בנדיקט ואח' נ' בנדיקט ואח'

" שניתן בבית משפט השלום בתל אביב – יפו (כב' השופט אילן דפדי, סג"נ) מיום 1.5.18 (ת"א 63678-01-14), אשר קבע כי פירוק שיתוף במקרקעין ייעשה בדרך של חלוקה בעין, באופן שמתחם אחד יוקצה למשיבים 13-2 והמתחם השני ליתר בעלי הזכויות במקרקעין.

תמצית הרקע העובדתי וטענות הצדדים:

2.המקרקעין מצויים במרכז העיר בני ברק, כאשר שטחם 3,962 מ"ר הידועים כחלקה 196 בגוש 6222, כאשר בפסק הדין צוין כי המקרקעין הוערכו בלמעלה מ-100 מיליון ₪.

במועד הגשת התביעה לפירוק שיתוף, הבעלות הייתה רשומה על שם 27 שותפים, המערערים 6-1 וכך גם המשיבים 21-1.

מדובר במקרקעין אשר היו בבעלות שני אחים שהלכו לעולמם, כאשר לאחר פטירתם היחסים בין היורשים של כל אחד מהם ליורשי האח האחר לא היו טובים. מדובר במשיבים 13-2 (להלן: הנתבעים) אשר הינם יורשי אחד האחים, ואילו שאר הצדדים, דהיינו המערערים 6-1 (להלן: המוכרים) והמשיבים 1, 21-14 הינם יורשי האח האחר.

המערערות 7 ו-8 (להלן: הרוכשות) רכשו את מלוא הזכויות של המוכרים וכך גם של המשיבים 18 ו-20 ונרשמו לטובתן הערות אזהרה, כאשר במועד הגשת התביעה רישום העברת הזכויות טרם הושלם, בשל חוב על המקרקעין לטובת עיריית בני ברק. אולם, בהמשך ההליך נרשמו הזכויות שנרכשו על ידן, על שם הרוכשות.

בהתאם לאשר נטען על ידי המערערים, המשיבים 14, 17, 19 ו-21 התקשרו אף הם עם הרוכשות בהסכם קומבינציה מותנה, לפיו ההסכם לא יכנס לתוקף אם פירוק השיתוף יתבצע בדרך של מכירה לצד ג'.

3.על המקרקעין חלה תוכנית המייעדת את החלקה לבנייה למגורים ולמבני ציבור, כאשר התב"ע הינה תוכנית איחוד וחלוקה מחדש, ללא הסכמת הבעלים, אשר מחלקת את המקרקעין ל-4 חלקים כדלקמן:

2 חלקות זהות בגודלן לבנייה למגורים ולמוסדות ציבור, בגודל של כ-1,530 מ"ר כל אחת (חלקות 1001 ו-1002), אשר יירשמו על שם כל הבעלים הרשומים.

חלקה שלישית בגודל של כ-257 מ"ר (חלקה 1003) אשר על פי התוכנית לא תותר בה כל בניה והיא מיועדת לזיקת מעבר, וכאשר אף זו תירשם על שם כל הבעלים (להלן: זיקת המעבר).

חלקה רביעית בגודל של 644 מ"ר (חלקה 1201) המיועדת לדרך, ולפיכך תירשם על שם העירייה.

4.ראשיתם של ההליכים, בתביעה לפירוק שיתוף שהוגשה על ידי המשיב 1 ובה עתר לפירוק השיתוף בדרך של מכירה למרבה במחיר. המערערים הגישו, כנתבעים דאז, יחד עם כתב ההגנה, תביעה שכנגד, הן כנגד המשיב 1 הוא התובע שם, והן כנגד יתר בעלי הדין, כאשר אף הם עותרים לפירוק השיתוף בדרך האמורה. לטענתם, התביעה הוגשה מטעמי זהירות, ככל שהמשיב 1 יזנח את תביעתו. ואכן, לאחר הגשת כתבי הטענות עתר המשיב 1 למחיקת תביעתו, באופן שהתביעה שעמדה להכרעה עניינה תביעת המערערים.

5.המערערים טענו כי לא ניתן לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין, הואיל ולא ניתן לחלק את הזכויות ל-27 חלקים, באופן בו כל שותף יקבל בעין חלק אחד בשלמות בכפוף לתשלומי איזון. לשיטתם, גם אם באופן תיאורטי ניתן על פי התב"ע לחלק את החלקה לשני חלקים, כפי שנטען על ידי הנתבעים, לא ניתן על פי הדין לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין, אך תוך כפיה על מספר שותפים לקבל חלק אחד במשותף. יתר על כן, כל חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לכל השותפים לאור עלויות הבניה, על כל חלק בנפרד, שתהיינה גדולות יותר, ויש בהן להקטין את השווי הכלכלי של כל חלק, ובהתאם גם את התמורה שיקבל כל שותף בחלוקה בעין.

משכך, טענו המערערים, כי הדרך היחידה לפירוק השיתוף על פי הדין, מכירת המקרקעין כולם וחלוקת הפדיון בין השותפים. זאת, בין בהליך של מכירה פומבית או בהליך של התמחרות פנימית בין השותפים.