ברטון י.א. בע"מ נ' לב אבגל בע"מ

פסק דין

תביעה לתשלום 269,694 ₪ בגין דמי שכירות, ציוד והשקעה במושכר ופיצוי מוסכם על פי הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים. המושכר, הוא משרד מס' 30 בבניין "בית האופרה" באשדוד (להלן: "הנכס").

לטענת התובעת, הנתבעת לא שילמה דמי שכירות החל מפברואר 2010. בעת שהוגשה התביעה, לגבי מרבית החודשים שדמי השכירות בגינם נדרשו, מדובר היה בהפרה צפויה, שכן לטענת התובעת ההסכם אמור היה להסתיים בסוף יוני 2013 והתביעה הוגשה באפריל 2010, אולם בדי עבד ההפרה התממשה ודמי השכירות עד תום ההסכם בין הצדדים לא שולמו על ידי הנתבעת.

אין מחלוקת כי ביום 10.6.08, נחתם הסכם שכירות בין הצדדים והוא צורף כנספח ד' לתצהירו של מר ביטון מטעם התובעת (להלן: "ההסכם"). אין אף מחלוקת כי במועד החתימה על ההסכם, היו מר אלבו ומר ביטון שותפים בהחזקת התובעת באמצעות חברות שונות.

המחלוקות בין הצדדים

המחלוקת העיקרית בין הצדדים, עניינה בשאלה אם הייתה הסכמה בין הצדדים כי הנתבעת תוכל לסיים את תקופת השכירות בהודעה מוקדמת של חודש, או שמא בהתאם לכתוב בהסכם, מדובר היה בשכירות ל – 60 חודשים ללא אפשרות של קיצור התקופה. טענת הנתבעת בהקשר זה היא כי ההסכם, היה הסכם פורמאלי גרידא שאיש מן החתומים עליו לא התייחס אליו והיו בין הצדדים הסכמות אחרות ומחייבות ואילו טענת התובעת היא כי ההסכם הוא שעיגן את היחסים בין הצדדים לרבות לעניין תקופת השכירות.

ככל שיוכרע נגד הנתבעת במחלוקת העיקרית, טוענת הנתבעת כי הייתה על התובעת חובה להקטין את הנזק ולהשכיר את הנכס לשוכר אחר לאחר שהנתבעת פינתה אותו ולא להמתין שלוש שנים וחצי ולדרוש מן הנתבעת את דמי השכירות לכל תקופת ההסכם.

מחלוקת נוספת בין הצדדים עניינה הציוד שנלקח על ידי הנתבעת עת פינתה את הנכס, כאשר הנתבעת טוענת כי לקחה ציוד ששייך לה והתובעת טוענת כי הציוד היה רכוש התובעת שניטל על ידי הנתבעת מן המושכר ללא רשות.

ההסכם

אין מחלוקת כי בהסכם שנחתם בין הצדדים, נקבעה תקופת שכירות של 60 חודשים ללא אפשרות הודעה מוקדמת על עזיבה על פי החלטת השוכר. כמו כן כלל ההסכם תניות שונות נוספות, אשר לא כולן קוימו כתבן וכלשונן. גרסת הנתבעת היא כי ההסכם כולו היה פורמאלי בלבד ולמעשה בין הצדדים היו הסכמות שונות בעל פה והן שהכתיבו את התנהלותם ביחס לנכס והן שמחייבות את הצדדים. הנתבעת מבססת טענתה זו על הרקע לחתימת ההסכם ועל היחסים המיוחדים ששררו בין הצדדים ואשר בגינם לטענתה הוסכמו בין הצדדים תנאים רבים נוספים אשר לא באו לידי ביטוי בהסכם.

בהקשר זה הבהירה הנתבעת כי איננה טוענת כי ההסכם היה הסכם למראית עין, אלא כי לצד ההסכם הסטנדרטי עליו חתמו רוב השוכרים במבנה, היו בינה לבין התובעת הסכמות משלימות וחלופיות. כמו כן טוענת הנתבעת כי גם אם ההסכם נחתם תחילה עם תניות מסוימות, הרי שאלה שונו בדרך ההתנהגות ויש לתת תוקף לשינוי זה.

התובעת לעומתה טוענת כי כל הטענות הללו של הנתבעת לא הוכחו על ידה. התובעת סומכת עמדתה על סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאנית, הקובע כי ניתן לטעון נגד התחייבות בכתב רק ע"י מסמך בכתב. התובעת דוחה ניסיונה של הנתבעת להסתמך על ההלכה שנקבעה בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ. אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ פד מט(2) 265 (להלן: "הלכת אפרופים"). לטענת התובעת בעקבות הלכת אפרופים תוקן סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים") וכמו כן נמתחה על הלכת אפרופים ביקורת נוקבת בפסיקה מאוחרת יותר אליה מפנה התובעת.

