אכיפת הסכם מכר

1.             תביעה לאכיפת הסכם מכר שנחתם ביום 9.4.1998 בין התובע 1, עודד זקן (להלן - "התובע"), לבין הנתבע 1, פואד אבו קטיש (להלן - "הנתבע"), למכירת 3/10 מקרקעין (3 דונמים) הרשומים בלשכת רישום מקרקעין ירושלים כגוש 29536 חלקה 99 (להלן - "המקרקעין").

2.             כתב התביעה המקורי הוגש כנגד חמישה נתבעים נוספים (הנתבעים 2-6), משנטען כי במקרקעין נעשו עסקאות נוספות בהם היו מעורבים הנתבעים. במהלך בירור התביעה נעתרתי לבקשת התובעים והורתי בהחלטה מיום 23.8.2009 על מחיקת התביעה נגד הנתבע 3 (בש"א 9032/09). בנוסף, בפסק הדין מיום 8.3.2010 שניתן בהסכמה הורתי על מחיקת התביעה נגד הנתבעים 2 ו-6 ועל דחיית התביעה נגד הנתבעים 4 ו-5.

3.             לאור מחיקת הנתבעים דלעיל ובשים לב למצב הזכויות במקרקעין, הורתי בהחלטה מיום 8.3.2010, שניתנה בהסכמה, כי הסיכומים בתיק יישמעו בשאלה האם יש לאכוף הסכם המכר ביחס לדונם מקרקעין (1/10) שנותר בבעלות הנתבע והרשום על שמו בלשכת רישום מקרקעין בירושלים.

רקע עובדתי

4.             הנתבעת 2, נזימה אבו קטיש, אמם של הנתבעים 1, 4, 5 ו-6 (להלן - "האם"), היתה הבעלים של מחצית הזכויות במקרקעין בשטח של 5 דונמים (5/10) אותם קיבלה בירושה מאביה. אחותה באסמה אבו קטיש קיבלה המחצית השניה של המקרקעין. ביום 6.7.1994 העבירה האם ללא תמורה לכל אחד מחמשת ילדיה  דונם אחד ( נספח פ/1 לתצהיר עדות ראשית של הנתבעים 4 ו-5; עדות האם בפרוטוקול דיון מיום 25.11.2008, עמוד 10 שורות 15-13 ועמוד 13 שורות 19-20).

5.             חרף הסכם המתנה דלעיל, נחתם ביום 12.7.1995 הסכם בין האם לנתבע, לפיו היא מעבירה לבעלותו ללא תמורה 3 דונמים, 3/10 המקרקעין ( נספח ב' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים). האם חתמה על תצהיר ועל ייפוי כוח, לפיהם העבירה לנתבע הזכויות כאמור במקרקעין ללא תמורה ( נספחים ה' ו- ז' לתצהיר). בעדותה בבית המשפט הכחישה האם הסכם מתנה זה, בהוסיפה כי שני אחיו של הנתבע (הנתבע 6 ועיסא) ויתרו למעשה על חלקם במקרקעין (2 דונמים) לטובת הנתבע, הואיל והנתבע התכוון להקים בשטח תחנת דלק (פרוטוקול דיון מיום 25.11.2008, עמוד 11 שורות 2-1, 28-27, עמוד 12 שורות 15-14, עמוד 13 שורות 20-19 ועמוד 18 שורות 26-22). לדבריה, לאחר ששני האחים מסרו לנתבע חלקם במקרקעין, הנתבע לקח אותה למשרדו של עורך דין שם כנראה חתמה על ההסכם מיום 12.7.1995, התצהיר וייפוי הכוח ( שם, עמוד 14 שורות 17-16; ראו גם, עדות עורך הדין עובדיה גבאי שטיפל בהסכם ואישר חתימות האם על ההסכם, על התצהיר ועל ייפוי הכוח, פרוטוקול דיון מיום 15.2.2010, עמוד 75 שורות 23-22 ועמוד 76 שורות 3-1, 19-14). 

