אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> אל הנכס בע"מ ואח' נ' שמלצר ואח'

אל הנכס בע"מ ואח' נ' שמלצר ואח'

תאריך פרסום : 09/05/2012 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט המחוזי מרכז
25179-07-11
03/05/2012
בפני השופט:
פרופ' עופר גרוסקופף

- נגד -
התובע:
1. אל הנכס בע"מ
2. יגאל רודה

הנתבע:
1. שלמה שמלצר
2. ישראל רייף
3. שקלרש ליאור

פסק-דין

פסק דין

מבוא

1. לפני ערעור על פסק דינו של כבוד השופט נחום שטרנליכט בת"א (פתח תקווה) 3565/06, אשר דחה את תביעתם של המערערים לדמי תיווך, וחייבם בהוצאות הנתבעים והמשיבה בהודעת צד ג' בסכום כולל של 24,000 ₪.

2. הטעם המרכזי לדחיית התביעה, וסלע המחלוקת המרכזי במסגרת הערעור, הוא קביעת בית המשפט קמא לפיה המערער 2, מר יגאל רודה (להלן: "המתווך רודה") לא היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב", ולפיכך אין המערערת 1 (החברה אצלה עבד המתווך רודה כסוכן תיווך) זכאית לדמי תיווך על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996.

3.פסיקת בית המשפט קמא שהמתווך רודה לא היווה את ה"גורם היעיל" להתקשרות נשענת, בעיקרה, על קביעתו לפיה המשיבה 3, גב' ליאורה שקלרש (להלן: "המתווכת שקלרש"), היא שהיוותה את ה"גורם היעיל" הבלעדי להתקשרות. לשיטת בית המשפט קמא, פעולותיה של המתווכת שקלרש, אשר נהנתה ממעמד של מתווך בלעדי מצד המוכר, ניתקו את הקשר בין הצגת המגרש למשיבים 1 ו-2, קוני המגרש, על ידי המתווך רודה לבין העסקה שנכרתה בסופו של יום.

4.השאלות המרכזיות המתעוררות במסגרת הערעור הן איפוא מהו היחס בין מינוי מתווך בלעדי מטעם המוכר לבין תרומתו של מתווך אחר, הפועל מטעם הרוכשים, ובאילו נסיבות קמה למתווך האחר זכות לדמי תיווך.

רקע עובדתי

5.להלן תמצית העובדות, כפי שנקבעו על ידי בית המשפט קמא, וכפי שהן עולות מהראיות:

א.המתווך רודה והמתווכת שקלרש הם שני מתווכים בעלי ניסיון הפועלים בנפרד באזור סביון.

ב.המתווכת שקלרש מונתה על ידי בעלי המגרש ברחוב הגדרות 19 בסביון, הידוע כחלקה 58 בגוש 6723 (להלן: "הנכס" או "המגרש") לשמש כנציגתם לעניין מכירת הנכס. בית המשפט קמא קבע כי המתווכת שקלרש נהנתה מבלעדיות מבחינת המוכר החל מהמועד בו הוצע הנכס למכירה (1.9.2004), ולמשך כל התקופה בה נוהל המשא ומתן ביחס לנכס, וכי המתווך רודה ידע על בלעדיות זו. במסגרת הערעור ביקש ב"כ המערער להשיג על קביעות אלו, אולם לא מצאתי כל בסיס להתערב בהן (נהפוך הוא, עיון בחומר הראיות, הכולל תמלילי הקלטות של שיחות טלפון רבות שקיים המתווך רודה עם כל המעורבים בפרשיה, מעלה כי המדובר בממצאים המבוססים היטב בראיות שהובאו לפני בית המשפט קמא).

ג. ביום 15.7.2004, חודש וחצי טרם הועמד הנכס למכירה, הציג המתווך רודה את הנכס בפני המשיב 2, מר ישראל רייף (להלן: "מר רייף"). אין חולק כי מר רייף, שהינו חתנו של המשיב 1, מר שלמה שמלצר (להלן: "הקונה"), שימש בכל התקופה נציג מוסמך מטעמו לעניין רכישת הנכס. טרם הצגת הנכס החתים המתווך רודה את מר רייף על טופס הזמנת שירותי תיווך ביחס לנכס, בו נקבעה התחייבות של הקונה לשלם למתווך רודה דמי תיווך בשיעור 1% ממחיר המכירה של הנכס (להלן: "ההזמנה"). כאמור, באותו זמן לא היה הנכס מצוי כלל בשוק, וממילא לא נקשרה כל עסקה בשלב זה.