הנתבעת משיבה לטענות המשפטיות וטוענת כי גם אם נמתחה ביקורת על הלכת אפרופים היא עדיין ההלכה ועניין זה אושר בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ. מדינת ישראל (להלן: "פס"ד ארגון מגדלי ירקות").

אבחן תחילה את טענות הצדדים בנוגע לרקע לחתימת ההסכם והיחסים המיוחדים בין הצדדים והשפעתם האפשרית על פרשנותו וככל שאדרש אבחן את הטענות המשפטיות שהעלו הצדדים.

הרקע לחתימת ההסכם

לטענת הנתבעת, הרקע לחתימת ההסכם, היה רצונה של התובעת, להשכיר את הנכס הן על מנת לאייש משרד ריק והן על מנת ליצור פרופיל שוכרים איכותי. לטענת הגב' אלבו, מנהלת הנתבעת ומי שנתנה תצהיר מטעמה, היא אף סייעה לתובעת בהשכרת נכסים בבית האופרה (להלן: "המבנה"). לטענת הגב' אלבו, לפני החתימה על ההסכם, מעולם לא שכרה משרדים, שכן לא נזקקה להם וגם לאחר סיום ההתקשרות בין הצדדים לא שכרה משרד חלופי. לטענתה, הנתבעת מחזיקה שתי חנויות בגדים ואיננה זקוקה למשרד כדי לנהלן.

עוד טענה הנתבעת, כי הנכס, יועד תחילה לשימושו של עו"ד אלחריזי וכל ההשקעה שבוצעה בו נעשתה לדרישותיו. בסופו של יום הוא שכר משרד אחר והתובעת הציעה לה לשכור את הנכס. לטענת הגב' אלבו, היא התעקשה כי ישולמו דמי שכירות "למען הסדר הטוב".

במסגרת שמיעת הראיות עלה, כי במהלך תקופת השכירות של הנכס, שכרה הנתבעת נכס נוסף מן התובעת (משרד 21, אליו אתייחס בהמשך הדברים). כשנשאלה הגב' אלבו בחקירה הנגדית, כיצד מתיישבת טענתה כי לא נזקקה כלל למשרד עם העובדה כי ישבה במשרד זה שנה וחצי ואף לקחה משרד נוסף, השיבה "מי אמר שלקחתי זה שחתמתי על החוזה לא אומר שלקחתי" (ע' 52 ש' 25), כשנשאלה שוב אם לקחה את המשרד הנוסף, השיבה כי לא משנה אם לקחה אותו ורק כשנשאלה שאלה זו בפעם השלישית הודתה שלקחה שני משרדים (ע' 53 ש' 1-3). כשנשאלה הגב' אלבו, אם לא הייתה זקוקה לשניהם השיבה "לא אמרתי" וכשנשאלה אם הייתה זקוקה לשניהם השיבה שאחד כן ואחד לא (ע' 53 ש' 4-7). בחקירה החוזרת טענה כי את משרד 30 הייתה צריכה ואת משרד 21 לא (ע' 65 ש' 5,6).

אני סבורה כי תשובות אלה של הגב' אלבו, אינן יכולות לדור בכפיפה אחת עם טענתה כי לא נזקקה כלל לנכס ושכרה אותו רק כי בעלה הציע לה לקחת אותו והתובעת רצתה להשכיר משרדים בבניין וכיו"ב טענות שהעלתה הנתבעת במסגרת תצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמה ובמהלך עדותה של הגב' אלבו. כמו כן ועל אף שנראה כי אין מחלוקת על כך שהנכס יועד תחילה לעו"ד אלחריזי, הגב' אלבו בתצהירה ציינה כי "בעת שקיבלתי את המשרד, התאמתי אותו לצרכיי וערכתי בו שינויים רבים ושונים כדי שיתאים לשימושי" (סעיף 5 לתצהיר).

מכל האמור לעיל אני קובעת כי הנתבעת שכרה את הנכס, מטעמים עסקיים שלה והתאימה אותו לצרכיה וגם אם סייעה לתובעת בשיווק הנכס (וטענה זו לא הוכחה, למעט הצהרתה של הגב' אלבו בעניין זה), הרי שלא זה היה הטעם לשכירתו על ידה.