6.             ביום 13.7.1995 נחתם זיכרון דברים בין אשר זקן, אביו של התובע (להלן - "אשר") לבין הנתבע, למכירת 3 דונמים במקרקעין שהועברו מהאם לנתבע, כאמור, תמורת סכום של 150,000 דולר ארה"ב ( נספח ז' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים). לזיכרון הדברים צורף נספח מיום 13.7.1995 לפיו התמורה האמיתית של העסקה הינה בסך של 285,000 דולר ארה"ב (לא צורף לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים; נספח ט1' לתצהיר גילוי מסמכים מטעמם; נספח פ/2 לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע).

7.             ביום 25.8.1995 חתמה האם על ייפוי כוח בלתי חוזר בפני נוטריון, לפיו העבירה  ללא תמורה לנתבעים 4 ו-5, אחיו של הנתבע, 2/10 המקרקעין, דונם לכל אחד ( נספח פ/3 לתצהיר עדות ראשית של הנתבעים 4 ו-5). בחלוף כשנתיים, ביום 13.8.1997, נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים 4 ו-5 על בעלות האם במקרקעין (2 דונמים) מכוח ייפוי הכוח ( נספח פ/4 לתצהיר).

8.             ביום 28.1.1998, בחלוף כשנתיים וחצי ממועד החתימה על ההסכם בין הנתבע לאם, נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע על בעלות האם במקרקעין. בהתאם לרישום בפנקסי המקרקעין לנתבע 3/10 המקרקעין על הבעלות של האם. יצוין כי  משמעות רישום זה - בהשוואה לרישומים בדבר "חלק בנכס" של אחרים בנסח טאבו מיום 29.3.1998 - הינה הערת אזהרה ביחס ל-1.5 דונמים, למרות שבהתאם להסכם הנתבע קיבל 3 דונמים ( נספח כא' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים; ראו גם סיכום טענות התובעים, פרוטוקול דיון מיום 25.3.2010, עמוד 7 שורות 8-7).

9.             ביום 9.4.1998 נחתם הסכם המכר נשוא התביעה דנן בין התובע לנתבע (להלן - "ההסכם"). בהתאם להסכם, מכר הנתבע לתובע 3/10 המקרקעין (3 דונמים) תמורת סך של 150,000 דולר ארה"ב, לאחר שהנתבע הצהיר כי הוא זכאי להירשם בלשכת רישום מקרקעין כבעלים של 3/10 המקרקעין, המהווים 3 דונמים. בין היתר הוסכם, כי סך של 140,000 דולר ארה"ב מהתמורה משולם לנתבע במעמד החתימה על ההסכם וכי חתימת הנתבע על ההסכם מהווה אישור לקבלתו, כי החזקה במקרקעין תימסר לתובע במועד החתימה על ההסכם, וכי הנתבע יישא בתשלום מס שבח ומס רכוש והתובע יישא בתשלום מס רכישה ככל שיחולו על העסקה.

בנוסף, התחייב הנתבע שלא למכור המקרקעין לכל גורם אחר לאחר החתימה על ההסכם, לרשום הערת אזהרה לטובת התובע ביחס להסכם ולהעביר הבעלות במקרקעין משמו לשם התובע בלשכת רישום המקרקעין לכל המאוחר בתוך 120 יום ממועד החתימה על ההסכם. בהתאם להסכם, הצהיר הנתבע כי ידוע לו שהתובע רשאי לרכוש המקרקעין בנאמנות עבור צד שלישי וכי לא יהיו לו טענות בעניין זה, בכפוף למילוי התחייבויות התובע על-פי ההסכם.

10.             הודעה על נאמנות נחתמה על-ידי התובע ביום 10.5.1998 ונתקבלה ברשות המסים במועד זה, לפיו הנהנית הינה התובעת 2, יע.שי. השקעות ובנין בע"מ ( נספח יט1' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים). כמו כן, נמסר דיווח לרשות המסים על העסקה, כמתחייב על-פי דין (הודעה על שומה עצמית מיום 28.5.1998, נספח כד' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים).

11.             רישום הבעלות של הנתבע במקרקעין נעשה רק ביום 30.1.2003, בחלוף כ-5 שנים ממועד החתימה על ההסכם, ורק ביחס לדונם אחד המקרקעין. הרישום נעשה  בהתאם לשטר מכר, לפיו האם מכרה לנתבע ולשני אחיו הנוספים (הנתבע 6 ועיסא) 3 דונמים, דונם לכל אחד. כמצוין, שטר המכר אומת על-ידי עורך דין ביום 6.7.1994, המועד הראשון בו העבירה האם ללא תמורה לכל אחד מחמשת ילדיה 1 דונמים ( נספח נמ/6 לתצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע 3).