ד. ביום 8.11.2005, בעקבות פגישה באירוע חברתי, הציג המתווך רודה את המגרש המדובר בפני מר רייף בשנית. עובר לכך חתם מר רייף בשנית על ההזמנה. יצוין כי המתווך רודה הציג למר רייף את המגרש רק מבחוץ (קרי, מבלי שהשניים נכנסו למבנה המצוי בנכס), וכי טרם הצגת הנכס בשנית, ולמרות שידע בשלב זה על הבלעדיות שניתנה למתווכת שקלרש, לא פנה אליה המתווך רודה, ואף לא סיפר למר רייף על דבר קיומה.

ה.לטענת המתווך רודה הצגת הנכס בפעם השנייה בפני מר רייף נעשתה בהסכמת בנו של בעל המגרש, מר נמרוד גור המתגורר בחו"ל, אשר טיפל מטעם אביו (מר יצחק גור. להלן: "המוכר") במכירת הנכס. בית המשפט קמא קבע כי טענה זו לא הוכחה, וזקף לחובת המערערים את העובדה שנמנעו מלזמן את מר נמרוד גור לעדות. יוער כי במיל ששלח מר נמרוד גור למתווכת שקלרש ב- 18.12.2005 הוא מציין שהמתווך רודה יצר עימו קשר מספר פעמים במהלך השנתיים החולפות, וכי הוא הבהיר לו באופן עקבי שישמח מאד אם ימצא קונים לנכס, אבל שכל משא ומתן למכירת הנכס יצטרך להתבצע דרך המתווכת שקלרש. דברים אלו תומכים בטענתו של המתווך רודה לפיה הצגת הנכס על ידו למר רייף נעשתה באישור הבעלים, אולם, מטעמים שיובהרו בהמשך, אינני סבור שיש לעניין זה משמעות של ממש לצורך ההכרעה בערעור.

ו. בעקבות ההתעניינות שגילו מר רייף והקונה בנכס, ניסה המתווך רודה להעביר הצעה לרכישת הנכס בסכום של 2.6 מליון דולר ישירות לבעלי הנכס (וזאת באמצעות מר נמרוד גור). בעלי הנכס דחו ניסיונות אלו, כשהם מבהירים, וחוזרים ומבהירים, כי הנציגה המוסמכת מטעמם לטפל במכירת הנכס היא המתווכת שקלרש, וכי כל התקשרות למכירת הנכס חייבת להיעשות באמצעותה (ראו תמלילי השיחות בין מר נמרוד גור למתווך רודה, אשר צורפו כמוצגים 9(1) ו- 9(4) על ידי המערערים).

ז.ביום 13.12.2005 פִרסמה המתווכת שקלרש מודעה בעיתון "גלובס" המתייחסת לווילה בסביון המצויה על מגרש בשטח 5000 מ"ר. במודעה לא צוינו פרטי המגרש, אך נאמר בה כי הווילה מצויה "בבלעדיות למשרדנו". בעקבות מודעה זו פנה הקונה ביום 14.12.2005 למתווכת שקלרש, שביקרה עימו ועם רעייתו בנכס, הציגה לו את התוכניות ויצרה את הקשר בינו לבין מר נמרוד גור, בן המוכר. יצוין כי הקונה אינו חולק על כך שכבר כשהוצג לו הנכס ידע שזהו אותו נכס שהוצג למר רייף על ידי המתווך רודה. בסופו של יום הצליחה המתווכת שקלרש להביא את הקונה ואת המוכר לעמק השווה לעניין המחיר (אשר הועמד על 2.625 מליון דולר). בעקבות זאת נכרת ביום 18.1.2006 חוזה מכר בין הקונה ורעייתו לבין המוכר – חוזה אשר בוצע לשביעות רצונם ההדדית.

