשות המקומית שבשטחה מצוי המבנה, והוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (להלן: "הנתבעת 3"), היא הרשות התכנונית שבתחום שיפוטה מצוי המבנה (שלושתן יכונו יחדיו: "הנתבעות").

2. התובעת הוקמה ביום 20.4.05 לצורך הפעלת המסעדה. למחרת הקמתה, ביום 21.4.05, נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת בין מר אלי ג'רבי (להלן: "ג'רבי"), הבעלים של רשת "מסעדת הטאבון והמנגל" ושותפו דאז של חדד לניהול המסעדה, לבין הנתבעת 1, להשכרת שטח של 240 מ"ר בקומת המסחר במבנה (להלן: "הסכם השכירות"; "המושכר"); ביום 1.8.06 נחתם הסכם שכירות נוסף, בין התובעת לבין הנתבעת 1 (להלן: "הסכם השכירות הנוסף"). התובעת טוענת שמדובר בהסכם שכירות זהה, שנחתם מטעמים פרוצדוראליים, לאור פירוק השותפות העסקית בין ג'רבי לחדד, אולם הנתבעת 1 טוענת שמדובר בהסכם שכירות חדש, שנחתם בין צדדים שונים, ובתנאים מסחריים שונים.

לטענת התובעת, התקשרותה בהסכם השכירות נעשתה בהסתמך על מצגים כוזבים שהוצגו בפניה על ידי נציגי הנתבעת 1, בחוסר תום לב משווע, ותוך כדי הטעייתה. כן נטען, שהסכם השכירות הופר על ידי הנתבעת 1 הפרה יסודית, באופן המקנה לתובעת זכות לבטל את ההסכם ולקבל פיצוי בגין נזקיה.

3. מנגד, הנתבעת 1 מכחישה קיומם של המצגים הנטענים, אשר לא תועדו בהסכם, וטוענת כי הסכם השכירות הופר דווקא על ידי התובעת, בין היתר לאור סגירת המסעדה, באופן חד צדדי, ביום 1.6.07, תוך שהתובעת גורמת לנתבעת 1 לנזקים כספיים, הן לאור חובות דמי שכירות ותשלומים נלווים, לרבות מיסים עירוניים ודמי ניהול, והן בגין הוצאות פינוי ציוד המסעדה משטחי המושכר ואחסונו, על חשבונה, במשך למעלה משנתיים וחצי. על כן, הנתבעת 1 הגישה נגד התובעת תביעה שכנגד, בה היא עותרת לחייבה בסך 1,079,449 ש"ח (להלן: "התביעה שכנגד").

ביום 18.8.10 הנתבעת 1 הגישה כתב תביעה שכנגד מתוקן, בסך 1,197,051 ₪, וזאת בהתאם להחלטת בית המשפט (כב' השופט ברנר) מיום 29.6.10, שלפיה ניתנה לצדדים רשות לתקן את כתבי התביעה בנוגע לעלויות אחסון ציוד המסעדה. כן נקבע בהחלטה, כי אין צורך להגיש כתבי הגנה מתוקנים והסכומים המתוקנים ייחשבו כמוכחשים.

גרסת התובעת

4. לטענת התובעת, במהלך שנת 2004, בטרם הוקמה התובעת ובטרם ניתן טופס 4 למבנה, התנהל בין ג'רבי לבין נציגי הנתבעת 1 משא ומתן בנוגע להשכרת המושכר. הואיל והמבנה טרם אוכלס במועד זה, התבסס המשא ומתן ברובו על מצגים ותחזיות מצד נציגי הנתבעת 1, הן באשר לייעודו כמרכז עסקים, הן באשר למועדי האכלוס שלו והן באשר לתמהיל השוכרים שלו. נטען, כי נציגי הנתבעת 1 הדגישו שמדובר במגדל עסקים אטרקטיבי ויוקרתי, שבשל ייעודו ומיקומו צפוי למשוך שוכרים רבים וקהל לקוחות רחב.

לטענת התובעת, הנתבעת 1 הציגה מצג שלפיו הקומות התחתונות במגדל קריית הממשלה (להלן: "המגדל התחתון"), יאוכלסו על ידי משרדי ממשלה, כגון משרד הפנים, ביטוח לאומי, מיסוי מקרקעין וכדומה, בעוד שהקומות העליונות (להלן: "המגדל העליון"), יאוכלסו על ידי משרדים פרטיים, כגון רואי חשבון ועורכי דין.

לגרסת התובעת, היא ייחסה חשיבות רבה לאכלוס המגדל העליון על ידי משרדים פרטיים שכן היא צפתה שעיקר פעילות המסעדה תתבסס על עובדיהם ולקוחותיהם, ולא על עובדי משרדי הממשלה, מבקריהם או חיילי צה"ל המשרתים בבסיס הקריה הסמוך, וזאת ממספר טעמים: ראשית, התובעת ידעה, טרם כריתת ההסכם, שעובדי משרדי הממשלה ייהנו מקפיטריה, שתציע להם ארוחות במחירים מסובסדים; שנית, שעות קבלת הקהל של משרדי הממשלה אינן חופפות לשעות הפעלת המסעדה הבשרית, שכן בשעות הצהריים משרדי הממשלה סגורים לקבלת קהל; שלישית, קניון עזריאלי, המצוי בעברו השני של הכביש, מציע שפע של רשתות "מזון מהיר", המציעות ארוחות במחירים זולים ביחס למחירי התובעת.