12.             הגם שבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת התובע ביחס להסכם נחתמה על-ידי הנתבע כבר ביום 11.5.1998 (לא צורפה לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים; נספח מג' לתצהיר גילוי מסמכים מטעמם), ההערה נרשמה בלשכת רישום מקרקעין רק ביום 22.4.2004, בסמוך לפני הגשת התביעה דנן (26.7.2004). הערת האזהרה נרשמה על הבעלות של הנתבע במקרקעין (דונם אחד) בגין ההסכם ( נספח כו' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים). למותר לציין, כי בעלות התובע במקרקעין בהתאם להסכם לא נרשמה עד ליום דנא.

13.             יוטעם, כי לאחר החתימה על ההסכם, במהלך שנת 2001, נחתמו הסכם מכר בין הנתבע 3 (קלמנט) לנתבע 6 לרכישת 2/10 המקרקעין (2 דונמים) והסכם מכר בין הנתבע 3 לשבעת היורשים של אחות האם (באסמה), לרכישת 5/10 המקרקעין (5 דונמים). רישום בעלות הנתבע 3 על 7/10 המקרקעין (7 דונמים) נעשה בשנת 2003.

14.             כיום, זכויות הבעלות במקרקעין הינן כדלקמן: 7/10 בבעלות הנתבע 3; 2/10 בבעלות האם (עליה רשומה הערת אזהרה לטובת הנתבעים 4 ו-5) ו-1/10 בבעלות הנתבע (עליה רשומות הערת אזהרה לטובת התובע והערה לפי סעיף 11א(2) לפקודת המסים (גביה) בשל שעבוד חוב מס שבח על המקרקעין בגין העסקה נשוא ההסכם; לעניין החוב למס שבח ראו גם הצהרת בא-כוח הנתבעים 2, 4 ו-5, פרוטוקול דיון מיום 11.2.2010, עמוד 64 שורות 6-9).

15.             כאמור בהחלטתי מיום 8.3.2010, השאלה העומדת על המדוכה הינה האם יש לאכוף ההסכם בהתייחס ל-1/10 המקרקעין (דונם אחד) שבבעלות הנתבע, הרשומים על שמו בלשכת רישום מקרקעין. אפנה לבחון טענות הצדדים בשאלה זו.

טענות הצדדים

התובעים

16.             לטענת התובעים, יש להורות על אכיפת ההסכם. הנתבע לא הכחיש החתימה על ההסכם, שנערכה בפגישה במשרדו של בא-כוחם התובעים. כמו כן, הנתבע קיבל לידיו מלוא התמורה בגין עסקת המכר, ויש לדחות גרסאותיו הסותרות בעניין זה. בהקשר דנא, טענו התובעים, כי הנתבע פעל בקנוניה יחד עם אחיו וביצע עסקאות סותרות במקרקעין. עובר לחתימה על ההסכם הציג הנתבע מצג, לפיו הוא עתיד להירשם כבעלים של 3 דונמים המקרקעין, מכוח הסכם מתנה עליו חתומה האם, וכי הוא יפעל למכירת 7 דונמים נוספים לתובע, השייכים לבני משפחת הנתבע. הנתבע הציג ההסכם מיום 12.7.1995, לפיו העבירה האם לנתבע 3 דונמים המקרקעין, ונסח טאבו לפיו בבעלות האם 5 דונמים המקרקעין ולטובת הנתבע הערת אזהרה על בעלות האם, כאמור.

הואיל והנתבע לא פעל להעברת הבעלות ב-3/10 המקרקעין על שמו, כמתחייב על-פי ההסכם - אלא בחלוף כ-5 שנים ממועד החתימה על ההסכם, לאחר שנעשו עסקאות במקרקעין עם אחר (הנתבע 3) ורק ביחס לדונם אחד - התובעים לא יכלו לרשום הערת אזהרה בגין ההסכם. יחד עם זאת, התובעים קיימו מלוא התחייבויותיהם על-פי ההסכם, לרבות תשלום המסים החלים עליהם מכוחו.