ח.יצוין כי מתמלילי שיחות טלפון שהקליט המתווך רודה, אשר נראה כי כולן נערכו לאחר ה- 14.12.2005, עולה כי לאחר שנוצר הקשר בין הקונה למתווכת שקלרש, ובטרם נכרת חוזה המכר, פנה המתווך רודה לגורמים המעורבים, ובכללם המתווכת שקלרש, מר רייף והקונה וכן בן המוכר, מר נמרוד גור, והפציר בהם לשלב אותו במשא ומתן שהתנהל על רכישת הנכס. המתווכת שקלרש סירבה, והבהירה כי לדידה הקונה לא הגיע באמצעות המתווך רודה, ועל כן אין היא מתכוונת להתחלק עימו בדמי התיווך של הקונה, אלא תדרוש שישולמו לה במלואם (ראו מוצגים 9(1) ו- 9(3) שהוגשו על ידי המערערים). הקונה ומר רייף הסבירו כי ישמחו אם המתווך רודה יצליח להביא ל"סגירת העסקה", והקונה אף ציין באחת השיחות כי הוא סבור שמגיע למתווך רודה להיות מעורב ולקבל את שכרו (מוצג 9(2) למוצגי המערערים), אולם כל עוד המוכר מסרב לנהל משא ומתן שלא באמצעות המתווכת שקלרש, וכל עוד זו מתנגדת לשילובו של המתווך רודה, ידיהם כבולות (עמדה זו עולה מכל תמלילי השיחות בין המתווך רודה למר רייף ולקונה. ראו, למשל, מוצג 9(4) למוצגי המערערים). מר נמרוד גור, בן המוכר, הבהיר כי מבחינתו המתווכת שקלרש היא המוסמכת לנהל את המשא ומתן מטעמו, וכי הוא אינו זה שקובע את זהות המתווך הפועל בשם הקונה (ראו מוצגים 9(1) ו- 9(3) למוצגי המערערים).

ט.בעקבות חתימת חוזה המכר שילם הקונה למתווכת שקלרש את מלוא דמי התיווך שדרשה, וסירב לשלם דמי תיווך למתווך רודה. עובר לתשלום דמי התיווך למתווכת שקלרש חתמה זו על מכתב (להלן: "מכתב שקלרש"), שנוסח על ידי עורך דינו של הקונה, בו אישרה כי היא המתווכת שהייתה לה הזכות הבלעדית למכור את הנכס בשם המוכר, כי היא תיווכה בפועל בעסקה וכי במקרה ש"[הקונה ידרש] לשלם דמי תיווך נוספים אני עומדת מאחוריהם". עוד נאמר במכתב שקלרש כי "לדעתי אין כל הגיון לאפשרות ש[הקונה ישלם] דמי תיווך לאנשים – מתווכים שמראש ידעו כי אין להם כל אפשרות להפגיש בין [המוכר] לבין [הקונה]".

6.יצוין כי את תביעתם הגישו המערערים כנגד הקונה ומר רייף, ולא כנגד המתווכת שקלרש. האחרונה צורפה להליך בבית המשפט קמא מכוח הודעת צד ג' ששלחו לה הקונה ומר רייף – הודעה שנסמכה כולה על מכתב שקלרש, ובמיוחד על המשפט "באם ה"ה שמלצר ידרשו לשלם דמי תיווך נוספים אני עומדת מאחוריהם".

7.כאמור, בית המשפט קמא סבר כי למרות שהמתווך רודה הוא שהציג לראשונה בפני הקונה, באמצעות מר רייף, את הנכס, הרי שאין הוא זכאי לדמי תיווך. לפי קביעותיו המתווך רודה ביצע "פעולות ספורות ובודדות, שלא היה בהן כדי לקדם את העסקה ולהביא הצדדים להתקשרות". מנגד, פעולותיה האינטנסיביות של המתווכת שקלרש, מרגע כניסתה לתמונה, הן שהיוו את הגורם היעיל שהביא לסיומה המוצלח של העסקה. זאת ועוד, טענותיו של המתווך רודה כי "נוטרל" על ידי הקונה והמתווכת שקלרש, לא הוכחו. נהפוך הוא, המתווך רודה היה מודע מלכתחילה לבעייתיות שבמעשיו, לאור הבלעדיות שהוענקה למתווכת שקלרש, עניין הנלמד מכך שטרח להקליט את כל שיחותיו עם המעורבים. לאור כל זאת נדחתה התביעה, והמתווך רודה חויב בהוצאות הנתבעים וצד ג'.

הטענות בערעור

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