על כן, התובעת טוענת כי היא ביקשה לדעת, כבר בשלב המשא ומתן, מהו המועד הצפוי לאכלוס המגדל העליון. תחילה, טענה הנתבעת 1 כי אכלוסו יושלם עד ליום 1.1.06, אולם לאחר שהתברר כי מצג זה אינו מתממש, התחייבה הנתבעת 1 שהמגדל העליון יאוכלס עד ליום 1.1.07. אלא שגם מצג זה לא התממש ובפועל, המגדל העליון לא אוכלס כלל, כך שהסכם השכירות הופר על ידי הנתבעת 1. לחלופין, טוענת התובעת, כי אף אם תתקבל עמדת הנתבעת 1 שלפיה היא לא התחייבה באשר למועדי האכלוס, הרי שהצהרותיה בזמן אמת בדבר שיווק המגדל העליון החל משנת 2005 ומצגיה באשר לאטרקטיביות המבנה, יצרו בידי התובעת מצג שווא כאמור.

5. לגרסת התובעת, על סמך מצגי השווא והתחזיות הכוזבות כאמור לעיל, נחתם בין הצדדים ביום 28.4.04 זיכרון דברים (נספח 3 לתיק מוצגי הנתבעת 1), שלפיו המועד המשוער לפתיחת העסקים במבנה הוא 1.9.04 ומועד קבלת החזקה במושכר הוא 1.6.04. לטענת התובעת, על אף מועד חתימת זיכרון הדברים, ההתקשרות החוזית בין הצדדים החלה רק ביום 21.4.05, עם חתימת הסכם השכירות (נספח 4 לתיק המוצגים), בו הצהירה והתחייבה הנתבעת 1, בין היתר, כי: עיקר ייעודו של המבנה מסחר ומשרדים; המבנה ייבנה בהתאם להיתרי בניה כדין ויכלול שטחי חניה, לרבות שטחי חניה שבכוונתה להוסיף למבנה.

כן נטען, כי מכוח סעיף 27.2 להסכם השכירות, הקובע כי על השוכר להמציא למשכיר ערבות בנקאית בלתי מותנית, הופקדה בידי הנתבעת 1 ביום 23.5.05 ערבות בנקאית חתומה על ידי התובעת. זה המקום לציין, כי ערבות זו, בסך 132,000 ₪, עודנה מוחזקת על ידי הנתבעת 1, וכי במסגרת התובענה עותרת התובעת להשבתה.

6. לטענת התובעת, החזקה במושכר נמסרה לה ביום 15.7.05, ובחודש אוקטובר 2005 החלה המסעדה לפעול, לאחר שהתובעת ביצעה, על חשבונה, עבודות שיפוץ ותשתיות לצורך התאמת המושכר להפעלת המסעדה; לטענת התובעת, לא זו בלבד שהמסעדה לא הניבה לה את ההכנסות שלהן היא ציפתה, אלא שהפעלתה גרמה לה להפסדים כבדים ומשמעותיים. מאחר שהמגדל העליון לא אוכלס, נאלצה התובעת למקד את פעילותה בהפעלת שירות משלוחים וקיום אירועים במסעדה, וזאת מתוך מטרה למזער את הנזקים שנגרמו לה. אלא שבמשך כל התקופה כאמור, לא חלה כל התקדמות באכלוס המגדל העליון, ופעילות המסעדה הצטמצמה רק לפעילויות אלו, עד כי ביום 1.6.07 נאלצה התובעת לסגור את המסעדה, לאחר הפסדים של למעלה מ- 2,000,000 ₪ ואבדן השקעת בעלים בסך 4,000,000 ₪.

לצורך הוכחת הנזקים הנטענים, הגישה התובעת את מאזני החברה לשנת 2007.

7. התובעת טוענת, כי קמה לה הזכות לפיצוי בגין נזקיה, בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"), וכן בהתאם לסעיפים 35 - 36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין"), כדי שהיא תעמוד במצב שבו הייתה טרם התקשרותה בהסכם.

בנוסף, התובעת טוענת, כי יש לדחות את התביעה שכנגד מטעם הנתבעת 1. נטען, כי התובעת הייתה רשאית לבטל את ההסכם לאור הפרתו על ידי הנתבעת 1, כך שאין המפרה זכאית לקבלת פיצוי מוסכם או תשלום דמי השכירות וכל יתר התשלומים הנלווים עד למועד תום תקופת השכירות לפי ההסכם. נטען עוד, כי אין לגלגל את הוצאות אחסנת ופינוי הציוד מהמושכר לפתחה של התובעת, לאחר שהנתבעת 1 מיהרה, משיקוליה, לפנות את הציוד, אשר עשוי היה להוות גורם מרתיע לשוכרים פוטנציאליים, על אף שלא היה כל מקום לעשות כן בנסיבות העניין, הואיל והמושכר עמד שומם וריק משוכרים במשך ארבע שנים.

לגרסת התובעת, אמנם ניתנו לה הקלות בדמי השכירות על ידי הנתבעת 1, אולם הן דווקא מעידות על הכרת הנתבעת 1 באחריותה למצוקה הכלכלית של התובעת ולהפסדים שנגרמו לה כתוצאה מאי התקיימות המצגים. בנוסף, נטען כי הקלות אלו שירתו דווקא את האינטרס של הנתבעת 1 בהמשך הפעלת המסעדה, תחת סגירתה והשארת השטח שומם.